De markt

8.1 Inleiding

Op deze pagina wordt een beschrijving gegeven van de (markt)ontwikkelingen die specifiek betrekking hebben op de belangrijkste activiteiten van Thuisborg. Thuisborg wil onder meer woningen aankopen en terug verhuren omdat juist in dit segment van de woningmarkt kansen liggen.

Allereerst zal in paragraaf 8.2 met name de behoeftes van de doelgroep van woningeigenaren worden toegelicht. Daarna zal in paragraaf 8.3 op een aantal (financierings-)mogelijkheden en alternatieven voor deze groep worden ingegaan. Dit is van belang vanwege de kansen die dit marksegment Thuisborg kan bieden. In dit marktsegment zijn er enerzijds concurrerende partijen die net als Thuisborg woningen aankopen en terug verhuren, anderzijds zijn er partijen zoals banken of gemeenten/provincies die (hypotheek)financiering kunnen aanbieden, maar vaak onder restricties.

In paragraaf 8.4 wordt nader ingegaan op de concurrentiepositie van Thuisborg.

Tenslotte zullen in de paragrafen 8.5 t/m 8.9 de ontwikkelingen van de woningmarkt als zodanig en de investeringskansen daarin worden belicht. Dit is ook van belang om aan Obligatiehouders te laten zien hoe de woningmarkt zich ontwikkelt met het oog op het aankopen van woningen door Thuisborg en het daarmee voldoende genereren van waarde en/of rendement voor haar Obligatiehouders. Daarbij kan vermeld worden dat ook een deel van de woningeigenaren die kleiner willen gaan wonen, gebruik kunnen gaan maken van het verzilveren van de waarde van hun woning, waardoor de kans aanwezig is dat woningprijzen worden gedrukt wegens een groter (verkoop)aanbod van woningen.

8.2 Overwaarde, verzilveren en zelfstandig wonen

De doelgroep van woningverkopers/huurders van door Thuisborg aan te kopen woningen bestaat voor een belangrijk deel uit senioren. Veel senioren hebben een beperkt inkomen, maar wel overwaarde in hun woning. Als zij die overwaarde mogen vrijmaken, kunnen zij langer in hun eigen huis blijven wonen. Nederlandse gepensioneerden hebben in totaal zo’n 214 miljard euro aan overwaarde in hun woning zitten. De gemiddelde overwaarde van deze woningen is ca. 257.000 euro (bron: Eigen haard is zilver waard, rapport 14 mei 2013, Taskforce Verzilveren). Volgens Taskforce Verzilveren – een maatschappelijk initiatief van verschillende organisaties en wetenschappers, ondersteund door deskundige partijen – verkeren zo’n 300.000 Nederlanders met een klein pensioen in de omstandigheid dat zij de overwaarde op hun woning goed kunnen gebruiken. Echter, banken en andere aanbieders van financiële producten bieden deze groep slechts beperkte mogelijkheden om hun overwaarde te verzilveren. Dan zou je kunnen denken aan de optie om de woning maar te verkopen en vervolgens een andere woning te gaan huren, of een kleiner huis te kopen. Maar volgens onderzoek van de Taskforce willen senioren meestal niet verhuizen. Bij veel mensen is er de wens en behoefte om zo lang mogelijk in het eigen huis te blijven wonen en men is bereid daarvoor het vermogen in dat huis te gebruiken om dat mogelijk te maken, bijvoorbeeld ter aanvulling op het pensioen of voor additionele (toekomstige) zorg. Uit verschillende onderzoeken is deze wens naar voren gekomen:

  • Zo is uit de ledenenquête van de coöperatie PGGM van 29 november 2010 onder meer gebleken dat 49% van de respondenten de behoefte voelt om, wanneer ze gepensioneerd zijn, te kunnen blijven wonen waar ze nu wonen. Er blijkt dus veel behoefte te zijn om langer zelfstandig te blijven wonen en om aan die behoefte te voldoen zouden verschillende partijen in Nederland nieuwe producten en diensten kunnen ontwikkelen. Internationaal gezien zijn er al veel mogelijkheden met betrekking tot het liquideren van overwaarde in het huis en/of om het wonen in eigen huis beter mogelijk te maken (bron: Langer in eigen huis wonen; Is de omkeerhypotheek dé oplossing?, scriptie juli 2013, Ireen Hendriks).
  • Ook een onderzoek onder het ledenpanel van PGGM in juni 2012 liet de behoeften omtrent wonen, zorg en pensioen zien van mensen. Daaruit is onder meer naar voren gekomen dat het de wens is van een grote meerderheid van mensen om zolang mogelijk zelfstandig te wonen, waarbij meer dan 50% het liefst in het eigen huis woont. Zo’n 80% van de respondenten met een koophuis is bereid om het vermogen in het eigen huis aan te spreken. De meerderheid daarvan echter wel pas als allerlaatste redmiddel, om bijvoorbeeld een verhuizing mee te voorkomen.
  • Uit een onderzoek van seniorenorganisatie ANBO in 2015 onder ruim 8.000 senioren blijkt dat ca. 29% van de senioren graag de overwaarde van de woning zou willen vrijmaken zonder te moeten verhuizen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn woningaanpassing (68%), aanvulling op het pensioen (35%) en het betalen van zorgbehoeften (inkopen van zorg, welzijn en verpleging, 33%) (bron: Rapportage Financiering woningaanpassingen 27 mei 2015, ANBO). Uit eerder onderzoek van de ANBO is gebleken dat verhuizen naar een aangepaste woning nog niet zo gemakkelijk is.

