Op de woningmarkt regeert het recht van de sterkste

3 maanden ago ·

Op de woningmarkt regeert het recht van de sterkste

In de eerste maanden van 2020 werd Nederland, evenals de rest van de wereld, opgeschrikt en lam gelegd door het coronavirus. Het economisch leven leek hortend en stotend tot stilstand te komen. Volgens economen zou de pandemie uitmonden in een diepe recessie en een stijgende werkloosheid. Als dat zou gebeuren, dan had dat ook consequenties voor de overspannen woningmarkt, zo oordeelden weer andere economen. Minder mensen zouden het immers aandurven een huis te gaan kopen. Bij een afnemende vraag past ook een dalende prijs.

Somber scenario

Er is in 2020 weinig van dit sombere scenario gebleken. De economie is niet ingestort en de werkloosheid is niet omhoog geschoten. Dat is weer terug te zien op de woningmarkt. Aan het eind van 2020 blijkt het aantal transacties met 235.000 hoger te liggen dan in 2018 en 2019. De prijsstijging is met bijna 8% onverdroten verder gegaan. Een gemiddeld huis kostte aan het eind van 2020 al snel € 20.000 meer dan ultimo 2019.

Er zijn goede redenen aan te wijzen waarom bovenstaande sombere scenario’s in 2020 geen werkelijkheid zijn geworden. De overheid is het Nederlandse bedrijven met miljarden en nog eens miljarden euro’s te hulp geschoten. Daardoor is een recessie uitgebleven en is de werkloosheid niet noemenswaardig gestegen. En dan is er natuurlijk de hypotheekrente. Die had in 2020 ondanks alles de neiging om voorzichtig verder te dalen. Een kooplustige Nederlander zag daardoor zijn koopkracht ook voorzichtig toenemen. De angst dat wellicht op termijn de rente zou kunnen gaan stijgen, heeft waarschijnlijk twijfelaars definitief over de streep getrokken en ze zijn de huizenmarkt opgegaan. Tenslotte hebben veel beleggers zich in 2020 met een goedgevulde portemonnee gemeld op de huizenmarkt. Op die markt was afgelopen jaar het aanbod veel kleiner dan de vraag. Volgens de NVM was het verschil in 20 jaar niet zo groot.

Verwachtingen voor 2021

Je hoeft geen profeet te zijn om te voorzien dat in 2021 het verschil tussen vraag en aanbod alleen maar verder zal oplopen. Op de markt overheerst immers nog steeds het adagium eerst kopen dan pas verkopen. Die attitude is niet ze vreemd, omdat in Nederland de nieuwbouw stokt als gevolg van de stikstofcrisis.

Het gevolg van deze trend is, dat in het lopende jaar, maar ook volgend jaar het aantal transacties gaat afnemen. Er zijn simpelweg te weinig huizen. Dat laatste feit zorgt ervoor dat de prijzen omhoog blijven gaan. De schaarste wordt immers steeds groter.

Het goedbedoelde beleid van de Nederlandse overheid zorgt nog eens voor extra druk op de prijzen. Huizenkopers jonger dan 35 jaar hoeven in 2021 geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Zodoende stijgt de koopkracht van deze groep. Bovendien heeft het kabinet de hypotheeknormen voor tweeverdieners verruimd, evenals voor Nederlanders met een studieschuld.. Het is tenslotte niet ondenkbaar dat ook in 2021 de hypotheekrente licht blijft dalen. Kortom, de aspirant koper heeft meer biedingskracht op een markt waar tekorten domineren. Dat moet prijzen wel omhoog jagen.

Alleen een omslag in de economie kan voor een tempering van de stijging zorgen. Als de economie stagneert, dan zal de werkloosheid gaan oplopen. Dat zal in eerste instantie de jongeren in de flexibele schil treffen. Voor deze groep zal een eigen woning dan nog onbereikbaarder worden dan nu al het geval is. Huurprijzen zijn al hoog en hebben de neiging verder te stijgen. Op de markt voor koopwoningen heerst meer en meer een biedingenstrijd en daarmee heerst het recht van de sterkste. Zodoende kunnen sociale spanningen en tegenstellingen in Nederland in 2021 en verder verscherpen. Daar zit niemand op te wachten.

Vanwege de sombere vooruitzichten voor grote groepen Nederlanders op de woningmarkt, zal de druk op de (lokale) overheid om noodverbanden te leggen de komende jaren alleen maar toenemen. Meer aandacht voor tijdelijke woningen, zoals we hier eerder al bepleit hebben,  zou zo’n noodverband kunnen zijn. Deze oplossing zou vooral veel jongeren een stapje voorwaarts helpen.

