fbpx
De woningnood oplossen? Meer bouwen in de oude wijken!

3 maanden ago ·

De woningnood oplossen? Meer bouwen in de oude wijken!

De huidige strenge lockdown onderstreept nog eens het belang van kwalitatief goede huisvesting, maar helaas heeft niet iedereen daar toegang toe. Op dit moment komt Nederland 330.000 woningen tekort. De huidige woningnood is ontstaan door een gebrek aan nieuwbouw en daar komt voorlopig geen verandering in. Ook de komende jaren dreigt het aantal nieuw opgeleverde woningen achter te blijven bij de behoefte. De pessimistische verwachting is, dat het tekort tot naar schatting 420.000 woningen in 2025 zal oplopen. Het woningtekort is één van de oorzaken achter de sterke huizenprijsstijging. In het derde kwartaal van 2020 zijnde huizenprijzen (nieuwbouw en bestaand) met 8,3% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Dat is royaal boven het gemiddelde van de Europese Unie van 5,2%.

Dat er meer woningen nodig zijn, daar is iedereen het wel over eens. Het kabinet gaat ervan uit dat er tot 2030 een miljoen extra woningen bij moeten komen. De vraag is echter hoe we dat gaan doen? Daarover verschillen de meningen. De discussie spitst zich deels toe op waar bouwgrond vrij te maken is. Is er ruimte binnen de steden, bijvoorbeeld op verlaten bedrijfsterreinen? Of dienen nu nog onbebouwde groene zones vrij te worden gegeven voor woningbouw? De eerste optie geldt als bewerkelijk vanwege de vereiste bodemsaneringen en de noodzaak ondernemers uit te kopen en bedrijven te verplaatsen. Maar ook de tweede optie kent belemmeringen. Denk aan de wens tot behoud van groen en aan de aanlegkosten van nieuwe infrastructuur.

 
Is er nog een uitweg uit deze impasse? Ja, maar daarvoor is het wel zaak de discussie naar de bestaande woonwijken te verplaatsen. Het aantal personen per huishouden is sinds de jaren zeventig sterk gedaald, onder andere door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Dit betekent dat veel huishoudens relatief groot wonen. Soms groter dan zij zelf nodig achten. Vooral ouderen zouden met minder vierkante meters genoegen nemen als zij de kans hadden om door te stromen naar een geschikte woning. Ouderen willen het liefst in de vertrouwde woonomgeving blijven. Met het oog hierop is het interessant het vizier eens te richten op de naoorlogse wijken. Is het mogelijk daar nieuwe woningen te bouwen en in de woningbehoefte te voorzien? Het antwoord is ja.
 
Onderzoek wijst uit dat 500.000 tot 700.000 huishoudens een nieuw onderdak zouden kunnen vinden in de wijken die in de jaren vijftig tot tachtig zijn gebouwd. Hiervoor zijn vier mogelijke strategieën. De eerste is gericht op bestaande woningen splitsen of deze uitbreiden met een extra woonlaag. De tweede op een betere benutting van de ruimte tussen bestaande woningen, bijvoorbeeld door garages te slopen en te vervangen voor woningen. De derde strategie behelst de gehele of gedeeltelijke sloop van wijken. Op die manier komt er ruimte voor meer compacte nieuwbouw. En de vierde strategie kijkt naar de mogelijkheid om woningen te bouwen aan de randen van de stad. Door de veranderingen in de mobiliteit ontstaan daar mogelijkheden om te bouwen.  
 
De voorgestelde ingrepen zullen een inbreuk maken op de levens van degenen die in deze naoorlogse wijken wonen. Betekent dit automatisch dat de plannen uiteindelijk zullen stranden, omdat bewoners zich ertegen zullen verweren? Dit risico is zeker aanwezig. Vandaar ook de noodzaak om bewoners vanaf het begin bij de planvorming te betrekken en draagvlak te creëren. Dat draagvlak zal er alleen komen als de belangen van bewoners voorop staan, dus als bewoners erop vertrouwen dat zij in de toekomst kansen krijgen om door te stromen, als zij uitzicht hebben op een betaalbare comfortabele duurzame woning en als zij kunnen rekenen op betere zorg- en groenvoorzieningen in de wijk.   
 