In de toekomst zullen naar verwachting structurele veranderingen plaatsvinden op het gebied van wonen, zorg en pensioen, die er voor kunnen zorgen dat mensen minder te besteden hebben tijdens het pensioen. De veranderingen in de pensioensector kunnen ruimte gaan bieden voor nieuwe producten en diensten en de invoering daarvan mogelijk ook noodzakelijk maken. Men bouwt minder pensioen op en de kortingen op indexatie en de uitkering zelf beperken de pensioenopbouw nog verder. Het pensioeninkomen zal naar verwachting lager gaan uitvallen in de toekomst. Daarnaast is de grootste bezuinigingspost voor het huidige kabinet de zorg. Er zal structureel ca. EUR 5,7 miljard worden bezuinigd vanaf 2017 met daarbij de ouderenzorg als belangrijke component (zie: Regeerakkoord ‘Bruggen slaan’, 29-10-2012, bijlage A ‘Financieel beeld’).

Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek zal het aantal 65-plussers toenemen van circa 2,5 miljoen in 2010 tot circa 4,5 miljoen in 2040. Door de vergrijzing worden steeds meer mensen vroeg of laat afhankelijk van zorg. De Rijksoverheid wil de kwaliteit van de zorg voor ouderen verbeteren. Bijvoorbeeld door beter toezicht te houden op zorginstellingen en de bouw van goed toegankelijke woningen stimuleren. Zo kunnen ouderen langer zelfstandig blijven wonen. Tot 2021 moeten er jaarlijks ca. 44.000 geschikte woningen voor senioren bijkomen. Er is minder nieuwbouw door (de nasleep van) de economische crisis. Daarom moeten vooral ouderen in bestaande woningen aanpassingen laten verrichten.

8.3 Mogelijkheden voor huizenbezitters

Als men de wens heeft om in het huis te blijven wonen zijn er verschillende opties om het vermogen in dat huis liquide te maken. Een schematisch overzicht daarvan kan worden gegeven als volgt (de donker gekleurde vakken geven de optie verkopen en terug huren weer):

(a) Hypotheekvormen

Gewone hypotheek

Men kan bijvoorbeeld een lening afsluiten met het huis als onderpand. Daarbij zijn er verschillende vormen van aflossen en rentebetalingen denkbaar. Er is de mogelijkheidom een gewone hypotheek af te sluiten, zoals de lineaire, annuïteiten of aflossingsvrijehypotheek. De bank kijkt daarbij onder meer naar de overwaarde van het huis.

  • De doelgroep, inkomensarme vermogensrijke mensen, komen vaak niet langer in aanmerking voor een gewone hypotheek. Bij het afsluiten van een gewone hypotheek is namelijk een inkomenstoets vereist, waarbij men moet laten zien dat er genoeg inkomen binnenkomt om de rente mee te betalen. Deze inkomenstoets is door de Gedragscode Hypothecaire Financieringen verscherpt in 2011. Vóór deze verscherping werd in ruime mate gebruik gemaakt van de mogelijkheid om af te wijken van de inkomensnorm. Daar zijn in de nieuwe Gedragscode beperkingen aan gesteld. Juist veel van de ‘inkomensarme vermogensrijke mensen’, die veel vermogen in het huis vast hebben zitten, voldoen niet aan die eis omdat er alleen AOW met eventueel een klein aanvullend pensioen als inkomen binnenkomt.
  • Voor mensen die niet aan deze inkomenseis kunnen voldoen, maar wel behoefte hebben aan een ruimer pensioeninkomen, zouden alternatieve (financiële) producten mogelijk een oplossing kunnen bieden.
  • Daarnaast zijn banken in de afgelopen jaren in het algemeen terughoudender geworden met het verstrekken van (hypothecaire) leningen aan consumenten en bedrijven.

Uit het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het niet altijd eenvoudig is om bij de bank in aanmerking te komen voor een (hypothecaire) lening; dit geldt dus is ook voor personen in de leeftijdscategorie vanaf ca. 60 jaar, die eigenaar zijn van een huis en die hun hypotheek (grotendeels) hebben afgelost. Bovendien is bij het verhogen van de hypotheek sinds een aantal jaren de hypotheekrente alleen aftrekbaar, als het geld wordt gebruikt voor de aankoop, de verbetering of het onderhoud van de woning.

Krediethypotheek

Deze inkomenstoets geldt ook bij een krediethypotheek, evenals het overwaardecriterium. Sinds 1 januari 2013 is de fiscale wetgeving voor eigenwoningschulden veranderd: nieuwe opnames uit een zogenaamde krediethypotheek vallen vanaf 1 januari 2013 in box 3 en hiervoor komt men dus niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek (bron: Krediethypotheek, Vereniging Eigen Huis). Voorbeelden van krediethypotheken zijn de KeuzePlus Hypotheek van de Rabobank en de ING Krediethypotheek.

Omgekeerde hypotheek

Een alternatief dat zowel in Nederland als in het buitenland verkrijgbaar is, is de omgekeerde hypotheek (‘opeethypotheek’). Dit is een variant op de krediethypotheek. Hierbij kijkt de bank niet naar het inkomen, wel naar de overwaarde van het huis en naar de leeftijd van de aanvrager. Bij de omgekeerde hypotheek sluit men een lening af en lost men op die lening niet af. Daarnaast betaalt men de rente die over die lening wordt berekend ook niet, terwijl men in het huis woont. Deze rente wordt echter wel op de lening bijgeschreven. Wanneer het huis niet langer bewoond wordt door de afsluiter(s) van de lening, door bijvoorbeeld overlijden of verhuizing naar een verpleegtehuis, moet de totale lening inclusief rente worden betaald. De lening kan afgelost worden door het huis te verkopen of doordat bijvoorbeeld een kind de lening afbetaalt, zodat op die manier het huis in de familie blijft. Binnen de omgekeerde hypotheek zijn er meerdere opties. Men kan bijvoorbeeld op een deel van het huis lenen, zodat er altijd een percentage voor de erfgenamen over blijft.