Read more 0

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

5 maanden ago ·

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

In een recent artikel in het Financieele Dagblad komt emeritus hoogleraar Johan Conijn tot een vernietigend oordeel over de woningmarkt. Het neoliberale woningbeleid dat in 2012 vorm kreeg en breed gedragen werd, is een compleet fiasco geworden. De hoge verwachtingen van destijds zijn op geen enkele manier ingelost. Sterker nog, de woningmarkt staat er anno 2020 belabberder voor dan in 2012.
Neoliberaal evenwichtsdenken
De woningnood is met een tekort van 331.000 woningen hoger dan ooit. Het idee was dat meer vraag naar huurwoningen vanzelf zou leiden tot een groter aanbod van huurwoningen in elke gewenste prijsklasse. Voor koopwoningen gold hetzelfde idee. Er zou snel een nieuw evenwicht ontstaan. Het heeft niet zo mogen zijn. De tekorten zijn hoog en zullen voorlopig alleen maar stijgen. Dat brengt voortdurende prijsstijgingen met zich mee, zowel in het middensegment van de huurmarkt als op de markt voor koopwoningen. In het neoliberale evenwichtsmodel was zoiets ondenkbaar.
Ook was er in deze visie geen plaats voor zeg maar ruimtelijke segregatie. De prijsstijgingen zijn het hoogst in de gebieden die het meest aantrekkelijk zijn. Dat is op dit moment de Randstad. In deze regio trekken momenteel particuliere beleggers en de hogere inkomensgroepen aan het langste eind. De midden- en lagere inkomensgroepen hebben steeds meer het nakijken. Dat wordt als een ongewenste ontwikkeling gezien, omdat de ruimtelijke segregatie uiteindelijk het goed functioneren van de stad in de weg staat.
Door schade en schande is duidelijk geworden dat een goed functionerende woningmarkt niet zonder een sturende overheid kan. Het initiatief is daarmee terug bij diezelfde overheid. Johan Conijn verwacht dat de woningnood en de moeizaam functionerende woningmarkt een belangrijke plaats gaan innemen bij het nieuwe regeerakkoord na de verkiezingen van maart 2021. Dat is geen overdreven verwachting, want al in de Miljoenennota 2021 doet de overheid voorstellen om de woningmarkt weer in beweging te brengen en ervoor te zorgen dat ook starters en lagere inkomensgroepen weer terecht kunnen op de woningmarkt.
Overdrachtsbelasting
Er zijn voornemens naar buiten gebracht om de overdrachtsbelasting voor de periode 2021 – 2025 deels af te schaffen. Het is de bedoeling dat daar vooral starters en jongeren tot 35 jaar van zullen profiteren. De belangrijkste elementen van de plannen zijn:
  1. Kopers van 18 tot 35 jaar die zelf een koopwoning gaan betrekken, betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning. Het maakt niet uit of ze ooit eerder een woning hebben gekocht of niet; voorwaarde is wel dat de koper de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder heeft ontvangen.
  2. Kopers van 35 jaar of ouder of kopers die vanaf 2021 al eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling betalen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Voorwaarde is dat zij zelf in de gekochte woning gaan wonen en dat schriftelijk aangeven bij een notaris. Kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en investeerders, betalen 8% overdrachtsbelasting. Dat geldt ook voor ouders die een woning kopen voor hun kind. De Belastingdienst controleert achteraf of een koper zelf in de gekochte woning woont of niet eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling.
  3. Wat nu als een van de kopers ouder is dan 35 jaar en een jonger? Welnu, de vrijstelling van overdrachtsbelasting is persoonlijk. Degene van 35 jaar of ouder betaalt 2% overdrachtsbelasting. Degene die jonger is dan 35 jaar betaalt geen overdrachtsbelasting over zijn of haar deel (als hij/zij ook voldoet aan de andere voorwaarden).
  4. Wat als de sleuteloverdracht van de net gekochte woning in december 2020 plaatsvindt? In dat geval moet u gewoon overdrachtsbelasting betalen. Het is misschien verstandig om het gesprek aan te gaan met de verkoper om de overdracht uit te stellen tot na de jaarwisseling (vanaf 1 januari 2021). Als de verkoper niet wil meewerken, dan houdt alles op. Hij is niet verplicht mee te werken.
  5. Als de overdracht wordt uitgesteld, dan kan er wel een sleutelverklaring overeengekomen worden. Dat betekent dat koper en verkoper afspreken dat de koper vòòr de officiële overdracht alvast een sleutel van de woning krijgt. In de verklaring worden de afspraken vastgelegd. Je moet als koper wel oppassen. Als de officiële eigendomsoverdracht bij de notaris later dan een maand na de sleutelafgifte plaatsvindt, dan moet de koper mogelijk 8% overdrachtsbelasting betalen.
Nieuwe inkomensgrenzen sociale huur
De overheid probeert niet alleen om starters een betere positie op de woningmarkt te geven, maar is met hetzelfde oogmerk alweer actief op de huurmarkt. Vorig jaar kwam het kabinet in de persoon van minister Ollongren met een wetsvoorstel om de inkomensgrenzen voor de doelgroep van de sociale huursector te veranderen. Hierin wordt onder andere voorgesteld om de inkomensgrenzen voor het toewijzen van sociale huurwoningen te veranderen: van €38.035 voor alle huishoudens, naar €35.000 voor eenpersoons- en €42.000 voor meerpersoonshuishoudens.
Er kleven echter nogal wat nadelen aan de voorstellen. Zoveel zelfs dat je je mag afvragen of het wetsvoorstel daadwerkelijk een verbetering is voor alle betrokkenen. Ten eerste is de doelgroep met de nieuwe grenzen groter dan de doelgroep met de huidige grenzen. Meer huishoudens kunnen en zullen waarschijnlijk een beroep gaan doen op een sociale huurwoning. Dit is op zich goed nieuws, aangezien middenhuur in de praktijk vaak geen optie blijkt voor huishoudens met een laag middeninkomen. De huidige wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn echter al lang. Dit probleem lijkt eerder groter dan kleiner te worden. Een tweede consequentie is dat, hoewel de doelgroep per saldo groter wordt, er tegelijkertijd duizenden eenpersoonshuishoudens buiten de boot vallen met de nieuwe regelgeving.
Figuur 1 Percentage huishoudens behorende tot de EC-doelgroep en de Ollongren doelgroep
Alleenstaanden worden dus (nog) meer aangewezen op de middenhuur. Juist in regio’s met een hoge woningmarktdruk is dit segment maar beperkt beschikbaar. Ook ouderenorganisaties vrezen deze gevolgen van de nieuwe inkomenseisen. Voor alleenstaande ouderen met een AOW en een klein pensioen wordt het straks moeilijker om een vaak grote en ongeschikte eengezinswoning te verruilen voor een kleinere sociale huurwoning. Enigszins geruststellend is dat de regering hier wel al op geanticipeerd heeft door woningcorporaties de mogelijkheid te geven om hun vrije toewijzingsruimte anders in te richten wanneer hier lokaal behoefte aan is (naar maximaal 15% in plaats van de standaard 7,5%). In regio’s met veel (oudere) alleenstaanden kan dus meer worden toegewezen aan eenpersoonshuishoudens.
 
