Wat zijn de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt?

1 maand ago ·

Wat zijn de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt?

Het is een understatement om te stellen dat het coronavirus maatschappij en economie behoorlijk ontwricht hebben. Alles en iedereen was in verwarring toen het virus ook in Nederland razendsnel om zich heen greep en de maatschappij op slot gooide. Een ding bleek al heel snel. Nederland was absoluut niet voorbereid op de uitbraak van de pandemie. Er bleek een tekort aan werkelijk alles, variërend van mondkapjes en handschoenen tot IC-capaciteit en voldoende geschoold zorgpersoneel.

Na de eerste schrik begonnen economen, politici en ondernemers zich af te vragen wat de gevolgen zouden zijn van de zogeheten intelligente lockdown voor de Nederlandse economie. Even snel bleek dat ook in dit opzicht Nederland absoluut niet voorbereid was op een pandemie. De economische modellen die overheidsinstellingen als het Centraal Planbureau, maar ook De Nederlandsche Bank en financiële instellingen hanteren, houden geen rekening met het verschijnsel pandemie. Hoewel de meeste instellingen zich lijken te beijveren om met nog somberdere prognoses op de proppen te komen, erkennen ze zonder uitzondering dat deze prognoses met zeer veel onzekerheid omgeven zijn. Er is te weinig recent vergelijkingsmateriaal voor handen.

De nationale instituties

Als de economie dit jaar zwaar getroffen wordt met misschien wel een krimp van 6% – 7%, wat zijn dan de gevolgen voor de woningmarkt? Ook die laten zich moeilijk raden en ook hier houden instituten de nodige slagen om de arm. Zo verwacht DNB dat de prijzen voor woningen onder druk komen. DNB voert hier een drietal argumenten voor aan: een sterk verminderd consumentenvertrouwen, een oplopende werkloosheid en zodoende een lagere inkomensgroei.

Huishoudens hebben daardoor naar verwachting minder animo om te verhuizen of een (hogere) hypotheek te nemen. DNB stelt echter ook, dat de woningmarkt nog steeds zeer krap is en dat het sentiment op de woningmarkt snel kan omslaan bij een gunstig verloop van de pandemie, na de versoepeling van de contactbeperkende maatregelen. Gegeven deze onzekerheden voorziet DNB voor 2020 een prijsstijging van 4,3%, maar in de loop van de tweede helft van het jaar komt er een omslag. De timing daarvan en de mate waarin de woningprijzen gaan dalen zijn echter zeer moeilijk te ramen. Niettemin is uit vorige neergangen bekend dat een eenmaal ingezette huizenprijsdaling een eigen dynamiek kan krijgen en enige tijd kan aanhouden. De voorzichtige verwachting is dat prijzen gaan dalen met gemiddeld 2,1% in 2021 en 3,7% in 2022. Deze prijsdaling is beperkt van omvang in vergelijking met de omslag in de nasleep van de kredietcrisis, toen de prijzen in totaal met bijna 20% afnamen.

Het CPB spreekt zich in zijn juniraming 2020 in grote lijnen in soortgelijke bewoordingen uit. De vraag naar woningen daalt door de afname van werkgelegenheid, met de daaraan gekoppelde mindere inkomensontwikkeling. Nieuw is dat het CPB verwacht dat het migratiesaldo daalt. Ook daardoor daalt de vraag naar (koop)woningen. Toch verwacht het CPB geen kaalslag op de woningmarkt zoals die na 2008 plaatsvond. De vraag naar huisvesting is immers historisch groot en zal dat de komende jaren ook blijven.

Financiële instellingen

Financiële instellingen, of liever gezegd hypotheekverstrekkers, volgen in hun visie op de woningmarkt sinds het coronavirus in grote lijnen de opvattingen van DNB en CPB. Ze proberen meer dan die beide instellingen de verwachtingen te concretiseren. Ook zij zijn van mening dat een mindere werkgelegenheid en dus afkalvende inkomens, of de vrees daarvoor, de vraag naar woningen zal beïnvloeden. Uiteindelijk zullen er daarom in 2020 minder huizen verkocht worden dan in 2019. Waar er in het laatst genoemde jaar nog 216.000 huizen van eigenaar verwisselden, zullen er dat in 2020 minder dan 200.000 zijn, en in 2021 misschien zelfs minder dan 180.000 zijn. De prijzen zullen echter in 2020 nog blijven stijgen, omdat de eerste helft van het jaar een sterke start kende. De NVM meldde over de maand mei nog recordverkopen. De prijsstijging kan daarom oplopen tot 5% – 6%.