Figuur1 Mismatch tussen vraag en aanbod

Stuit het idee om in naoorlogse wijken aanpassingen te doen behalve op democratische ook nog op financiële uitdagingen? Jawel, maar die hoeven niet onoverkomelijk te zijn. Bouwen in bestaand gebied brengt extra kosten met zich mee, maar er valt ook winst te maken. Het is dan een kwestie van kosten en baten tegen elkaar wegstrepen. Aanpassingen als bijvoorbeeld het verduurzamen van woningen was zonder nieuwbouw toch al noodzakelijk. Er hoeven ook minder kosten gemaakt te worden voor bijvoorbeeld bodemsanering en/of de aanleg van nieuwe infrastructuur. Ook kunnen gemeenten waarschijnlijk profiteren van hogere grondopbrengsten dankzij het intensievere grondgebruik. Ten slotte zijn er ook nog toekomstige besparingen mogelijk door nu als gemeente de juiste voorwaarden te creëren voor goede, betaalbare sociale voorzieningen. 

Bouwen in naoorlogse wijken biedt kansen, niet alleen op het vlak van huisvesting, maar ook op het gebied van verduurzaming en sociale vraagstukken. Hier lijkt een schone taak weggelegd voor woningcorporaties. Die bezitten immers omvangrijke woningportefeuilles en kunnen gemakkelijk op het niveau van de buurt of wijkplannen maken in samenwerking met de gemeentes. Voor de individuele woningbezitter is dat toch een stuk lastiger! 

Bronnen: KAW, Ruimte zat in de stad. Juni 2020

Read more 0

Op de woningmarkt regeert het recht van de sterkste

5 maanden ago ·

Op de woningmarkt regeert het recht van de sterkste

In de eerste maanden van 2020 werd Nederland, evenals de rest van de wereld, opgeschrikt en lam gelegd door het coronavirus. Het economisch leven leek hortend en stotend tot stilstand te komen. Volgens economen zou de pandemie uitmonden in een diepe recessie en een stijgende werkloosheid. Als dat zou gebeuren, dan had dat ook consequenties voor de overspannen woningmarkt, zo oordeelden weer andere economen. Minder mensen zouden het immers aandurven een huis te gaan kopen. Bij een afnemende vraag past ook een dalende prijs.

Somber scenario

Er is in 2020 weinig van dit sombere scenario gebleken. De economie is niet ingestort en de werkloosheid is niet omhoog geschoten. Dat is weer terug te zien op de woningmarkt. Aan het eind van 2020 blijkt het aantal transacties met 235.000 hoger te liggen dan in 2018 en 2019. De prijsstijging is met bijna 8% onverdroten verder gegaan. Een gemiddeld huis kostte aan het eind van 2020 al snel € 20.000 meer dan ultimo 2019.

Er zijn goede redenen aan te wijzen waarom bovenstaande sombere scenario’s in 2020 geen werkelijkheid zijn geworden. De overheid is het Nederlandse bedrijven met miljarden en nog eens miljarden euro’s te hulp geschoten. Daardoor is een recessie uitgebleven en is de werkloosheid niet noemenswaardig gestegen. En dan is er natuurlijk de hypotheekrente. Die had in 2020 ondanks alles de neiging om voorzichtig verder te dalen. Een kooplustige Nederlander zag daardoor zijn koopkracht ook voorzichtig toenemen. De angst dat wellicht op termijn de rente zou kunnen gaan stijgen, heeft waarschijnlijk twijfelaars definitief over de streep getrokken en ze zijn de huizenmarkt opgegaan. Tenslotte hebben veel beleggers zich in 2020 met een goedgevulde portemonnee gemeld op de huizenmarkt. Op die markt was afgelopen jaar het aanbod veel kleiner dan de vraag. Volgens de NVM was het verschil in 20 jaar niet zo groot.

Verwachtingen voor 2021

Je hoeft geen profeet te zijn om te voorzien dat in 2021 het verschil tussen vraag en aanbod alleen maar verder zal oplopen. Op de markt overheerst immers nog steeds het adagium eerst kopen dan pas verkopen. Die attitude is niet ze vreemd, omdat in Nederland de nieuwbouw stokt als gevolg van de stikstofcrisis.

Het gevolg van deze trend is, dat in het lopende jaar, maar ook volgend jaar het aantal transacties gaat afnemen. Er zijn simpelweg te weinig huizen. Dat laatste feit zorgt ervoor dat de prijzen omhoog blijven gaan. De schaarste wordt immers steeds groter.

Het goedbedoelde beleid van de Nederlandse overheid zorgt nog eens voor extra druk op de prijzen. Huizenkopers jonger dan 35 jaar hoeven in 2021 geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Zodoende stijgt de koopkracht van deze groep. Bovendien heeft het kabinet de hypotheeknormen voor tweeverdieners verruimd, evenals voor Nederlanders met een studieschuld.. Het is tenslotte niet ondenkbaar dat ook in 2021 de hypotheekrente licht blijft dalen. Kortom, de aspirant koper heeft meer biedingskracht op een markt waar tekorten domineren. Dat moet prijzen wel omhoog jagen.