Ten slotte heeft de nieuwe regelgeving consequenties voor de toekomst. Omdat het aandeel eenpersoonshuishoudens zal toenemen komt er ook een steeds grotere groep alleenstaanden die geen aanspraak meer kan maken op een sociale huurwoning met de nieuwe inkomensgrenzen. De vraag is wie de groeiende groep alleenstaande huishoudens met een laag middeninkomen van betaalbare huisvesting gaat voorzien. 
 
Ondanks alle evidente gebreken, is het wetsvoorstel Huur en Inkomen goedgekeurd. Het is nu wachten op de Tweede en de Eerste Kamer. Gelet op de stemming in het land onder meer door Covid-19 en alle mogelijke negatieve gevolgen van dien, is het moeilijk voorstelbaar dat dit voorstel ongeschonden de eindstreep haalt. Covid-19 zorgt voor een oplopende werkloosheid en nog meer inkomensonzekerheid. Dat maakt de toegang tot de woningmarkt nog onzekerder en moeilijker. De overheid moet nu leveren!

Read more 0

Sint Jozefoord en Thuisborg slaan de handen ineen!

12 maanden ago ·

Sint Jozefoord en Thuisborg slaan de handen ineen!

Momenteel leven wij in een bijzondere tijd: het Coronavirus heeft veel impact op ons dagelijkse leven. De ouderen in onze samenleving zijn het meest kwetsbaar en wij willen hen dan ook zo goed mogelijk blijven beschermen.

Dit betekent wel dat er voldoende afstand moet worden gehouden en dat het contact met onze ouderen zo min mogelijk plaatsvindt. Door het gemis van het bezoek van de kinderen en de kleinkinderen merken wij dat zij vereenzamen en in een sociaal isolement terecht komen.

Sint Jozefoord, een zorginstelling die wonen met zorg aanbiedt voor ouderen, en Thuisborg, een vastgoedorganisatie die woonoplossingen biedt aan met name senioren, gaan een bezoekersunit aanpassen aan de door het RIVM vastgestelde beschermingsmaatregelen, om ervoor te zorgen dat de bewoners van Sint Jozefoord snel weer in gepast contact kunnen komen met hun naasten.

Thuisborg zal de levering en de plaatsing op zich nemen en Sint Jozefoord zorgt voor de beschermende voorzieningen, zoals plexiglas afscheiding, gescheiden ingangen en de begeleiding voor haar bewoners en de familie.

Samen zijn wij sterk, en samen moeten wij ook naar oplossingen zoeken om de nieuwe situaties die wij tegenkomen het hoofd te bieden. Daarom zijn wij blij dat wij dit samen kunnen realiseren. Dit geeft ons ook de motivatie om te bekijken of wij dit voor andere zorgorganisaties kunnen doen.

Mocht u als zorgorganisatie ook interesse hebben voor deze toepassing, neem dan contact op met Thuisborg. Wij zijn te bereiken op telefoonnummer 085 – 401 57 37.

Samen kunnen wij dan kijken naar de mogelijkheden voor een bezoekersunit of zorgwoning.

Read more 0

Buy-to-let in Nederland en het VK. Een vergelijking (II)

1 jaar ago ·

Buy-to-let in Nederland en het VK. Een vergelijking (II)

Figuur 1 Buy-to-let naar gemeente in Nederland


In de vorige Nieuwsbrief hebben we aandacht besteed aan de opgang en groei en bloei van de Buy-to-let markt in Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Wetgeving en de financiële crisis hebben daarbij in beide landen een stuwende rol gespeeld. Ook is duidelijk, dat in beide landen het succes van Buy-to-let beleidsbepalers zorgen baart. Door het succes dreigen groepen, zoals starters, op de woningmarkt tussen de wal en het schip te vallen. Dat roept om maatregelen. In het Verenigd Koninkrijk is het al zover, maar in Nederland is de overheid nog druk met inventariseren en plannen maken. In deze Nieuwsbrief kijken we naar de verhuurder en het verhuurde pand.

Het portfolio

Figuur 2 Omvang portefeuille van Nederlandse verhuurders


Een meerderheid van de Britse huisbazen heeft slechts één woning in zijn portefeuille. In Nederland gaat het dan om 40% van de verhuurders. Echter, ook in Nederland heeft een meerderheid slechts een of twee huurwoningen in zijn portefeuille. Trouwens, de Britten doen het sowieso wat rustiger aan dan de Nederlanders. Ongeveer 60% van de markt is in handen van verhuurders met maximaal vier panden in portefeuille. In Nederland is dat percentage 50%, terwijl de andere 50% vijf of meer huizen in portefeuille heeft.

Figuur 3 Omvang portefeuille van Britse verhuurders

Gelet op de omvang van de gemiddelde portefeuille is het niet vreemd dat het leeuwendeel van de verhuurders particulieren is en slechts een kleine minderheid een bedrijfsstructuur kent. In Nederland is dat 12% en in het Verenigd Koninkrijk bedraagt dat percentage slechts 3%.
Wat verhuurt de huisbaas bij voorkeur?

Figuur 4 Appartement heeft de voorkeur in Nederland


Als het om Buy-to-let gaat, verhuurt de Britse huisbaas het liefst een appartement of een rijtjeshuis. In Nederland gaat de voorkeur overweldigend uit naar het appartement. Naast het rijtjeshuis verhuurt de Nederlandse huisbaas toch verhoudingsgewijs veel (semi) vrijstaande huizen.