In de 2de helft van het jaar zal het allemaal een stuk minder worden. De verwachting is dat de werkloosheid gaat exploderen. In de maand april verloren maar liefst 160.000 mensen hun baan. De grootste maandelijkse krimp in deze eeuw. Zoals gebruikelijk zullen in eerste instantie vooral veel jongeren hun (tijdelijke) baan verliezen. Onder deze jongvolwassenen zijn veel koopstarters. Noodgedwongen of uit veiligheidsoverwegingen zullen ze hun koop- en verhuiswens voorlopig in de ijskast moeten zetten. Trouwens, heel veel andere Nederlanders zonder een vast contract zullen eventuele koopplannen laten varen. Tot die laatste groep behoren deels ook de doorstromers. Ook die zullen gaan talmen door de groeiende baanonzekerheid. Dat zullen ze zeker doen als ze een huis hebben dat lastig in de markt ligt. Als koopstarters massaal afhaken, dan zullen ze of hun huis van de markt halen of wachten totdat dat lastige huis verkocht is, voordat ze zelf actief de markt opgaan.

De teruglopende vraag heeft consequenties voor het aanbod. Dat neemt langzaam toe en daardoor zal de verkooptijd ook gaan verlengen. Volgens een site als Huizenzoeker.nl is nu al een geringe toename van het aanbod zichtbaar. Het lijkt een logische conclusie dat in 2021 de prijzen gaan dalen. Over het percentage zijn de geleerden het niet eens. DNB verwacht een krimp van 2,1%, maar Rabobank denkt aan een krimp van bijna 3%.

Bovenstaand somber scenario is gebaseerd op het idee dat Nederland in 2020 wegzinkt in een diepe recessie en dat het herstel lang op zich zal laten wachten. Dit is echter een scenario. De coronacrisis is omgeven met veel onzekerheden, want zoals gezegd, hier zijn geen modellen voor. Het kan nog steeds dat de recessie weliswaar diep zal zijn, maar de opleving erg scherp. Het zou de kortste recessie uit de geschiedenis kunnen worden, zoals sommige economen denken. In dat geval zal de economische schade meevallen en daarmee ook de schade op de woningmarkt. Dan zal de aandacht weer geheel verhuizen naar de lage rente en de grote woningtekorten waardoor prijzen eerder verder zullen stijgen. Met andere woorden, niets is zeker en niets is absoluut waar. In dit verband willen we wijzen op een artikel op de website Me Judice. Daarin komen onderzoekers tot de conclusie dat de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt heftig zijn, maar zeer tijdelijk van aard.

Als er bijvoorbeeld een tweede virusgolf komt met alle lockdowngevolgen van dien, dan zal de schade niet te overzien zijn, ook op de langere termijn. Daarover meer in een volgende Nieuwsbrief.

Read more 0

Willen huiseigenaren eigenlijk wel verduurzamen?

2 maanden ago ·

Willen huiseigenaren eigenlijk wel verduurzamen?

De ambities liegen er niet om. De komende 10 jaren moeten er 1,5 miljoen huizen verduurzaamd worden. Tot 2021 gaat het om het bescheiden aantal van 50.000 per jaar, maar daarna moeten het er jaarlijks 200.000 worden. Nieuwbouwhuizen moeten vanaf 2021 energie neutraal zijn.

Er is echter nog een lange weg te gaan. Vorig jaar waren er in heel Nederland slechts 7.000 energie neutrale woningen. Op het eerste gezicht lijkt de ambitie bij huiseigenaren niet erg hoog. Onderzoek leert dat ruim 40% de afgelopen jaren geen energiebesparende maatregelen heeft genomen. Oorzaken zijn gebrek aan tijd en geld, maar ook leeft de overtuiging dat het huis al energiezuinig is. Ook is er de angst om de investeringen niet terug te kunnen verdienen of is men in afwachting van subsidies van overheden.