Alleen een omslag in de economie kan voor een tempering van de stijging zorgen. Als de economie stagneert, dan zal de werkloosheid gaan oplopen. Dat zal in eerste instantie de jongeren in de flexibele schil treffen. Voor deze groep zal een eigen woning dan nog onbereikbaarder worden dan nu al het geval is. Huurprijzen zijn al hoog en hebben de neiging verder te stijgen. Op de markt voor koopwoningen heerst meer en meer een biedingenstrijd en daarmee heerst het recht van de sterkste. Zodoende kunnen sociale spanningen en tegenstellingen in Nederland in 2021 en verder verscherpen. Daar zit niemand op te wachten.

Vanwege de sombere vooruitzichten voor grote groepen Nederlanders op de woningmarkt, zal de druk op de (lokale) overheid om noodverbanden te leggen de komende jaren alleen maar toenemen. Meer aandacht voor tijdelijke woningen, zoals we hier eerder al bepleit hebben,  zou zo’n noodverband kunnen zijn. Deze oplossing zou vooral veel jongeren een stapje voorwaarts helpen.

Read more 0

Is flexibel bouwen de sleutel voor het verminderen van de woningnood?

6 maanden ago ·

Is flexibel bouwen de sleutel voor het verminderen van de woningnood?

In Nederland loopt de woningnood steeds verder op. De problematiek rondom Pfas en stikstofuitstoot had de bouw al grotendeels stilgelegd. Het coronavirus heeft de ellende alleen maar vergroot. En dan te bedenken dat er in Nederland minimaal 75.000 woningen per jaar bijgebouwd moeten worden om de woningnood enigszins te beteugelen. Nu lijkt het erop dat de tekorten tot 2030 eerder de neiging hebben om verder op te lopen, dan om te dalen. Onder de huidige omstandigheden kan het tekort over 10 jaar nog steeds uitkomen op een getal ergens tussen 300.000 – 400.000.

Dit is feitelijk een onacceptabele situatie. Het betekent min of meer dat komende generaties buiten de boot dreigen te vallen als het om het kopen of zelfs maar het huren van een woning gaat. De overheid lijkt zich hier gelukkig terdege van bewust en is naarstig op zoek naar mogelijkheden om de tekorten niet nodeloos verder op te laten lopen. Een groter aanbod van tijdelijke woningen lijkt een mogelijkheid om extra ruimte te creëren. Minister Ollongren heeft daarom al in 2019 een stimuleringsaanpak Flexwonen aangekondigd. Flexwonen is hier een verzamelterm voor tijdelijke contractvormen, en tijdelijke of verplaatsbare woningen. Die vormen een flexibele schil op de woningmarkt. De hoop is dat deze aanpak de mogelijkheden van gemeentes, corporaties, ontwikkelaars en verhuurders voor flexwonen groter maakt.

De overheid heeft een stimuleringsprogramma ontwikkeld om partijen te bewegen snel flexwoningen te gaan neerzetten. Zo mag er bij flexwonen langer afgeweken worden van het bestemmingsplan. Er zijn ook mogelijkheden voor vrijstelling van de verhuurdersheffing te krijgen. Kortere juridische procedures moeten ervoor zorgen dat de flexibele schil snel opgeschaald kan worden. De minister noemt een beperking! Tijdelijke woningen mogen niet ten koste gaan van vaste woningen.

Al met al is er voldoende reden voor optimisme, maar opnieuw blijkt dat de praktijk weerbarstig is. De Tweede Kamer had gevraagd om 15.000 flexwoningen per jaar, maar voor 2020 is slechts een getal van 7.000 ingeboekt. Als mogelijke reden voor deze teleurstelling lijkt een tekort aan geschikte locaties. De minister heeft daarom het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) verzocht een inventarisatie te maken van welke locaties beschikbaar zijn of beschikbaar gemaakt kunnen worden.

Ruimtelijk afwegingskader

Om een beter inzicht te verkrijgen in wat wel of niet mogelijk is op het gebied van flexwoningen, zegt het PBL in typisch ambtelijk jargon een zogeheten ruimtelijk afwegingskader te willen ontwikkelen. Zo’n kader moet de grenzen aangeven waarbinnen de keuze voor flexwonen kan worden afgewogen. Het kader moet uitmonden in een breder plaatje. In tweede instantie zal het PBL een breder afwegingskader ontwikkelen, waarmee ook niet-ruimtelijke aspecten in beeld moeten komen. Het taalgebruik stelt niet erg gerust.