Figuur 5 In het VK is het appartement en het rijtjeshuis populair


Als het om het aantal beschikbare vierkante meters gaat, dan ziet Buy-to-let er in Nederland gunstiger uit dan in het Verenigd Koninkrijk. In Nederland hebben huisbazen relatief meer woningruimte beschikbaar met een oppervlakte van 125 m2. Er zijn natuurlijk in Nederland ook veel appartementen met een oppervlakte kleiner dan 50 m2, maar dan nog zijn ze gemiddeld groter dan aan de overkant van de zee.

Waarde
Hoewel veel verhalen anders doen geloven is Buy-to-let in Nederland niet overdreven duur vergeleken met bijvoorbeeld koopwoningen. Wel is het zo dat veel Buy-to-let woningen verhoudingsgewijs duurder zijn dan ‘normale’ huurwoningen. Veel Buy-to-let woningen hebben immers een behoorlijke omvang in Nederland.

Deze uitkomsten zijn het werk van het Kadaster. Dat hebben ze niet in het Verenigd Koninkrijk en dus ontbreken daar bovenstaande gegevens. Wel is het mogelijk om op basis van verschillende studies vast te stellen, dat de mediane waarde van de portefeuille van private huisbazen ongeveer GBP 350.000 bedraagt. In Nederland bedraagt die waarde volgens het Kadaster EUR 450.000 ofwel ongeveer GBP 400.000. Dat de mediane waarde in Nederland hoger ligt, is niet echt opmerkelijk. De gemiddelde Buy-to-let portefeuille is in Nederland immers groter.

Figuur 6 Waarde van Buy-to-let in Nederland


Voor de eigenaar van één huis, de meerderheid in beide landen, is de geschatte waarde GBP 199.000.

Locatie
Het ligt voor de hand te veronderstellen dat in Nederland veel Buy-to-let te vinden is in de 4 grote steden. Dat is ook zo. Volgens het kadaster is Buy-to-let vooral geconcentreerd in de grotere stedelijke omgevingen. Verrassend genoeg is er ook veel Buy-to-let aan de kust of in de grensprovincies. Hier gaat het waarschijnlijk om tweede huisjes of vakantiewoningen.

Figuur 7 Locatie Buy-to-let in Nederland

Voor Groot-Brittannië ontbreken deze gedetailleerde gegevens. Wel is duidelijk dat huur het meest voorkomt in Groot-Londen. Hier is het aandeel van huurwoningen 30% tegen een landelijk gemiddelde van 20,5%. Gecorrigeerd voor Londen daalt het percentage naar 18,5%. Ook voor de Britten geldt, dat de meeste huurwoningen voorkomen in stedelijke gebieden.

Figuur 8 Locatie Buy-to-let in het VK


Conclusie
De eerste conclusie moet zijn, dat een echte vergelijking tussen de Buy-to-let markt in beide landen niet zo gemakkelijk is. Er ontbreken gewoon nog te veel data die zich gemakkelijk laten vergelijken.

Wel mag vastgesteld worden, dat de huursector in beide landen de laatste jaren snel aan belang en gewicht heeft gewonnen. Die groei wordt vooral gedragen door de kleine huisbaas met één of hooguit twee huurwoningen in de portefeuille. Opvallend is verder dat de Nederlandse verhuurder iets professioneler overkomt dan zijn Britste tegenvoeter. De gemiddelde portefeuille is iets groter, maar nog steeds klein.

Het lijkt verder voor de hand te liggen dat de private huursector zeker in Nederland de komende jaren aan gewicht blijft winnen. Sociale woningbouw is aan strikte regels gebonden en het is ook moeilijker geworden een hypotheek af te sluiten.

Voor de Britten is een verdere groei van Buy-to-let minder vanzelfsprekend. Maatregelen van de bank of England en de Britste overheid maken het minder aantrekkelijk om te investeren in huurwoningen. De maatregelen zijn vooral bedoeld de sector te professionaliseren. Het is echter onduidelijk of de maatregelen het beoogde effect gaan hebben!

Bron: Hypostat 2019, A review of Europe’s mortgage and housing markets. European Mortgage Federation September 2019

Read more 2.308

Verhuurders in soorten en maten

1 jaar ago ·

Verhuurders in soorten en maten

In de vorige nieuwsbrief hebben we een eerste aanzet gegeven voor de beschrijving van de verhuurder in Nederland. In dit deel gaan we aandacht besteden aan het type verhuurder dat we in Nederland kennen. Zoals figuur 1 laat zien, zijn er grofweg 4 types, de inactieven, de aanpassers, de verkopers en de uitbreiders.

We beginnen met een blik op investeringsmotieven en  beleggingsstrategieën, omdat die zich niet automatisch vertalen naar de vier types. Verschillende types hanteren dezelfde strategieën en/of hebben dezelfde motieven.

Figuur 1 Typologie van particuliere verhuurders naar voornemens tot uitbreiding en risicobereidheid

Marktsegment en doelgroep

Wat meteen opvalt bij motieven van grote particuliere verhuurders, is dat ze vaker ook in de gereguleerde sector actief zijn. Dit lijkt vooral verklaard te kunnen worden door de wijze waarop zij woningen verwerven. Daarnaast zijn er particulieren die ideële overwegingen hebben om gereguleerde huurprijzen te hanteren.

Het gros van de particulieren heeft echter een voorkeur voor verhuur in de vrije sector. De gereguleerde huurprijs is eenvoudigweg te laag. Maar zeker in de vier grote steden van de Randstad is het middensegment van de markt voor de meeste verhuurders evenmin aantrekkelijk. In andere gebieden wordt het aanbod in het middensegment vaker interessant gevonden. Daarbij gaat het vaak om relatief kleine woningen, van zo’n 40 tot 50 vierkante meter. Het aanbieden van middensegment huurwoningen verzekert de particuliere verhuurder ervan, dat binnen afzienbare tijd een geschikte huurder te vinden is. De vraag is groot. Particuliere verhuurders geven zelf aan dat zij bij voorkeur kiezen voor de huurder waarbij de betaalzekerheid het grootst is. Ofwel voor de huurder met het hoogste inkomen.