Een heel andere vraag is waarom huiseigenaren wel zijn gaan verduurzamen en wanneer ze gaan verduurzamen. Is bijvoorbeeld een verhuizing een goed moment om te gaan verduurzamen?

In 2018 namen bijna 2,8 miljoen huiseigenaren energiebesparende maatregelen. Bij 1,6 miljoen eigenaren ging het om de vervanging van de cv-ketel door een nieuwere versie. Slechts een kleine minderheid plaatste een warmtepomp. Ruim 1,2 miljoen plaatsten dubbelglas en 1 miljoen eigenaren lieten hun huis geheel of gedeeltelijk isoleren. De afgelopen vijf jaren lieten ruim 450.000 eigenaren zonnepanelen plaatsen. Het zal niemand echt bevreemden dat vooral huiseigenaren met een rood energielabel energiebesparende maatregelen namen. Bij hen is de winst het hoogst in de vorm van een lagere energierekening en meer wooncomfort. Een verhuizing speelt geen doorslaggevende rol om te gaan verduurzamen. Verhuizers verduurzamen minder vaak dan andere huiseigenaren, ook al gaan ze naar een energie-onzuinige woning.

Huiseigenaren blijken in de praktijk huiverig om echt diep in de buidel te tasten om hun woning te verduurzamen. Slechts een bescheiden minderheid is bijvoorbeeld bereid om daarvoor speciaal een lening af te sluiten. Leners hebben bovendien een voorkeur voor een lening die gekoppeld is aan de woning en die bij verkoop overgaat op de nieuwe eigenaar, de zogeheten bouwgebonden financiering. Dit is echter nog een product dat in de kinderschoenen staat. De meeste huiseigenaren die lenen voor verduurzaming, doen dat via de hypotheek. Het zijn ook vooral jongeren die bereid zijn te lenen. Ouderen lenen minder, hetzij omdat ze meer eigen geld hebben, of omdat ze vrezen de investering niet terug te kunnen verdienen.

Dat laatste is een belangrijk motief om wel of niet te verduurzamen. Maar liefst 80% van de huiseigenaren wil daadwerkelijk stappen ondernemen om hun huis energiezuiniger te maken. Die bereidheid slinkt aanzienlijk als ze die investeringen niet terug kunnen verdienen. Ook al is de bereidheid hoog, echt haast heeft men niet. Slechts een kwart van de 2,9 miljoen huiseigenaren die hun huis willen verduurzamen, hebben plannen om dat binnen twee jaar te doen.

Hoe kan de overheid, de maatschappij, de bereidheid om sneller in verduurzaming te investeren vergroten? De beste manier is om de voordelen meer en vaker te benadrukken. Slechts een enkele huiseigenaar is zo met het klimaat begaan dat hij uit eigenbeweging in energiezuinigheid investeert. Het leeuwendeel moet en kan overtuigd worden door te hameren op voordelen als meer wooncomfort en een lagere energierekening. Een onderbelicht voordeel is echter, dat een energiezuinig huis een hogere verkoopwaarde krijgt. Dat is zeker het geval op het platteland. De combinatie van een hogere waarde en een lagere energierekening verhoogt de kans om de investering terug te verdienen aanzienlijk.

Figuur 1 BENT U SINDS DE CORONACRISIS MEER OF MINDER BEREID OM GELD UIT TE GEVEN AAN DE VOLGENDE ZAKEN?

Belangrijk is ook de timing van de informatievoorziening. Een verhuizing is een geschikt moment, maar ook het moment van groot onderhoud. Er is hier dus een mooie taak weggelegd voor bijvoorbeeld partijen in de verkoopketen, zoals de makelaar en de hypotheekadviseur, maar ook bijvoorbeeld voor de aannemer! Zij kunnen zorgen voor een grotere bewustwording bij huiseigenaren van de voordelen van verduurzaming!