In het ruimtelijk afwegingskader komt de nadruk te liggen op twee ruimtelijke voorwaarden: zijn locaties beschikbaar en zijn ze ook geschikt. Een locatie is geschikt als het huidig gebruik extensief is. Daarmee bedoelt het PBL dat de locatie onbebouwd is, braak ligt of gebruikt wordt voor extensieve landbouw. Daarnaast mogen er op de locatie geen omgevingsrechtelijke beperkingen gelden en mag er de komende tien jaar geen woning- of utiliteitsbouw gepland staan. Dat zou immers ten koste kunnen gaan van permanente woningbouw.

Beschikbaar wil echter niet automatisch zeggen dat een plek ook geschikt is voor flexbouw. Een plek is pas geschikt als die past bij de behoeftes van de beoogde bewoners. Wat die behoeftes zijn verschilt per regio en verandert in de tijd. Flexwoners zijn bovendien zeer heterogeen van samenstelling. Zo kan het gaan om statushouders maar ook om Nederlandse jongeren. Vanwege de hoge heterogeniteit gaat het PBL bij zijn onderzoek liever niet uit van doelgroepen maar van flexmilieu’s. Dat zijn woonmilieu’s die zich van elkaar onderscheiden door o.a. bereikbaarheid met het openbaar vervoer, dichtheid van de bebouwing en minimale vloeroppervlakte per woning.

Noord-Holland

Het PBL heeft in eerste instantie een verkenning gemaakt van de mogelijkheden die de provincie Noord-Holland biedt. De keuze is gemaakt op basis van de voorhanden data en gegevens van de plancapaciteit voor reguliere woningbouw. Op basis van de beschikbaarheidscriteria blijkt al heel snel, dat er maar weinig geschikte locaties te vinden zijn rondom de steden. Er zijn daar heel veel omgevingsrechtelijke beperkingen zoals bescherming van het landschap. De meeste locaties zijn te vinden – weinig verrassend – in het noorden van de provincie. Als er nog wat soepeler met de voorwaarden wordt omgegaan nemen daar de mogelijkheden alleen maar toe. Het PBL noemt dit de variant ‘Hoog’.

Beschikbaar is niet hetzelfde als geschikt en dat geldt zeker ook voor Noord-Holland. Het gaat er uiteindelijk om welk programma van eisen wordt losgelaten op de beschikbare locaties. Als het om zaken als betaalbaarheid, minimaal vloeroppervlak, maar ook bereikbaarheid met openbaar vervoer, dan vallen al snel heel veel locaties af. In de case study Noord-Holland gaat het PBL ervan uit dat de doelgroepen meestal geen auto hebben, maar wel naar studie of werk moeten. Bereikbaarheid is dan een zwaar criterium. Onder deze voorwaarde blijft dan slechts 20% van de beschikbare locaties over. Het PBL voegt er onmiddellijk aan toe dat de resterende mogelijkheden nog steeds aanzienlijk zijn. Of zoals het PBL zelf stelt: het is allemaal een kwestie van draaien aan de knoppen om tot een beter resultaat te komen. In laatste instantie is het woord aan de lokale politiek! Dat stelt niet gerust, alle goede bedoelingen ten spijt. Bijna automatisch gaan dan andere factoren een rol spelen, zoals lokale acceptatie. Wie weet heeft het PBL daar in zijn vervolgstudie nog enkele suggesties voor.

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving, RUIMTE VOOR FLEXWONINGEN
Naar een afwegingskader voor het plannen van locaties voor tijdelijke woonruimte. Oktober 2020