De meeste particuliere verhuurders richten zich echter op het duurdere huursegment, met prijzen vaak boven de € 1.250 per maand. Zij verhuren voornamelijk woningen aan (hoogopgeleide) jongvolwassenen en expats. Dit zijn doorgaans namelijk de enige doelgroepen die dergelijke huurprijzen kunnen en willen betalen. Veel particuliere verhuurders zien ook de flexibiliteit van jongvolwassenen en vooral expats als een groot voordeel. Doordat de doorstroom onder dergelijke huurders doorgaans hoger is, blijven hun huurders gemiddeld minder lang in de woning wonen. Dit vergroot weliswaar het risico op mutatieleegstand, maar maakt de doorberekening van een stijging van marktprijzen bij bewonerswisseling makkelijker.

 

Een selecte groep particuliere verhuurders heeft bewust besloten om zich specifieker te richten op de kamerverhuur en verhuurt logischerwijs het gros van hun wooneenheden aan studenten. Zij prijzen vooral het directe rendement. In één woning kunnen meerdere studenten gehuisvest worden, waardoor bijvoorbeeld een huurachterstand bij één van de bewoners niet direct leidt tot een woning waar helemaal geen inkomsten meer voor binnenkomen.

Huurprijsbepaling

Particuliere verhuurders zijn vooral geïnteresseerd in het directe rendement van hun verhuurportefeuille en hebben een goed beeld bij de maandelijkse inkomsten die zij minimaal willen realiseren. Door dit te spiegelen aan de verwachte maandlasten kan eenvoudig berekend worden wat de minimale huurprijs moet zijn. Naast deze minimale huurprijs is voor vrijwel alle verhuurders de maximale markthuur van belang. Voor de bepaling van deze markthuur kijken verhuurders op websites zoals Funda en Pararius naar de vraaghuren van vergelijkbare woningen. Bovendien laten zij zich geregeld door makelaars of collega-beleggers informeren.

Particulieren die in het gereguleerde segment woningen verhuren, zijn hiervoor echter wel aan striktere wet- en regelgeving gebonden. Particuliere verhuurders lijken zich hier over het algemeen aan te houden. Als zij niet aan deze wet- en regelgeving gebonden willen zijn, verbeteren zij bijvoorbeeld de kwaliteit van de woning, zodat het aantal punten stijgt en de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt. Meerdere beleggers vragen voor  hun gereguleerd bezit bewust een hogere prijs dan door de puntentelling is toegestaan. Deze particuliere verhuurders delen het idee van een ‘recht op rendement’.

Overdracht portefeuille

Het opbouwen van een verhuurportefeuille zien bijna alle particuliere verhuurders als een lange termijninvestering. Zij waarderen de maandelijkse huurinkomsten, waarvan zij, ook als zij met pensioen zijn, de vruchten kunnen plukken. Het naderen van de pensioenleeftijd is dan ook doorgaans geen reden om de particuliere huursector volledig te verlaten. Dit betekent echter niet dat particuliere verhuurders zich niet bezighouden met het moment waarop zij de verhuurmarkt moeten of willen verlaten. Integendeel, zij sorteren hier geregeld al op jonge leeftijd op voor. Als ze kinderen hebben, dan proberen zie dat al vroeg bij de verhuur te betrekken om zo ‘het juiste gevoel’ te laten ontwikkelen.

Figuur 2 Gemiddeld aandeel gereguleerde huurwoningen naar omvang portefeuille

Typologie van de verhuurder

Veel verhuurders hebben overeenkomstige motieven en strategieën, maar onderling verschillen ze sterk. Zoals gezegd onderscheiden we vier types.

  1. Inactieven

Inactieve particuliere verhuurders zijn niet of nauwelijks actief of de koop- of verkoopmarkt. Zij hebben geen toekomstplannen voor het uitbreiden of (gedeeltelijk) verkopen van hun verhuurportefeuille en nemen genoegen met wat zij op hebben weten te bouwen. Zij zijn met name geïnteresseerd in het directe rendement, ofwel de maandelijkse huurinkomsten, van de verhuurportefeuille. Hiermee wordt het pensioen of inkomen aangevuld. Zij proberen wel degelijk om hun huidige huurwoningaanbod zo goed mogelijk te exploiteren. Om inkomstenderving tegen te gaan wordt bij mutaties bijvoorbeeld geregeld een nieuwe markthuurprijs vastgesteld en wordt zo snel mogelijk een nieuwe, betrouwbare huurder gezocht.

Het indirecte rendement, ofwel de waardestijging, vinden inactieve particuliere beleggers doorgaans minder interessant. Aangezien zij niet voornemens zijn om hun verhuurportefeuille te verkopen, maken zij zich niet of nauwelijks zorgen over de mogelijkheid dat zich in de toekomst een nieuwe crisis voor kan doen, waarin de huizenprijzen verder dalen.

Veel, maar zeker niet alle, inactieve particuliere verhuurders zijn niet altijd inactief geweest. Zij hebben door de jaren heen bijvoorbeeld besloten om het rustiger aan te doen, omdat zij de pensioenleeftijd bereikt hebben of naderen. Ondanks de stijgende huizenprijzen, hebben inactieven er evenwel bewust voor gekozen om hun bestaande huurwoningvoorraad niet te verkopen. Volgens hen resulteert het voortzetten van hun portefeuille namelijk in een beter renderende pensioenvoorziening dan bijvoorbeeld aandelen of andere vastgoedbeleggingen.