Ook zijn er verschillende manieren van uitbetaling. Men kan kiezen voor een periodieke uitbetaling, waarbij men de zekerheid heeft dat men zolang men leeft elke periode een bepaald bedrag krijgt uitgekeerd. Hiermee wordt het langleven risico gedekt en is er de zekerheid van extra inkomen op latere leeftijd. Er zitten enkele nadelen aan de omgekeerde hypotheek vast: de rente is relatief hoog of men moet alsnog betalen als het kredietplafond is bereikt. Als dat niet lukt, dan zal het huis mogelijk in de verkoop moeten. In de meeste gevallen is er ook geen sprake meer van hypotheekrenteaftrek. Voorbeelden van de omgekeerde hypotheek zijn de Florius Verzilver Hypotheek en het Rabo Overwaarde Plan.

Veranderende financieringsvoorwaarden (nieuwe) hypotheekverstrekkingen

In 2015 hebben diverse veranderingen plaatsgevonden in de financieringsvoorwaarden voor (nieuwe) hypotheekverstrekkingen. De loan‐to‐value (LTV), de Nibud‐normen, het maximale aftrektarief en de NHG grens worden aangepast. Sinds 2012 wordt de maximale hypotheeksom ten opzichte van de woningwaarde (LTV) met 1%‐punt per jaar verlaagd tot 100% in 2018. De maximale LTV in 2015 bedraagt 103%. Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) adviseerde in mei 2015 om de maximale LTV na 2018 verder af te bouwen tot 90%.

Verder zijn de financieringslastpercentages, het percentage van het inkomen dat huishoudens maximaal aan bruto hypotheeklasten mogen uitgeven (de ‘Nibud‐norm’), zowel op 1 januari 2015 als op 1 juli 2015 verder aangescherpt (de aanscherping van 1 juli 2015 had effect op hypotheekrentes lager dan 3,5%. Onder dit percentage wordt vanaf die datum met lagere financieringslastpercentages gerekend). Daarnaast is het maximale belastingtarief waartegen een huizenbezitter de hypotheekrente mag aftrekken verder verminderd. Met ingang van 2013 wordt dit tarief jaarlijks met 0,5%‐ punt verlaagd tot 38% in 2041. Voor 2015 is het maximale tarief 51%. Tot slot is het maximale bedrag voor het kopen van een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 1 juli 2015 afgenomen naar € 245.000. Dit bedrag wordt sinds juli 2012 verlaagd en zal vanaf 2017 de gemiddelde woningprijs volgen (bron: Kwartaalbericht woningmarkt 6 augustus 2015, Rabobank).

Per 1 januari 2016 zijn er geen grote beleidswijzigingen doorgevoerd. Wel is de maximale hypotheeksom (LTV) per 1 januari 2016 afgenomen van 103% naar 102% van de taxatiewaarde (Kwartaalbericht woningmarkt 9 februari 2016, Rabobank).

(b) Verkoopvormen

Daarnaast kan de eigenaar ervoor kiezen om het huis te verkopen. Met de verkoop verzilvert men de overwaarde in het huis en maakt men het geld dat voorheen vast zat in dat huis liquide. Een probleem hierbij kan zijn dat in veel verkoopsituaties de oorspronkelijke eigenaar (‘de verkoper’) het huis moet verlaten om plaats te maken voor een nieuwe bewoner. Zoals reeds beschreven is het bij veel mensen uitdrukkelijk niet de bedoeling om het eigen huis te moeten verlaten. De verkoper wil juist zelfstandig in zijn eigen huis blijven wonen, en tegelijkertijd ook (een deel van) het vermogen in het huis liquideren om extra uitgaven te kunnen doen.

Verkoop van het blote eigendom

Bij deze verkoopvorm verkoopt men het bloot eigendom deel van het huis en behoudt men het vruchtgebruik. Dit vruchtgebruik brengt met zich mee dat men een levenslang woonrecht heeft (met of zonder huurpremie). Men verzilvert in casu dus ook alleen het bloot eigendom deel van het huis, dus men liquideert niet de volledige waarde. Bij verkoop krijgt men dus niet de volledige marktwaarde voor het huis, omdat degene die het huis aankoopt het pas liquide kan maken op het moment dat de oorspronkelijke eigenaar het huis verlaat. De verkoper kan ervoor kiezen om van het geldbedrag dat hij of zij krijgt een lijfrente af te sluiten waardoor ook hier het langleven risico gedekt is en er zekerheid is van extra inkomen op latere leeftijd. Binnen de verkoopvorm zijn verschillende gradaties te vinden:

  • Zo zijn er vormen waarbij de vruchtgebruiker wel huur betaalt, maar ook vormen waarbij de vruchtgebruiker geen huur betaalt. Wanneer men gedurende het verblijf in het huis wel huur betaalt, zal het bedrag dat betaald wordt bij verkoop relatief hoger zijn, dan in geval men geen huur betaalt. Die huur zit dan in de prijs verrekend op basis van onder andere de levensverwachting van de verkoper.
  • Ook kan men er bijvoorbeeld voor kiezen om voor een deel ook eigenaar te blijven en maar een gedeelte van het huis te verkopen. De oorspronkelijke eigenaar is dan geen vruchtgebruiker maar gedeeld eigenaar en krijgt voor het gedeelte wat hij of zij verkocht heeft een bedrag dat lager ligt dan de marktwaarde van dat deel. De verkoper heeft bij verkoop recht op zijn deel van het verkoopbedrag.

Het verschil van deze verkoopvorm met de hypotheekvormen is dat het procentuele aandeel van de verkoper in dit geval niet verandert naarmate men langer leeft. De verkoper blijft eigenaar van bijvoorbeeld 50% van de waarde van het huis. De winst van de verkoper zit dan ook voornamelijk in de waardestijging van het pand.