Read more 0

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

8 maanden ago ·

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

In een recent artikel in het Financieele Dagblad komt emeritus hoogleraar Johan Conijn tot een vernietigend oordeel over de woningmarkt. Het neoliberale woningbeleid dat in 2012 vorm kreeg en breed gedragen werd, is een compleet fiasco geworden. De hoge verwachtingen van destijds zijn op geen enkele manier ingelost. Sterker nog, de woningmarkt staat er anno 2020 belabberder voor dan in 2012.
Neoliberaal evenwichtsdenken
De woningnood is met een tekort van 331.000 woningen hoger dan ooit. Het idee was dat meer vraag naar huurwoningen vanzelf zou leiden tot een groter aanbod van huurwoningen in elke gewenste prijsklasse. Voor koopwoningen gold hetzelfde idee. Er zou snel een nieuw evenwicht ontstaan. Het heeft niet zo mogen zijn. De tekorten zijn hoog en zullen voorlopig alleen maar stijgen. Dat brengt voortdurende prijsstijgingen met zich mee, zowel in het middensegment van de huurmarkt als op de markt voor koopwoningen. In het neoliberale evenwichtsmodel was zoiets ondenkbaar.
Ook was er in deze visie geen plaats voor zeg maar ruimtelijke segregatie. De prijsstijgingen zijn het hoogst in de gebieden die het meest aantrekkelijk zijn. Dat is op dit moment de Randstad. In deze regio trekken momenteel particuliere beleggers en de hogere inkomensgroepen aan het langste eind. De midden- en lagere inkomensgroepen hebben steeds meer het nakijken. Dat wordt als een ongewenste ontwikkeling gezien, omdat de ruimtelijke segregatie uiteindelijk het goed functioneren van de stad in de weg staat.
Door schade en schande is duidelijk geworden dat een goed functionerende woningmarkt niet zonder een sturende overheid kan. Het initiatief is daarmee terug bij diezelfde overheid. Johan Conijn verwacht dat de woningnood en de moeizaam functionerende woningmarkt een belangrijke plaats gaan innemen bij het nieuwe regeerakkoord na de verkiezingen van maart 2021. Dat is geen overdreven verwachting, want al in de Miljoenennota 2021 doet de overheid voorstellen om de woningmarkt weer in beweging te brengen en ervoor te zorgen dat ook starters en lagere inkomensgroepen weer terecht kunnen op de woningmarkt.
Overdrachtsbelasting
Er zijn voornemens naar buiten gebracht om de overdrachtsbelasting voor de periode 2021 – 2025 deels af te schaffen. Het is de bedoeling dat daar vooral starters en jongeren tot 35 jaar van zullen profiteren. De belangrijkste elementen van de plannen zijn:
  1. Kopers van 18 tot 35 jaar die zelf een koopwoning gaan betrekken, betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning. Het maakt niet uit of ze ooit eerder een woning hebben gekocht of niet; voorwaarde is wel dat de koper de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder heeft ontvangen.
  2. Kopers van 35 jaar of ouder of kopers die vanaf 2021 al eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling betalen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Voorwaarde is dat zij zelf in de gekochte woning gaan wonen en dat schriftelijk aangeven bij een notaris. Kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en investeerders, betalen 8% overdrachtsbelasting. Dat geldt ook voor ouders die een woning kopen voor hun kind. De Belastingdienst controleert achteraf of een koper zelf in de gekochte woning woont of niet eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling.
  3. Wat nu als een van de kopers ouder is dan 35 jaar en een jonger? Welnu, de vrijstelling van overdrachtsbelasting is persoonlijk. Degene van 35 jaar of ouder betaalt 2% overdrachtsbelasting. Degene die jonger is dan 35 jaar betaalt geen overdrachtsbelasting over zijn of haar deel (als hij/zij ook voldoet aan de andere voorwaarden).
  4. Wat als de sleuteloverdracht van de net gekochte woning in december 2020 plaatsvindt? In dat geval moet u gewoon overdrachtsbelasting betalen. Het is misschien verstandig om het gesprek aan te gaan met de verkoper om de overdracht uit te stellen tot na de jaarwisseling (vanaf 1 januari 2021). Als de verkoper niet wil meewerken, dan houdt alles op. Hij is niet verplicht mee te werken.
  5. Als de overdracht wordt uitgesteld, dan kan er wel een sleutelverklaring overeengekomen worden. Dat betekent dat koper en verkoper afspreken dat de koper vòòr de officiële overdracht alvast een sleutel van de woning krijgt. In de verklaring worden de afspraken vastgelegd. Je moet als koper wel oppassen. Als de officiële eigendomsoverdracht bij de notaris later dan een maand na de sleutelafgifte plaatsvindt, dan moet de koper mogelijk 8% overdrachtsbelasting betalen.
Nieuwe inkomensgrenzen sociale huur
De overheid probeert niet alleen om starters een betere positie op de woningmarkt te geven, maar is met hetzelfde oogmerk alweer actief op de huurmarkt. Vorig jaar kwam het kabinet in de persoon van minister Ollongren met een wetsvoorstel om de inkomensgrenzen voor de doelgroep van de sociale huursector te veranderen. Hierin wordt onder andere voorgesteld om de inkomensgrenzen voor het toewijzen van sociale huurwoningen te veranderen: van €38.035 voor alle huishoudens, naar €35.000 voor eenpersoons- en €42.000 voor meerpersoonshuishoudens.
Er kleven echter nogal wat nadelen aan de voorstellen. Zoveel zelfs dat je je mag afvragen of het wetsvoorstel daadwerkelijk een verbetering is voor alle betrokkenen. Ten eerste is de doelgroep met de nieuwe grenzen groter dan de doelgroep met de huidige grenzen. Meer huishoudens kunnen en zullen waarschijnlijk een beroep gaan doen op een sociale huurwoning. Dit is op zich goed nieuws, aangezien middenhuur in de praktijk vaak geen optie blijkt voor huishoudens met een laag middeninkomen. De huidige wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn echter al lang. Dit probleem lijkt eerder groter dan kleiner te worden. Een tweede consequentie is dat, hoewel de doelgroep per saldo groter wordt, er tegelijkertijd duizenden eenpersoonshuishoudens buiten de boot vallen met de nieuwe regelgeving.
Figuur 1 Percentage huishoudens behorende tot de EC-doelgroep en de Ollongren doelgroep
Alleenstaanden worden dus (nog) meer aangewezen op de middenhuur. Juist in regio’s met een hoge woningmarktdruk is dit segment maar beperkt beschikbaar. Ook ouderenorganisaties vrezen deze gevolgen van de nieuwe inkomenseisen. Voor alleenstaande ouderen met een AOW en een klein pensioen wordt het straks moeilijker om een vaak grote en ongeschikte eengezinswoning te verruilen voor een kleinere sociale huurwoning. Enigszins geruststellend is dat de regering hier wel al op geanticipeerd heeft door woningcorporaties de mogelijkheid te geven om hun vrije toewijzingsruimte anders in te richten wanneer hier lokaal behoefte aan is (naar maximaal 15% in plaats van de standaard 7,5%). In regio’s met veel (oudere) alleenstaanden kan dus meer worden toegewezen aan eenpersoonshuishoudens.
 