De heikele vraag van dit moment is of het coronavirus een spaak in het toch al traag draaiende wiel gaat steken. Dat kan zomaar. Uit onderzoek komt naar voren, dat tegen elke 11 huizenbezitters die ook nu willen verduurzamen, er 17 staan die op de rem gaan trappen. Woningverduurzaming is op dit moment weer wel aantrekkelijker dan bijvoorbeeld een vakantie of een nieuwe auto of fiets.

Desondanks zijn huiseigenaren toch nog minder pessimistisch en minder voorzichtig dan de ondernemer. Niet minder dan 86% van de ondernemers verwacht dat hun omzet in het 3de kwartaal van dit jaar gaat dalen. Een derde van de pessimisten verwacht een omzetverlies van meer dan 20%.

Het Coronavirus zal voor enige vertraging zorgen, maar is niet onoverkomelijk. De bereidheid om te verduurzamen is en blijft hoog.

Read more 0

Het coronavirus duwt de nieuwbouw in een diepe crisis

3 maanden ago ·

Het coronavirus duwt de nieuwbouw in een diepe crisis

Het internationaal Monetair Fonds (IMF) windt er geen doekjes om. De Nederlandse economie wordt zwaar geraakt door de lockdown als gevolg van het coronavirus. Het IMF schat in dat de economie zal krimpen met maar liefst 7,5%. Die krimp is in lijn met het zwartste scenario dat eerder het Centraal Planbureau schetste.

Deze krimp zal de bouwsector zwaar treffen en opnieuw in een diepe crisis storten. En dan te bedenken dat de vooruitzichten voor 2020 en 2021 toch al matig waren door het gedoe rondom de stikstofregeling en Pfas. Een gevolg van deze discussies is dat er in 2019 minder vergunningen voor nieuwe woningen werden afgegeven. De sector voorzag voor het lopend jaar en voor 2021 al een krimp van 5% voor de nieuwbouwsector.

De lockdown duwt de productie in de nieuwbouwsector de komende jaren nog verder omlaag en doet de sector wederom in een diepe crisis belanden. Verschillende factoren spelen daarbij een rol. Zo vreten de snel verslechterende economische vooruitzichten aan het vertrouwen van investeerders. Juist investeerders zijn van groot belang in de sector. Zakelijke en particuliere investeerders dragen een belangrijk deel van de bouwproductie. Daarbij komt nog dat vertrouwenseffecten in beginsel losstaan van inkomenseffecten. Ook burgers en bedrijven die geen last hebben van negatieve inkomenseffecten kunnen hun investeringsplannen uitstellen, omdat het hen aan vertrouwen voor de nabije toekomst ontbreekt.

We mogen de komende maanden rekenen op vraaguitval op de woningmarkt en bij zakelijke klanten. Die is grotendeels toe te schrijven aan drie factoren. De eerste is een psychologisch probleem. Het is een somber tijdsgewricht en dat beïnvloedt het denken van veel potentiële huizenkopers. Het lijkt even niet de juiste tijd om een huis te kopen. Daarnaast speelt een groeiende onzekerheid een rol. Het laat zich heel moeilijk duiden welke ontwikkelingen in de brede zin van het woord te verwachten zijn en hoe dus te acteren. Particulieren en zakelijke partijen zijn daarom geneigd hun opties zoveel mogelijk open te houden. Het gevolg van beide genoemde factoren is een vraaguitval. Die zal de prijzen onder druk zetten. Dalende prijzen hebben als gevolg in de markt dat men rekening gaat houden met verdere prijsdalingen. Niemand betaalt graag teveel en mening potentiële koper zal nog even wachten met het kopen van een nieuwe woning. Hierdoor dreigt een self fulfilling prophecy.

De potentiële koper gaat op zijn handen zitten, waardoor de vraaguitval nog groter wordt en de prijzen vanzelf blijven dalen.

Het gevolg van al deze factoren is, dat de Bouw niet alleen tijdens de lockdown te maken krijgt met productieverlies, maar ook met terugvallende investeringsplannen, en dat blijft voortduren als de crisis en de lockdown alweer een tijdje achter ons liggen.