Figuur 3 Aan- en verkoopplannen verhuurders voor de komende twee jaar

  1. Aanpassers

‘Aanpassers’ voeren langzaam maar zeker wijzigingen door in hun verhuurportefeuille zonder daarvoor al te veel financiële risico’s te nemen. Het gaat daarbij niet alleen om het aan- of verkopen van woningen, maar ook om het bewust renoveren van de huidige verhuurportefeuille. Net als veel ‘inactieven’ zijn ‘aanpassers’ binnen de particuliere verhuurmarkt op zoek naar stabiele huurinkomsten voor de lange termijn. Zij financieren de aanpassing van hun verhuurportefeuille zo veel mogelijk met eigen vermogen. Aanpassers doen eigenlijk alleen aanspraak op de eventuele overwaarde die op hun verhuurportefeuille is ontstaan als de financiële risico’s voor de bestaande portefeuille beperkt blijven.

‘Aanpassers’ staan niet onwelwillend tegenover het verkopen van een deel van hun verhuurportefeuille. Als één van de verhuurde woningen vrijkomt, wordt geregeld opnieuw beoordeeld of het al dan niet financieel aantrekkelijk is om deze aan te houden. De opbrengsten die hierdoor gegenereerd worden, worden vervolgens grotendeels in de eigen verhuurportefeuille geïnvesteerd.

Het opknappen en renoveren van de verhuurportefeuille wordt door ‘aanpassers’ consequent als een noodzakelijke en wenselijke investering gezien. Zij vinden het niet alleen belangrijk om hun huurders een kwalitatief goede woning aan te bieden, maar geven ook aan dat hun vastgoed door de jaren heen alleen waardevast blijft als op tijd onderhoud wordt uitgevoerd. Bovendien heeft het (grootschalig) renoveren van gereguleerde huurwoningen geregeld tot gevolg dat de puntentelling boven de liberalisatiegrens uitkomt, waardoor de huurinkomsten sterk kunnen toenemen. Als dit niet mogelijk of te duur is, valt nogal eens het besluit om gereguleerde huurwoningen af te stoten. De opbrengst kan aangewend worden voor aanpassingen binnen de verhuurportefeuille.

  1. Uitbreiders

Deze particuliere verhuurder wil zijn verhuurportefeuille zo snel mogelijk laten groeien. ‘Uitbreiders’ zijn bereid om hiervoor aanzienlijk grotere (financiële) risico’s te nemen dan andere type beleggers. Ter financiering van de aankoop van een nieuwe verhuurbare eenheid sluiten zij bijvoorbeeld geregeld een maximale lening af bij hun kredietverstrekker. Doordat dit type particuliere verhuurder doorgaans al geruime tijd binnen de particuliere huursector actief is en daardoor over een middelgrote tot grote verhuurportefeuille beschikt, kan bovendien dankbaar gebruikgemaakt worden van het – door de jaren heen – in de verhuurportefeuille opgebouwde vermogen.

We zien bij dit type beleggers een duidelijk ‘sneeuwbaleffect’: hoe groter de portefeuille, hoe groter de huurinkomsten en opbouw van de overwaarde, hoe sneller de mogelijkheid tot de aankoop van het volgende beleggingsobject zich aandient.

‘Uitbreiders’ neigen niet alleen tot het nemen van veel risico, maar zijn ook zeer creatief in het aantrekken van vreemd vermogen om de verhuurportefeuille zo snel mogelijk uit te breiden. Hiervoor wordt vaak verder gekeken dan de gebaande paden. ‘Uitbreiders’ doen bijvoorbeeld aanspraak op leningen uit het buitenland, sluiten familiaire leningen af en/of maken gebruik van de investeringsbereidheid van andere particulieren.

Deze particuliere verhuurders zijn over het algemeen zeer positief over het investeringsklimaat op de woningmarkt. Zij voorzien in de toekomst een sterk groeiende vraag naar huurwoningen, verwachten dat rentes laag blijven, en zijn ervan overtuigd dat particuliere verhuur een beter renderende belegging is dan bijvoorbeeld aandelen of andere vastgoedbeleggingen.

Figuur 4 Belangrijkste financieringsmethode bij aankoop eerste woning

Het zijn vooral jonge particuliere verhuurders die hun verhuurportefeuille snel willen uitbreiden om zo de risico’s te kunnen beperken. Zij zouden van het verhuren van woningen in de toekomst namelijk het liefst een ‘full-time professie’ willen maken. Ten slotte geven particuliere verhuurders aan dat hun netwerk zeer belangrijk is voor het snel kunnen uitbreiden van de verhuurportefeuille. ‘Uitbreiders’ zijn zodoende doorgaans actief binnen een beperkt geografisch gebied.

  1. Verkopers

Ten slotte zijn er ook particuliere verhuurders die bewust besluiten om hun verhuurportefeuille te laten krimpen en het opgebouwde vermogen vrij te maken. Het inkrimpen van de verhuurportefeuille is echter niet hetzelfde als het volledig verlaten van de particuliere huursector. Integendeel, een grote meerderheid van de particuliere verhuurders, die beleggingsobjecten te koop aanbieden, wil uiteindelijk met een beperkt aantal huurwoningen actief blijven.

Wij gaven eerder aan dat het gros van de particuliere verhuurders geen reden ziet voor het inkrimpen van hun verhuurportefeuille. Particulieren die hun verhuurportefeuille niet meer willen uitbreiden of aanpassen, verkiezen doorgaans een inactieve investeringsstrategie boven het verkopen van hun woningen. Er bestaat echter één belangrijke uitzondering op deze regel. Verhuurders die op termijn hun ‘businessmodel’ willen aanpassen, gebruiken de opbrengsten van de verkoop voor hun nieuwe activiteiten.

Welke woningen het best verkocht kunnen worden om deze doelstelling te realiseren, is voor deze belegger al helemaal duidelijk. Hij zet voornamelijk in op losse objecten die geen onderdeel uitmaken van gehele panden of complexen waarvan hij de enige eigenaar is. Door de jaren heen heeft hij namelijk ervaren dat je als eigenaar van appartementen slagvaardiger kan acteren als je de enige of grootste aandeelhouder bent binnen grotere appartementencomplexen. Dan ben je niet afhankelijk van de beslissingen van een Vereniging van Eigenaren.