Ten slotte heeft de nieuwe regelgeving consequenties voor de toekomst. Omdat het aandeel eenpersoonshuishoudens zal toenemen komt er ook een steeds grotere groep alleenstaanden die geen aanspraak meer kan maken op een sociale huurwoning met de nieuwe inkomensgrenzen. De vraag is wie de groeiende groep alleenstaande huishoudens met een laag middeninkomen van betaalbare huisvesting gaat voorzien. 
 
Ondanks alle evidente gebreken, is het wetsvoorstel Huur en Inkomen goedgekeurd. Het is nu wachten op de Tweede en de Eerste Kamer. Gelet op de stemming in het land onder meer door Covid-19 en alle mogelijke negatieve gevolgen van dien, is het moeilijk voorstelbaar dat dit voorstel ongeschonden de eindstreep haalt. Covid-19 zorgt voor een oplopende werkloosheid en nog meer inkomensonzekerheid. Dat maakt de toegang tot de woningmarkt nog onzekerder en moeilijker. De overheid moet nu leveren!

Read more 0

Willen huiseigenaren eigenlijk wel verduurzamen?

1 jaar ago ·

Willen huiseigenaren eigenlijk wel verduurzamen?

De ambities liegen er niet om. De komende 10 jaren moeten er 1,5 miljoen huizen verduurzaamd worden. Tot 2021 gaat het om het bescheiden aantal van 50.000 per jaar, maar daarna moeten het er jaarlijks 200.000 worden. Nieuwbouwhuizen moeten vanaf 2021 energie neutraal zijn.

Er is echter nog een lange weg te gaan. Vorig jaar waren er in heel Nederland slechts 7.000 energie neutrale woningen. Op het eerste gezicht lijkt de ambitie bij huiseigenaren niet erg hoog. Onderzoek leert dat ruim 40% de afgelopen jaren geen energiebesparende maatregelen heeft genomen. Oorzaken zijn gebrek aan tijd en geld, maar ook leeft de overtuiging dat het huis al energiezuinig is. Ook is er de angst om de investeringen niet terug te kunnen verdienen of is men in afwachting van subsidies van overheden.

Een heel andere vraag is waarom huiseigenaren wel zijn gaan verduurzamen en wanneer ze gaan verduurzamen. Is bijvoorbeeld een verhuizing een goed moment om te gaan verduurzamen?

In 2018 namen bijna 2,8 miljoen huiseigenaren energiebesparende maatregelen. Bij 1,6 miljoen eigenaren ging het om de vervanging van de cv-ketel door een nieuwere versie. Slechts een kleine minderheid plaatste een warmtepomp. Ruim 1,2 miljoen plaatsten dubbelglas en 1 miljoen eigenaren lieten hun huis geheel of gedeeltelijk isoleren. De afgelopen vijf jaren lieten ruim 450.000 eigenaren zonnepanelen plaatsen. Het zal niemand echt bevreemden dat vooral huiseigenaren met een rood energielabel energiebesparende maatregelen namen. Bij hen is de winst het hoogst in de vorm van een lagere energierekening en meer wooncomfort. Een verhuizing speelt geen doorslaggevende rol om te gaan verduurzamen. Verhuizers verduurzamen minder vaak dan andere huiseigenaren, ook al gaan ze naar een energie-onzuinige woning.