Verkopen en terug huren

Hierbij verkoopt men het huis, om het vervolgens weer terug te huren. Het bedrag dat men hier liquide maakt ligt daarmee mogelijk hoger dan bij een omgekeerde hypotheek of bij verkoop van de bloot eigendom. Naast het bloot eigendom verkoopt men ook het vruchtgebruik (het uiteindelijke bedrag dat de woningverkoper ontvangt is daarbij afhankelijk van de gebruikte aankoopformule). Daartegenover staat dat men wel weer extra maandlasten in de vorm van huur erbij krijgt. Bij de andere twee opties is dit niet het geval. Ook zijn bepaalde kenmerken verschillend. Zo liggen bepaalde risico’s bij het ene product bij de consument, terwijl ze bij het andere product bij de aanbieder kunnen liggen. Concurrenten van Thuisborg in dit marktsegment zijn onder meer: Voesenek Vastgoed, Verzilverd Leven, Torenstad Verzilverd wonen, de Nederlandse Vastgoed Maatschappij, Zilver Wonen Fonds, Lommerhuizen, FVZ Vastgoed, Verzilvermijvast, Hooghuys Vastgoed, Bagro Vastgoed, Directa Vastgoed en Meko beheer.

(c) Alternatieve vormen van financiering: de ‘blijverslening’

Met de ‘blijverslening’ bevordert een gemeente of provincie zelfstandig thuis wonen. De blijverslening is bestemd voor eigenaren-bewoners en huurders en kan door een gemeente of provincie zowel hypothecair als consumptief worden aangeboden. De belangrijkste oplossing voor het geschikt maken van de woningvoorraad ligt niet in nieuwbouw, maar in aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Gemeenten hebben de zorg de woningvoorraad te laten aansluiten bij de ouder wordende bevolking. Hiervoor zijn er in veel gemeenten meer levensloopbestendige en daarmee toekomstbestendige woningen nodig. Dit is niet alleen belangrijk voor de woningvoorraad, maar ook voor de beleidsopgave van het sociale domein: langer zelfstandig thuis wonen zorgt voor blije inwoners die daardoor vaker gebruik kunnen maken van hun eigen netwerk en veelal pas later hoge zorgkosten maken.

Niet iedere gemeente of provincie heeft een blijverslening. Met de blijverslening financiert men aanpassingen aan de woning waardoor men langer zelfstandig thuis kan blijven wonen (bron: www.svn.nl/overheden/product/blijverslening).

8.4 Positionering in de markt, concurrentiepositie en/of onderscheiden vermogen

Unique Selling Points

Er is in Nederland een aantal ondernemingen die woningen kopen en terug huren, maar

  • deze bedrijven bieden over het algemeen minder maatwerk dan Thuisborg en dikwijls geen of een beperkte begeleiding;
  • ook doen ze over het algemeen op een andere wijze beroep op de kapitaalmarkten, met andere woorden: ze staan vaak niet open voor investeringen van derde partijen of particulieren (zoals wel het geval is bij Thuisborg);
  • deze partijen werken veelal lokaal binnen Nederland, Thuisborg werkt landelijk;
  • omdat deze partijen doorgaans beperkte informatie verschaffen inzake het investeringsbeleid of de selectiecriteria is het voor Thuisborg op een aantal onderdelen niet goed mogelijk om exact de verschillen aan te geven. Wel kan Thuisborg specifieke kenmerken van haar bedrijfsmodel noemen, waarmee zij zich over het algemeen duidelijk onderscheid van concurrerende partijen.

Unique Selling Points (USP’s) van Thuisborg zijn:

  • een groot netwerk van bewindvoerders, gemachtigden, maatschappelijke organisaties, (thuis-)zorginstellingen, financiële planners en makelaars;
  • een (relatief) kleine en flexibele organisatie;
  • via het online platform Borgplaats genereren van inkomsten door aanbrengvergoedingen wegens het aanbrengen bij Borgplaats van woningverkopers en investeerder in onroerend goed;
  • uiteenlopende mogelijkheden/formules voor verzilvering voor woningverkopers. De aankoop wordt benaderd vanuit één standaard aankoopformule, waarbij de transacties in de praktijk onderling kunnen verschillen, met name voor wat betreft:
    • de aanbetaling op de koopsom aan het begin van de huurperiode;
    • de betaling van het restant van de koopsom bij afloop van de huurperiode en bij doorverkoop van de woning;
    • regelingen van winstdeling en de verdeling van onderhoudskosten en eigenaarslasten tussen de woningverkoper en de woninginvesteerder.
    • de mogelijkheid om maandelijkse (deel-) betalingen van de koopsom van de woning af te spreken, of om bijvoorbeeld de maandelijkse huur te verrekenen met nog te ontvangen betalingen van de koopsom van de woning;
    • de duur van de huurperiode;
    • de hoogte van de huur gedurende de huurperiode.
    • de beschikbaarheid van een unieke calculator voor woningverkopers, ter indicatie;
    • het regelen van het proces van de aan- en doorverkoop van de woningen en de verzorging van het hele beheer daarvan, in samenwerking met (lokale) partners;
    • het bieden van aanvullende diensten aan woningverkopers en investeerders: maatwerk is hierbij mogelijk;

    Sterkten & zwakten analyse

    Sterkten:

    • De vraag naar woningen is over het algemeen minder gerelateerd aan economische groei dan andere sectoren.
    • Innovatief concept
    • Woningen in eigendom van onafhankelijke stichting
    • Aankoop woningen onder de marktwaarde

    Zwakten:

    • Thuisborg is haar activiteiten steeds verder aan het uitbreiden, zit nog in de opbouwfase
    • Concept mogelijk iets ingewikkelder vergeleken met bijvoorbeeld standaardproces van aankoop, renovatie en verkoop van vastgoed.
    • Thuisborg heeft geen eigen vermogen om tegenvallers op te vangen

    8.5 Vastgoed- en woningmarkt in Nederland

    De financiële crisis heeft ook gevolgen gehad voor de Nederlandse woningmarkt. Hoewel de kredietcrisis zich in de tweede helft van 2007 in verschillende financiële markten reeds manifesteerde, was dit pas na 2008 echt voelbaar geworden in de vastgoedmarkt. De activiteit op de vastgoedmarkt liep ernstig terug. Dit heeft in het bijzonder voor de minder goede locaties geleid tot een waardedaling van vastgoed. Als gevolg van de zwakke economische fundamenten door de wereldwijde recessie, stond op de vastgoedgebruikersmarkt ook de vraagzijde onder druk. In de woningmarkt was er gedurende een aantal jaren sprake van historisch lage transactieaantallen. Ook heeft er een verschuiving plaatsgevonden van de koop- naar de huursector. Voorts heeft een veranderende omgeving op het gebied van wet- en regelgeving voor belangrijke wijzigingen gezorgd.

    Ondanks het feit dat de vastgoedmarkt de afgelopen jaren onder druk heeft gestaan, heeft vastgoed zich wel bewezen als een relatief stabiele asset class. Met name institutionele investeerders spelen een grote rol binnen dit vastgoedsegment met een bezit van bijna EUR 18 miljard aan woningen. Tevens is de interesse van professionele investeerders sterk toegenomen in de afgelopen jaren.

    De woningmarkt onderscheidt zich positief ten opzichte van commercieel vastgoed. Woningen als investeringscategorie kennen een sterker fundament dan de commerciële sectoren. Het is een primaire levensbehoefte, de vraag naar huisvesting is over het algemeen dus minder gerelateerd aan economische groei.

    Daarnaast is het leegstandsrisico beperkt, zeker in vergelijking met andere sectoren die reeds met overaanbod kampen. Van leegstand is nagenoeg geen sprake in zowel het koop- als huursegment. Daarbij komt dat leegstand van een woning minder invloed heeft op de waardering dan in de andere sectoren het geval is. Vaak is een woning in lege toestand zelfs meer waard. De levensduur van woningen is doorgaans langer ten opzichte van kantoren en bedrijfsruimte. De functionele veroudering is aanzienlijk gematigder en de locatiekwaliteit is doorgaans sterk (bron: Nederlandse huurwoningen, Research paper, januari 2013, Bouwinvest).

    Tevens biedt een woningportefeuille een zeer gespreid huurdersrisico en is de liquiditeit relatief hoog. Ook in de komende decennia zal de krapte op de woningmarkt naar verwachting aanhouden en zelfs toenemen. Zowel het aantal huishoudens als de totale bevolking in Nederland worden verwacht door te groeien tot 2040 (bron: Nederlandse huurwoningen, Research paper, januari 2013, Bouwinvest).

    Vooral in de stedelijke regio’s is de schaarste fors en loopt het verwachte woningtekort harder op dan het landelijke gemiddelde. Met name in de regio’s rondom Utrecht, Amsterdam en Den Haag zal het verwachte tekort tot 2020 sterk oplopen. Door ABF Research zijn de effecten van een terugval van de woningbouwproductie onderzocht in combinatie met onder meer de verwachte groei van het aantal huishoudens. Daaruit blijkt een stijging van het statistisch woningtekort van 2% in 2012 naar 4% (ofwel 300.000 woningen) in 2020, ruim boven het percentage van 1% of 2% uit het verleden. De tekorten die in Nederland naar verwachting gaan ontstaan, bieden een goed fundament voor het investeren in woningen.

    Sinds het uitbreken van de crisis zijn de consumenten in 2015 voor het eerst weer positief gestemd (figuur links hierna). De Eigen Huis Marktindicator (specifiek gericht op de woningmarkt) bereikte in november en december van 2014 de hoogste waarde sinds de start van de meting. Daarna neutraliseerde de stemming weer. Na vier jaar van daling nam de koopkracht in 2014 met 1,5 procent toe. Beide ontwikkelingen leiden tot meer bestedingen.

    De economie in Nederland groeit in 2017 naar verwachting met ca. 2,1% procent. De inflatie in de eurozone trekt in 2017 iets aan ten opzichte van 2016 en komt uit op 1,0%; de lange rente blijft staan op 0,1% (bron: CPB policy brief, decemberraming 2016).

    Verwacht wordt dat de investeringen in woningen en overige vaste activa verder aantrekken. De woningmarkt herstelt snel, met een snelle toename van de huizenprijzen. Het aantal te koop staande woningen daalt en de vraag naar woningen blijft naar verwachting toenemen, door demografische ontwikkelingen zoals de toename van het aantal huishoudens (bron: Macro Economische Verkenning 2017, CPB).

    Koopmarkt

    De huizenprijzen zijn sinds 2008 gemiddeld met circa 20 procent gedaald; aan die daling is medio 2013 een einde gekomen en de prijzen zijn weer aan het stijgen. Dat geldt met name ook voor de goedkopere woningen onder de verlaagde grens voor de Nationale Hypotheek Garantie. Door de opvallende combinatie van een extreem lage hypotheekrente en fors gedaalde huizenprijzen is het relatief aantrekkelijk om een huis te kopen. Het aantal transacties van bestaande woningen steeg van ca. 110.000 in 2013 tot ca. 153.000 in 2014, tot ruim 178.000 in 2015 en tot ca. 220.000 in 2016. In 2017 zullen naar verwachting ca. 230.000 huizen van eigenaar wisselen (bron: Kwartaalbericht woningmarkt 17 mei 2017, Rabobank).