Hoe snel de sector zich kan ontworstelen aan de gevolgen van de lockdown en het inzakken van de investeringen, hangt mede af van de overheid. Die kan een stimulerende rol spelen. Op dit moment zijn er door de overheid geen plannen bekendgemaakt die de vraaguitval kunnen beperken en aanbodrestricties zoals Pfas- en stikstofbeleid geheel of ten dele opheffen. Er zijn gelukkig ook geen maatregelen bekend gemaakt die de crisis verder verdiepen zoals ten tijde van de eurocrisis. Veel overheidsmaatregelen zijn gericht op het hier en nu. Bij de Bouw loopt echter de productie nu nog door en komen de problemen morgen pas.

Figuur 1 vergunningen en gereedmeldingen nieuwbouwwoningen, 2018 – 2024

De overheid zou een beleid kunnen/moeten ontwikkelen dat gericht is op behoud van de bouwproductie en de werkgelegenheid. Dat kan door gedeeltelijk de consumentenvraag over te nemen, door het ondersteunen van de renovatiebouw en door investeringen in de utiliteitsbouw en infrastructuur.

Als de overheid niet instapt, dan kunnen de gevolgen dramatisch zijn. Zo is becijferd dat dan de totale bouwproductie in 2020 met 7% zal dalen en dat die klap in 2021 nog iets zwaarder kan zijn. Als de economie herstelt in 2021, dan kan de Bouw in de jaren 2022 – 2024 een deel van het verlies weer goed maken. Desondanks dreigt alweer een periode van grotere schaarste als de crisis eenmaal is overwonnen. Het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dat de vergunningverlening dit jaar zal dalen van 57.000 woningen in 2019 naar 48.000 woningen in 2020 (zie figuur 1). In 2021 is een lichte verbetering mogelijk naar 65.000. Dat is echter te weinig om aan de structurele vraag in de markt van pakweg 75.000 woningen te voldoen. In 2021 zullen er ongeveer 50.000 woningen aan de voorraad toegevoegd worden. In 2024 kan dat getal opgelopen zijn naar 70.000 en dat is nog steeds te weinig om aan de vraag te voldoen. Dat voorspelt weinig goeds voor de prijsontwikkeling in de jaren na de crisis!

Read more 0

Sint Jozefoord en Thuisborg slaan de handen ineen!

4 maanden ago ·

Sint Jozefoord en Thuisborg slaan de handen ineen!

Momenteel leven wij in een bijzondere tijd: het Coronavirus heeft veel impact op ons dagelijkse leven. De ouderen in onze samenleving zijn het meest kwetsbaar en wij willen hen dan ook zo goed mogelijk blijven beschermen.

Dit betekent wel dat er voldoende afstand moet worden gehouden en dat het contact met onze ouderen zo min mogelijk plaatsvindt. Door het gemis van het bezoek van de kinderen en de kleinkinderen merken wij dat zij vereenzamen en in een sociaal isolement terecht komen.

Sint Jozefoord, een zorginstelling die wonen met zorg aanbiedt voor ouderen, en Thuisborg, een vastgoedorganisatie die woonoplossingen biedt aan met name senioren, gaan een bezoekersunit aanpassen aan de door het RIVM vastgestelde beschermingsmaatregelen, om ervoor te zorgen dat de bewoners van Sint Jozefoord snel weer in gepast contact kunnen komen met hun naasten.

Thuisborg zal de levering en de plaatsing op zich nemen en Sint Jozefoord zorgt voor de beschermende voorzieningen, zoals plexiglas afscheiding, gescheiden ingangen en de begeleiding voor haar bewoners en de familie.

Samen zijn wij sterk, en samen moeten wij ook naar oplossingen zoeken om de nieuwe situaties die wij tegenkomen het hoofd te bieden. Daarom zijn wij blij dat wij dit samen kunnen realiseren. Dit geeft ons ook de motivatie om te bekijken of wij dit voor andere zorgorganisaties kunnen doen.

Mocht u als zorgorganisatie ook interesse hebben voor deze toepassing, neem dan contact op met Thuisborg. Wij zijn te bereiken op telefoonnummer 085 – 401 57 37.

Samen kunnen wij dan kijken naar de mogelijkheden voor een bezoekersunit of zorgwoning.

Read more 0