Huiseigenaren blijken in de praktijk huiverig om echt diep in de buidel te tasten om hun woning te verduurzamen. Slechts een bescheiden minderheid is bijvoorbeeld bereid om daarvoor speciaal een lening af te sluiten. Leners hebben bovendien een voorkeur voor een lening die gekoppeld is aan de woning en die bij verkoop overgaat op de nieuwe eigenaar, de zogeheten bouwgebonden financiering. Dit is echter nog een product dat in de kinderschoenen staat. De meeste huiseigenaren die lenen voor verduurzaming, doen dat via de hypotheek. Het zijn ook vooral jongeren die bereid zijn te lenen. Ouderen lenen minder, hetzij omdat ze meer eigen geld hebben, of omdat ze vrezen de investering niet terug te kunnen verdienen.

Dat laatste is een belangrijk motief om wel of niet te verduurzamen. Maar liefst 80% van de huiseigenaren wil daadwerkelijk stappen ondernemen om hun huis energiezuiniger te maken. Die bereidheid slinkt aanzienlijk als ze die investeringen niet terug kunnen verdienen. Ook al is de bereidheid hoog, echt haast heeft men niet. Slechts een kwart van de 2,9 miljoen huiseigenaren die hun huis willen verduurzamen, hebben plannen om dat binnen twee jaar te doen.

Hoe kan de overheid, de maatschappij, de bereidheid om sneller in verduurzaming te investeren vergroten? De beste manier is om de voordelen meer en vaker te benadrukken. Slechts een enkele huiseigenaar is zo met het klimaat begaan dat hij uit eigenbeweging in energiezuinigheid investeert. Het leeuwendeel moet en kan overtuigd worden door te hameren op voordelen als meer wooncomfort en een lagere energierekening. Een onderbelicht voordeel is echter, dat een energiezuinig huis een hogere verkoopwaarde krijgt. Dat is zeker het geval op het platteland. De combinatie van een hogere waarde en een lagere energierekening verhoogt de kans om de investering terug te verdienen aanzienlijk.

Figuur 1 BENT U SINDS DE CORONACRISIS MEER OF MINDER BEREID OM GELD UIT TE GEVEN AAN DE VOLGENDE ZAKEN?

Belangrijk is ook de timing van de informatievoorziening. Een verhuizing is een geschikt moment, maar ook het moment van groot onderhoud. Er is hier dus een mooie taak weggelegd voor bijvoorbeeld partijen in de verkoopketen, zoals de makelaar en de hypotheekadviseur, maar ook bijvoorbeeld voor de aannemer! Zij kunnen zorgen voor een grotere bewustwording bij huiseigenaren van de voordelen van verduurzaming!

De heikele vraag van dit moment is of het coronavirus een spaak in het toch al traag draaiende wiel gaat steken. Dat kan zomaar. Uit onderzoek komt naar voren, dat tegen elke 11 huizenbezitters die ook nu willen verduurzamen, er 17 staan die op de rem gaan trappen. Woningverduurzaming is op dit moment weer wel aantrekkelijker dan bijvoorbeeld een vakantie of een nieuwe auto of fiets.

Desondanks zijn huiseigenaren toch nog minder pessimistisch en minder voorzichtig dan de ondernemer. Niet minder dan 86% van de ondernemers verwacht dat hun omzet in het 3de kwartaal van dit jaar gaat dalen. Een derde van de pessimisten verwacht een omzetverlies van meer dan 20%.

Het Coronavirus zal voor enige vertraging zorgen, maar is niet onoverkomelijk. De bereidheid om te verduurzamen is en blijft hoog.

Read more 0

Het coronavirus duwt de nieuwbouw in een diepe crisis

1 jaar ago ·

Het coronavirus duwt de nieuwbouw in een diepe crisis

Het internationaal Monetair Fonds (IMF) windt er geen doekjes om. De Nederlandse economie wordt zwaar geraakt door de lockdown als gevolg van het coronavirus. Het IMF schat in dat de economie zal krimpen met maar liefst 7,5%. Die krimp is in lijn met het zwartste scenario dat eerder het Centraal Planbureau schetste.

Deze krimp zal de bouwsector zwaar treffen en opnieuw in een diepe crisis storten. En dan te bedenken dat de vooruitzichten voor 2020 en 2021 toch al matig waren door het gedoe rondom de stikstofregeling en Pfas. Een gevolg van deze discussies is dat er in 2019 minder vergunningen voor nieuwe woningen werden afgegeven. De sector voorzag voor het lopend jaar en voor 2021 al een krimp van 5% voor de nieuwbouwsector.