Read more 114

De verhuurder ontleed

1 jaar ago ·

De verhuurder ontleed

De belangstelling voor de particuliere huursector is groot. De opkomst van zogenoemde ‘buy-to-let’ beleggers in met name de grote steden heeft tot tientallen media-artikelen en onderzoeksrapporten geleid. Toch is de particuliere huursector in Nederland nog steeds een ‘black box’. Er is bijvoorbeeld nog relatief weinig bekend over de samenstelling van de sector.

Vooral de achterliggende investeringsmotieven en beleggingsstrategieën van particuliere verhuurders blijven in veel artikelen en onderzoeksrapporten onderbelicht. Hierdoor ontstaat in de maatschappelijke discussie een beeld van de sector dat meer op emotie dan op kennis is gebaseerd. Termen als ‘huisjesmelker’ en ‘woekerhuur’ domineren het debat, terwijl dit vooral excessen betreft en niet de sector als geheel.

In deze nieuwsbrief en in de volgende gaan we een poging wagen de particuliere verhuurder een gezicht te geven. Wie is de man of vrouw van wie u wellicht een pand of een appartement huurt? Wat zijn zijn/haar motieven en wat voor kenmerken draagt hij/zij bij zich?

Volgens een recent onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) waren in 2018 in totaal ruim 280 duizend particuliere verhuurders actief op de Nederlandse woningmarkt. Samen verhuurden zij zo’n 475 duizend woningen. Dit is een kleine 6% van de totale woningvoorraad. De variëteit onder de verhuurders is groot. Er zijn er die slechts één pand verhuren, maar er zijn er ook met 50 panden in de portefeuille of meer. De waarde van de portefeuilles loopt derhalve ook sterk uiteen, vanaf pakweg € 250.000 tot meer dan

€ 5.000.000.

Als we vervolgens kijken naar het type woningen dat particuliere verhuurders aanbieden, of beter gezegd in welk marktsegment zij voornamelijk actief zijn, blijkt dat het overheersende beeld dat beleggers alleen nog dure huurwoningen aanbieden niet geheel klopt. Er wordt ook verhuurd in het sociale segment. Vooral grotere portefeuilles willen nog wel eens woningen uit het gereguleerde segment bevatten.

Verhuren is iets wat je erbij doet in de avonduren. Uit enquêtes blijkt dat meer dan de helft van de verhuurders het management en beheer van de verhuurportefeuille volledig in eigen hand houdt. Ook als de verhuurportefeuille voldoende inkomsten oplevert om in het levensonderhoud te kunnen voorzien, kiezen (met name jonge) particuliere verhuurders er overigens geregeld voor om te blijven werken.

Of met externe partijen wordt samengewerkt, is vooral afhankelijk van de grootschaligheid van de portefeuille. Grote, particuliere verhuurders, met meer dan 50 verhuurbare eenheden, willen in meerderheid externe partijen inschakelen. Welke taken en verantwoordelijkheden uitbesteed worden, is afhankelijk van de specifieke situatie en persoonlijke voorkeuren.

Verhuurders beginnen jong

In de media wordt geregeld gesuggereerd dat de groei van de particuliere huurmarkt vooral het gevolg is van de opkomst van nieuwe, met name ‘buy-to-let’ beleggers.  Onderzoek leert  dat niet zozeer nieuwe verhuurders, maar met name gevestigde partijen de huurmarkt domineren.

Ongeveer 45% van de huidige verhuurders heeft al voor 1996 zijn eerste verhuurpand aangekocht en heeft dus al meer dan 20 jaar ervaring.  Zij gingen de verhuurmarkt destijds op in een geheel andere context dan hun collega’s die hun eerste stap later gezet hebben.

Zo was de huurmarkt in de vorige eeuw sterker gereguleerd. Pas in 1989 werd bijvoorbeeld de huurliberalisatiegrens in het leven geroepen. Bovendien ontwikkelden de huizenprijzen zich voor 1996 vlakker, waardoor deze beter aansloten bij de inkomensontwikkeling van aspirant kopers.

In de tien jaar vóór de woningmarktcrisis van 2008 veranderde de huurmarkt danig. Deze periode wordt gekenmerkt door de deregulering van de huursector, stijgende huizenprijzen en de liberalisering van de hypotheekmarkt. Hierdoor werd het mogelijk om hypotheken met een hogere hypotheekschuld of zonder aflossingsverplichtingen te financieren.

Deze periode van ‘bloei’ eindigde min of meer abrupt door de financiële crisis van 2008. Ook in deze periode hadden verhuurders met veranderende marktomstandigheden te maken. De vraag naar koopwoningen daalde fors en de vraag naar huurwoningen was stabiel en nam in de grote steden zelfs toe.

De crisis was van uit een cyclisch perspectief bezien dan ook een gunstige periode om de verhuurmarkt te betreden. Tegelijkertijd veranderden echter de financiële instellingen hun beleid en werden beleggers gehouden aan striktere leningsvoorwaarden. In tegenstelling tot nieuwkomers op de woningbeleggingsmarkt konden gevestigde beleggers in deze periode doorgaans nog aanspraak maken op hun ‘oude’ leningsvoorwaarden. Hierdoor konden zij optimaal gebruik maken van de dalende prijzen op de koopwoningmarkt.

Verhuurders beginnen met hun activiteiten op relatief jonge leeftijd. Ongeveer 47% kocht zijn de eerste beleggingswoning voor het 35ste levensjaar, ongeveer 45% was op dat moment tussen de 35 en 54 jaar en slechts 8% was 55 jaar of ouder.