    Door de toename van het aantal verkopen verandert het koopwoningaanbod. Een stijging van het aantal transacties leidt (als al het andere constant blijft) tot een daling van het aanbod. Door de afname van het aanbod en de stijging van de verkopen kantelt de koopmarkt steeds meer ten gunste van de aanbieders. Minder aanbod op de koopwoningmarkt werkt gewoonlijk prijsverhogend. De zogenaamde krapte- indicator van brancheorganisatie NVM deelt het totale beschikbare koopwoningenaanbod door het aantal transacties. Deze indicator daalde in het eerste kwartaal van 2016 naar een seizoens-gecorrigeerde waarde van 10. Hiermee is de markt nog wel aanzienlijk ruimer dan voor de crisis. Toen was de waarde van deze indicator gemiddeld 6 tot 7. De markt is weliswaar aangetrokken in 2015 en 2016, maar van een verkopersmarkt is nog geen sprake. Daarvoor moeten de krapte-indicatoren nog verder dalen tot 4-5, hetgeen in de nabije toekomst nog zeker niet verwacht mag worden. Er is wel een aantal regio’s en marktsegmenten, waar de verkopersmarkt is teruggekeerd (bron: Analyse Woningmarkt 2016-1, NVM).

    Bestaande koopwoningen waren in mei 2017 ca. 7,8 procent duurder dan in mei 2016. Dat is de grootste prijsstijging na maart 2002. Sinds juni 2013 is sprake van een stijgende trend van de woningprijzen. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van CBS en het Kadaster.

    In augustus 2008 bereikten de woningprijzen een piek. Vervolgens daalden de prijzen tot een dieptepunt in juni 2013. Daarna is er sprake van een stijgende trend. Ten opzichte van de piek is het prijsniveau ca. 7,6 procent lager. Vergeleken met het dal zijn de prijzen gemiddeld ca. 17,7 procent hoger. Het gemiddelde prijsniveau van de bestaande koopwoningen is in mei 2017 ongeveer even hoog als in de zomer van 2006 (bron: Conjunctuurbericht 21 juni 2017, CBS).

    Volgens een recente studie van de Rabobank naar de huizenmarkt zullen de gemiddelde huizenprijzen in 2017 naar verwachting met ca. 5 procent stijgen ten opzichte van 2016, mede als gevolg van de verbeterde economische situatie, de lage hypotheekrente, het hoge consumentenvertrouwen en de toenemende vraag naar koopwoningen. Onderliggende factoren hiervoor zijn ook de lage rente, de toenemende krapte en de soepelere Nibud-normen (bron: Kwartaalbericht woningmarkt 17 mei 2017, Rabobank). Voorts blijkt uit de laatste halfjaarlijkse raming van De Nederlandsche Bank (DNB) dat het de verwachting is dat de gemiddelde huizenprijs in 2017 en 2018 verder stijgt, met gemiddeld ca. 5% per jaar (bron: persbericht DNB 30 januari 2017 en rapport Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten januari 2017, DNB).

    De verwachting is dat door de vergijzing ook het tekort aan aangepaste woningen in de komende jaren verder zal toenemen en dat meer beleggers oog zullen krijgen voor dit type beleggingsvastgoed.

    Huurmarkt

    (a) Algemeen

    De totale Nederlandse woningvoorraad bestaat op dit moment uit ca. 7,2 miljoen woningen. Daarvan is ongeveer 60% koopwoningen en ongeveer 40% huurwoningen (ca. 2,9 miljoen). De huurwoningen behoren voor het overgrote deel tot de sociale woningbouw: ca. 2,3 miljoen ervan zijn in handen van corporaties. De markt voor vrijesectorhuurwoningen is nog relatief bescheiden in omvang (ca. 230.000). Particuliere investeerders spelen een grote rol in de huurmarkt. Zij bezitten ca. 385.000 huurwoningen, zowel in de vrije als in de sociale sector. Daarnaast bezitten institutionele investeerders ca. 130.000 huurwoningen. Het aanbod van huurwoningen is de afgelopen jaren gedaald. Nu de markt voor koopwoningen weer is aangetrokken zijn er veel minder particulieren die woningen verhuren, bij een toenemende vraag. Dit leidt tot stijgende huurprijzen (bron: Pararius, 27 april 2016).

    Woningverhuur biedt een relatief veilige inkomstenstroom. Bovendien is het inflatierisico redelijk goed afgedekt doordat de huren meestal meestijgen met het algemene prijspeil. Investeerders zijn over het algemeen behoorlijk positief over de Nederlandse huurwoningmarkt. De relatief lage leegstand, de positieve huurprijsontwikkeling, het inflatiebestendige karakter, de groei van het aantal huishoudens en de bevolking, de afname van de bouwproductie én de spreiding van het debiteurenrisico spelen hierbij een belangrijke rol.

    (b) Trends

    Tot de crisis van 2008 kochten investeerders vooral huurwoningen op basis van het ‘uitpondmodel’: het geld werd verdiend bij verkoop van de huurwoning, niet aan de huur. De prijsstijging van de woning compenseerde dat. Dat is nu voor een deel veranderd. Het verdienmodel draait nu met name ook om de huurinkomsten. Bij de waardebepaling van huurwoningen wordt momenteel steeds vaker ook uitgegaan van door exploiteren in plaats van alleen uitponden. De individuele verkoopwaarde op de particuliere markt is dan niet meer dominant in taxaties, maar er wordt tevens gekeken naar de verwachte huuropbrengsten. Deze ‘buy-and-hold’ strategie is geleidelijk aan meer leidend geworden in taxaties (bron: Nederlandse huurwoningen, Research paper, januari 2013, Bouwinvest).