De lockdown duwt de productie in de nieuwbouwsector de komende jaren nog verder omlaag en doet de sector wederom in een diepe crisis belanden. Verschillende factoren spelen daarbij een rol. Zo vreten de snel verslechterende economische vooruitzichten aan het vertrouwen van investeerders. Juist investeerders zijn van groot belang in de sector. Zakelijke en particuliere investeerders dragen een belangrijk deel van de bouwproductie. Daarbij komt nog dat vertrouwenseffecten in beginsel losstaan van inkomenseffecten. Ook burgers en bedrijven die geen last hebben van negatieve inkomenseffecten kunnen hun investeringsplannen uitstellen, omdat het hen aan vertrouwen voor de nabije toekomst ontbreekt.

We mogen de komende maanden rekenen op vraaguitval op de woningmarkt en bij zakelijke klanten. Die is grotendeels toe te schrijven aan drie factoren. De eerste is een psychologisch probleem. Het is een somber tijdsgewricht en dat beïnvloedt het denken van veel potentiële huizenkopers. Het lijkt even niet de juiste tijd om een huis te kopen. Daarnaast speelt een groeiende onzekerheid een rol. Het laat zich heel moeilijk duiden welke ontwikkelingen in de brede zin van het woord te verwachten zijn en hoe dus te acteren. Particulieren en zakelijke partijen zijn daarom geneigd hun opties zoveel mogelijk open te houden. Het gevolg van beide genoemde factoren is een vraaguitval. Die zal de prijzen onder druk zetten. Dalende prijzen hebben als gevolg in de markt dat men rekening gaat houden met verdere prijsdalingen. Niemand betaalt graag teveel en mening potentiële koper zal nog even wachten met het kopen van een nieuwe woning. Hierdoor dreigt een self fulfilling prophecy.

De potentiële koper gaat op zijn handen zitten, waardoor de vraaguitval nog groter wordt en de prijzen vanzelf blijven dalen.

Het gevolg van al deze factoren is, dat de Bouw niet alleen tijdens de lockdown te maken krijgt met productieverlies, maar ook met terugvallende investeringsplannen, en dat blijft voortduren als de crisis en de lockdown alweer een tijdje achter ons liggen.

Hoe snel de sector zich kan ontworstelen aan de gevolgen van de lockdown en het inzakken van de investeringen, hangt mede af van de overheid. Die kan een stimulerende rol spelen. Op dit moment zijn er door de overheid geen plannen bekendgemaakt die de vraaguitval kunnen beperken en aanbodrestricties zoals Pfas- en stikstofbeleid geheel of ten dele opheffen. Er zijn gelukkig ook geen maatregelen bekend gemaakt die de crisis verder verdiepen zoals ten tijde van de eurocrisis. Veel overheidsmaatregelen zijn gericht op het hier en nu. Bij de Bouw loopt echter de productie nu nog door en komen de problemen morgen pas.

Figuur 1 vergunningen en gereedmeldingen nieuwbouwwoningen, 2018 – 2024

De overheid zou een beleid kunnen/moeten ontwikkelen dat gericht is op behoud van de bouwproductie en de werkgelegenheid. Dat kan door gedeeltelijk de consumentenvraag over te nemen, door het ondersteunen van de renovatiebouw en door investeringen in de utiliteitsbouw en infrastructuur.

Als de overheid niet instapt, dan kunnen de gevolgen dramatisch zijn. Zo is becijferd dat dan de totale bouwproductie in 2020 met 7% zal dalen en dat die klap in 2021 nog iets zwaarder kan zijn. Als de economie herstelt in 2021, dan kan de Bouw in de jaren 2022 – 2024 een deel van het verlies weer goed maken. Desondanks dreigt alweer een periode van grotere schaarste als de crisis eenmaal is overwonnen. Het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dat de vergunningverlening dit jaar zal dalen van 57.000 woningen in 2019 naar 48.000 woningen in 2020 (zie figuur 1). In 2021 is een lichte verbetering mogelijk naar 65.000. Dat is echter te weinig om aan de structurele vraag in de markt van pakweg 75.000 woningen te voldoen. In 2021 zullen er ongeveer 50.000 woningen aan de voorraad toegevoegd worden. In 2024 kan dat getal opgelopen zijn naar 70.000 en dat is nog steeds te weinig om aan de vraag te voldoen. Dat voorspelt weinig goeds voor de prijsontwikkeling in de jaren na de crisis!

Read more 0