De hierboven beschreven veranderende marktomstandigheden zijn echter duidelijk terug te zien in de gemiddelde leeftijd waarop particuliere verhuurders er door de jaren heen in slaagden om hun eerste stap op de verhuurmarkt te zetten. Voor 1996 was de gemiddelde leeftijd nog geen 36 jaar, in de decennia voor de crisis was dit al gestegen tot 38 jaar en vanaf de crisis ligt de gemiddelde leeftijd op zo’n 43 jaar (zie figuur 3.9).

Ons inziens zijn hiervoor twee mogelijke verklaringen. Allereerst is de gemiddelde leeftijd van starters op de koopwoningmarkt de afgelopen tien jaar toegenomen. Aangezien Nederlanders doorgaans eerst eigenaar-bewoner en daarna eventueel pas particuliere verhuurder worden, heeft een latere verwezenlijking van de eigen woonwensen mogelijk uitstel van de belegging tot gevolg.

Bovendien speelt het eigen vermogen door de veranderende regelgeving op de hypotheekmarkt een steeds belangrijkere rol bij de aankoop van een beleggingswoning.

Voor de crisis was het nog gebruikelijk om de eerste panden met minstens 80% met vreemd vermogen te financieren. Inmiddels zijn financiers terughoudender in het toekennen van beleggingshypotheken met dergelijk hoge ‘loan-to-value’ ratio’s. Nieuwe woningmarktbeleggers hebben hierdoor mogelijk meer tijd nodig om de benodigde financiële middelen te verkrijgen, waardoor zij pas op latere leeftijd de particuliere verhuurmarkt kunnen betreden.

Over de verhuurportefeuille en startperiode

Ook nieuwkomers op de verhuurmarkt kunnen middelgrote en grote verhuurportefeuilles in bezit hebben. Dat zijn echter de uitzonderingen. De normale gang van zaken is dat de omvang van de verhuurportefeuille toeneemt naarmate de particuliere belegger langer actief is op de woningbeleggingsmarkt.

Zo heeft van de particuliere verhuurders met een verhuurportefeuille van meer dan 50 woningen ruim 60% zijn eerste huurpand vòòr 1996 aangetrokken. Onder de kleinschaligere verhuurders ligt dit aandeel beduidend lager, namelijk tussen de 30% en 40%. Het opbouwen van een grotere verhuurportefeuille kost simpelweg vaak tijd en geld. Tijd is overigens geen garantie voor een grote(re) portefeuille. Er zijn ook gevestigde particuliere verhuurders die relatief weinig eenheden in de verhuur hebben.

Voor veruit de meeste particuliere verhuurders was het betreden van de verhuurmarkt een bewuste keuze. Als belangrijkste redenen hiervoor noemden zij de behoefte aan een extra pensioenvoorziening of het hoge indirect en direct rendement – de verwachte waardestijging in combinatie met maandelijkse huurinkomsten.

Er zijn echter ook particuliere verhuurders die er minder bewust voor gekozen hebben om de eerste beleggingswoning aan te trekken. Dat kan bijvoorbeeld door erfenis of schenking het geval zijn. Soms ook is de huurwoning als bijvangst verworven bij de aankoop van bedrijfsvastgoed of een eigen woonhuis.

Redenen om te beginnen is tijd- en periodeafhankelijk

Particuliere verhuurders hebben hun eerste beleggingsobject gericht aangetrokken. Zo hebben de beleggers die tijdens en na de crisis de woningbeleggingsmarkt hebben betreden dit vaker gedaan, omdat zij het rendement op alternatieve beleggingen niet bevredigend vonden of omdat ze het rendement op woningbeleggingen juist als positief beoordeelden.

Uit onderzoek blijkt bovendien dat een aantal beleggers tijdens de eurocrisis simpelweg voor hun vermogen vreesde. Zij besloten te beleggen in particuliere huurwoningen, omdat het opbouwen van een verhuurportefeuille volgens hen op dat moment de enige ‘veilige’ beleggingsmogelijkheid was.

Een bewuste investering aan het begin leidt vaker tot een grotere portefeuille. Een andere belangrijke bevinding is dat de motivatie om particuliere verhuurder te worden van invloed lijkt te zijn op de omvang van de verhuurportefeuilles die verhuurders in bezit hebben.

Verhuurders die niet meer dan vijf woningen in bezit hebben, hebben hun eerste beleggingsobject vaker passief verworven, terwijl grote verhuurders vaker zijn begonnen met de intrinsieke wens om ‘vastgoedondernemer’ te worden.

Wie zijn verhuurders met investeringsplannen?

De beleggers die alleen van plan zijn om de komende jaren woningen aan te kopen, hebben twee kenmerken met elkaar gemeen. Ze zijn significant jonger dan beleggers die hun woningbestand willen laten krimpen of die helemaal geen investeringsplannen hebben.

Bovendien blijken de investeringsplannen van particuliere verhuurders gerelateerd te zijn aan de omvang van de portefeuilles die zij momenteel beheren (zie figuur 3.18). Naarmate particulieren meer woningen in bezit hebben, stijgt hun geneigdheid om in de komende twee jaar verder te groeien. Omgekeerd blijkt dat kleinschalige verhuurders, met name verhuurders die maar één beleggingswoning in bezit hebben, vaker willen consolideren.

De studie maakt duidelijk dat er geen ‘de verhuurder’ bestaat. Het is een bont gezelschap van jong en oud. Ze zijn soms bij toeval in de verhuurmarkt terecht gekomen of het is doelbewust beleid geweest. Het is dan ook aannemelijk dat dit bonte gezelschap uiteenlopende investeringsmotieven en belegging strategieën kent. Hier proberen we in de komende nieuwsbrief meer duidelijkheid over te geven.

Bron:

Planbureau voor de Leefomgeving, PARTICULIERE VERHUURDERS OP DE NEDERLANDSE WONINGMARKT.

Activiteiten, investeringsmotieven en beleggingsstrategieën, november 2019

Read more 89