    De huursector heeft met name geprofiteerd van de malaise op de koopwoningmarkt. De verwachting is dat de bezettingsgraad ook de komende jaren hoog blijft. De problematiek op de koopwoningmarkt is nog niet geheel ten einde en de krapte op de totale woningmarkt neemt verder toe, met name in de Randstad. De concurrentiepositie van de huursector ten opzichte van de koopsector is dus aanzienlijk verbeterd door de eerder ontstane onzekerheden op de koopwoningmarkt. Potentiële toetreders op de koopwoningmarkt zijn – in vergelijking met de situatie vóór 2008 – gedurende de economische crisis terughoudender geworden door het in die tijd lage consumentenvertrouwen en de discussies rondom de fiscale behandeling. Daarbovenop komt het huidige restrictieve financieringsbeleid van de banken, waardoor de dynamiek op de koopwoningmarkt sterk is teruggevallen (bron: Nederlandse huurwoningen, Research paper, januari 2013, Bouwinvest).

    De vergrijzing zorgt mede voor een grotere vraag naar huurwoningen. Het snel groeiende aandeel 65-plussers krijgt bovendien minder makkelijk een hypotheek en/of huurt liever. Tevens zal het aantal één- en tweepersoonshuishoudens naar verwachting de komende jaren verder gaan groeien. Ook de groter wordende mobiliteit in werk en relaties zorgt voor meer vraag naar (vrije sector) huurwoningen. De flexibilisering van de arbeidsmarkt is vermoedelijk een belangrijke achterliggende reden van de hoge vlucht die huren heeft genomen. Dat komt enerzijds doordat banken koopwoningen voor mensen zonder vast arbeidscontract vaak niet financieren. Anderzijds willen mensen met weinig baanzekerheid zelf ook niet vastzitten aan een vaste plek en de verplichtingen van een koopwoning. Deze ontwikkelingen zorgen voor een sterk stijgende consumentenvraag de komende jaren, zowel kwalitatief als kwantitatief (bron: Visie op de huurwoningenmarkt, september 2011, IVBN).

    Een belangrijke trend onder senioren is zo lang mogelijk zelfstandig wonen in hun eigen buurt (bron: Eigen haard is zilver waard, rapport 14 mei 2013, Taskforce Verzilveren). Als daarbij zorg of ondersteuning nodig is dan moet die zorg naar de bewoner toe komen. Een andere belangrijke trend is ook dat senioren niet meer in complexen willen wonen met een grote mate van verplichtingen en diensten die men niet of nauwelijks gebruikt maar waar ze toch voor moeten betalen. Een derde trend onder senioren is de toenemende vraag naar geïndividualiseerde zorg op basis van eigen keuze en tegen marktconforme prijzen. Een vierde trend is dat er meer gelet wordt op aspecten als veiligheid en zekerheid. Ten vijfde: een belangrijk deel van de nieuwe senioren heeft op een of andere wijze te maken gehad met een gebroken gezinssituatie. Ook het aantal kinderen per gezin (die de mantelzorg zouden kunnen doen en in de toekomst meer moeten gaan doen) neemt af. Derhalve wordt er meer verwacht van de eigen woonomgeving. Tot slot is er verschuiving in de vraag van koopappartementen naar huurappartementen (bron: Monitor Investeren voor de toekomst 2012, ABF Research).

    Woningcorporaties hebben zich de laatste jaren een grote commerciële rol toebedacht. Zij zijn als ontwikkelaar en ondernemer een relatief grote rol gaan spelen op de koopwoningmarkt, op de markt van commercieel vastgoed en tevens op de markt van de vrije sector huur. Eind 2009 is tussen de Nederlandse overheid en de Europese Commissie overeenstemming bereikt over een inperking van de commerciële activiteiten van corporaties. Door de EU-beschikking is het speelveld tussen woningcorporaties en institutionele investeerders helderder geworden. Huishoudens buiten de doelgroep van de sociale huisvesting hebben door de EU-beschikking geen onbeperkte toegang meer tot deze sector.

    8.8 Sociale sector huurmarkt

    Bij sociale huurwoningen is een investeerder meer afhankelijk van de kaders van de overheid, vergeleken met het vrije sector segment.

    De sociale huursector is in Nederland stevig gesubsidieerd middels het woningwaarderingsstelsel ('WWS'), ook wel bekend als het puntensysteem, in combinatie met een gemaximeerde huurprijsaanpassing gelijk aan inflatie. Per 1 oktober 2015 is het puntensysteem gewijzigd: de WOZ-waarde van de woning telt voor een groot deel mee bij de berekening van het aantal punten. Woonomgeving, hinderlijke situaties (zoals geluidsoverlast door verkeer) en woonvorm (eengezinswoning, flat) tellen niet meer mee. Ook zijn de schaarste-punten vervallen. De wijzigingen gelden alleen voor zelfstandige woonruimtes (ook voor bestaande huurcontracten) (bron: Puntensysteem huurwoning, Rijksoverheid).

    Bij de verhuur van woningen in de sociale huursector moet door verhuurders ook rekening gehouden worden met kosten vanwege de verhuurderheffing. Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan EUR 710,68 per maand (prijspeil 2017). De verhuurderheffing is in 2017 0,536% van de WOZ waarde van de huurwoningen. Thuisborg is van plan om tijdens de looptijd van de Obligaties meer dan 10 woningen aan te kopen (zie paragraaf 10.1). Per 1 januari 2018 wordt onder meer het volgende gewijzigd: de heffingsvrije voet wordt verhoogd van 10 naar 50 woningen, en de verhuurderheffing wordt berekend over een WOZ-waarde per object van maximaal €250.000,-. Na 2018 wordt deze grens jaarlijks geïndexeerd.

    Vanuit de sociale huurwoningen wordt een hogere kasstroom verwacht, doordat extra huurverhoging bovenop inflatie mogelijk wordt voor met name zittende huurders met middelhoge- en hoge inkomens. Op langere termijn wordt tevens een grotere vraag naar vrije sector huurwoningen verwacht als gevolg van de gepresenteerde overheidsmaatregelen, doordat de doorstroming wordt bevorderd.

    8.9 Vrije sector huurmarkt

    Vrije sector huurwoningen worden niet door de overheid gereguleerd in huurprijs en huurstijging. Prijsvorming en prijsaanpassing vinden plaats in de markt. Voor dergelijke huurwoningen bestaan nauwelijks wachttijden, maar er gelden in principe wel bepaalde inkomensnormen. De vrije sector huurmarkt is er voor die huishoudens die geen koopwoning willen, niet tot de doelgroep van sociale huurwoningen behoren en die op zoek zijn naar flexibiliteit, kwaliteit en financiële duidelijkheid, zonder langdurige verplichtingen.

    De vrije sector huurmarkt beslaat op dit moment ongeveer 3% van de Nederlandse woningvoorraad, er zijn slechts ca. 230.000 vrije sectorhuurwoningen. Juist die woningen zijn het meest in trek. Deze sector heeft de potentie een aanzienlijk grotere markt te worden. Het aanbod van vrije sector huurwoningen is op dit moment kleiner dan de huidige vraag en zal dat naar verwachting ook nog zijn in de aankomende jaren Dit speelt met name in de Randstad en uitlopers daarvan, ofwel de sterkste economische regio’s (bron: Visie op de huurwoningenmarkt, september 2011, IVBN). Met name de laatste jaren geniet het huursegment tussen de ca. EUR 710,- (de liberalisatiegrens vanaf 1 januari 2016 voor drie jaar: 2016 t/m 2018) en EUR 1.100,- per maand een sterke vraag (bron: Pararius, 27 april 2016). Verschillende onderzoekbureaus zien een oplopende vraag naar (particuliere) huurwoningen in de midden huurprijsklasse vanaf de liberalisatiegrens. Zo voorziet het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) tot 2030 een extra vraag tussen de 70.000 en 245.000 woningen.

    De gemiddelde bezettingsgraden en huurprijzen tonen een positieve ontwikkeling. Het hoogste leegstandsniveau werd begin 2010 bereikt met 3,3%. De gemiddelde huurprijs (per m²) is eveneens goed op peil gebleven in de ‘crisisjaren’ en laat zelfs een lichte stijging zien. Dit blijkt uit een analyse van vele duizenden geliberaliseerde huurwoningtransacties van verschillende omvangrijke institutionele aanbieders. Sinds begin 2008 hebben huurprijzen binnen de vrije sector – omgerekend naar prijs per vierkante meter – een cumulatieve stijging laten zien van ongeveer 9%. In september 2015 was de stijging van de gemiddelde m² prijs (van woonhuizen en appartementen in de vrije huurmarkt) ten opzichte van 2014 ca. 1,5% (bron: Huurmarktrapportage 22 september 2015, NVM). Voor de komende jaren wordt een lichte stijging verwacht.

    Bij vrije sector huur staan de voordelen zoals de kwaliteit van de woning, de woonomgeving en de flexibiliteit van het huren voorop. Er zijn steeds meer mensen die voor de vrije sector huurmarkt (willen) kiezen en voor deze voordelen willen betalen. Door de kredietcrisis is het kopen van een huis voor veel huishoudens moeilijker geworden. Hypotheekvoorwaarden zijn strenger geworden en de discussie over de hypotheekrente aftrek heeft gedurende een aantal jaren voor onzekerheid gezorgd. Het automatisme dat met een eigen woning met hypotheek veel vermogen wordt opgebouwd is ook niet meer vanzelfsprekend, er zijn risico’s.

    Woningzoekenden in de vrije sector zijn onder meer jonge tweeverdieners die in verband met hun carrière en hun wisselende werkplek kiezen voor een (luxe) appartement, waar ze – indien nodig – na een bepaalde periode weer snel van af kunnen. Een tweede groep bestaat uit gezinnen die een mooie ruime eengezinswoning met tuin willen. En daarnaast is er de groep 55-plussers die hun koopwoning hebben verkocht en niet meer de kosten en de zorgen voor het onderhoud van hun woning willen. Ook zijn er senioren die een appartement willen waar ze – indien nodig – ondersteuning of zorg kunnen inschakelen.

    De vrije sector huurmarkt biedt een aantrekkelijk alternatief voor koop. Dat maakt ook dat institutionele investeerders meer gericht zijn op het langdurig blijven door exploiteren van huurwoningen, voornamelijk ook in het middensegment. Gestimuleerd door landelijk en lokaal beleid kan de nieuwbouwproductie vanuit investeerders de komende jaren verdubbelen en doorgroeien naar ongeveer 10.000 vrije sector huurwoningen per jaar. Met de groei van het vrije sector huurwoningmarkt zal automatisch een betere aansluiting komen bij de sociale huursector. Hiervoor is het dus van belang dat institutionele beleggers gestimuleerd worden om te investeren in dit segment.

    Door nieuwbouw alleen kan het vrije sector huursegment echter niet snel genoeg worden vergroot: huishoudens met inkomens die in voor hen te goedkope huurwoningen blijven zitten (‘scheefwoners’), terwijl die huurwoningen feitelijk bestemd zijn voor de lagere inkomens, dragen mede bij aan het klein blijven van de vrije sector huurmarkt. Om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen zullen huurders met hogere inkomens in het gereguleerde segment geleidelijk een – meer bij de kwaliteit van de woning passende – huur moeten gaan betalen óf ze zullen moeten worden verleid toch door te stromen naar een vrije sector huur- of een koopwoning.