De woningnood oplossen? Meer bouwen in de oude wijken!

1 maand ago ·

De woningnood oplossen? Meer bouwen in de oude wijken!

De huidige strenge lockdown onderstreept nog eens het belang van kwalitatief goede huisvesting, maar helaas heeft niet iedereen daar toegang toe. Op dit moment komt Nederland 330.000 woningen tekort. De huidige woningnood is ontstaan door een gebrek aan nieuwbouw en daar komt voorlopig geen verandering in. Ook de komende jaren dreigt het aantal nieuw opgeleverde woningen achter te blijven bij de behoefte. De pessimistische verwachting is, dat het tekort tot naar schatting 420.000 woningen in 2025 zal oplopen. Het woningtekort is één van de oorzaken achter de sterke huizenprijsstijging. In het derde kwartaal van 2020 zijnde huizenprijzen (nieuwbouw en bestaand) met 8,3% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Dat is royaal boven het gemiddelde van de Europese Unie van 5,2%.

Dat er meer woningen nodig zijn, daar is iedereen het wel over eens. Het kabinet gaat ervan uit dat er tot 2030 een miljoen extra woningen bij moeten komen. De vraag is echter hoe we dat gaan doen? Daarover verschillen de meningen. De discussie spitst zich deels toe op waar bouwgrond vrij te maken is. Is er ruimte binnen de steden, bijvoorbeeld op verlaten bedrijfsterreinen? Of dienen nu nog onbebouwde groene zones vrij te worden gegeven voor woningbouw? De eerste optie geldt als bewerkelijk vanwege de vereiste bodemsaneringen en de noodzaak ondernemers uit te kopen en bedrijven te verplaatsen. Maar ook de tweede optie kent belemmeringen. Denk aan de wens tot behoud van groen en aan de aanlegkosten van nieuwe infrastructuur.

 
Is er nog een uitweg uit deze impasse? Ja, maar daarvoor is het wel zaak de discussie naar de bestaande woonwijken te verplaatsen. Het aantal personen per huishouden is sinds de jaren zeventig sterk gedaald, onder andere door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Dit betekent dat veel huishoudens relatief groot wonen. Soms groter dan zij zelf nodig achten. Vooral ouderen zouden met minder vierkante meters genoegen nemen als zij de kans hadden om door te stromen naar een geschikte woning. Ouderen willen het liefst in de vertrouwde woonomgeving blijven. Met het oog hierop is het interessant het vizier eens te richten op de naoorlogse wijken. Is het mogelijk daar nieuwe woningen te bouwen en in de woningbehoefte te voorzien? Het antwoord is ja.
 
Onderzoek wijst uit dat 500.000 tot 700.000 huishoudens een nieuw onderdak zouden kunnen vinden in de wijken die in de jaren vijftig tot tachtig zijn gebouwd. Hiervoor zijn vier mogelijke strategieën. De eerste is gericht op bestaande woningen splitsen of deze uitbreiden met een extra woonlaag. De tweede op een betere benutting van de ruimte tussen bestaande woningen, bijvoorbeeld door garages te slopen en te vervangen voor woningen. De derde strategie behelst de gehele of gedeeltelijke sloop van wijken. Op die manier komt er ruimte voor meer compacte nieuwbouw. En de vierde strategie kijkt naar de mogelijkheid om woningen te bouwen aan de randen van de stad. Door de veranderingen in de mobiliteit ontstaan daar mogelijkheden om te bouwen.  
 
De voorgestelde ingrepen zullen een inbreuk maken op de levens van degenen die in deze naoorlogse wijken wonen. Betekent dit automatisch dat de plannen uiteindelijk zullen stranden, omdat bewoners zich ertegen zullen verweren? Dit risico is zeker aanwezig. Vandaar ook de noodzaak om bewoners vanaf het begin bij de planvorming te betrekken en draagvlak te creëren. Dat draagvlak zal er alleen komen als de belangen van bewoners voorop staan, dus als bewoners erop vertrouwen dat zij in de toekomst kansen krijgen om door te stromen, als zij uitzicht hebben op een betaalbare comfortabele duurzame woning en als zij kunnen rekenen op betere zorg- en groenvoorzieningen in de wijk.   
 
Figuur1 Mismatch tussen vraag en aanbod

Stuit het idee om in naoorlogse wijken aanpassingen te doen behalve op democratische ook nog op financiële uitdagingen? Jawel, maar die hoeven niet onoverkomelijk te zijn. Bouwen in bestaand gebied brengt extra kosten met zich mee, maar er valt ook winst te maken. Het is dan een kwestie van kosten en baten tegen elkaar wegstrepen. Aanpassingen als bijvoorbeeld het verduurzamen van woningen was zonder nieuwbouw toch al noodzakelijk. Er hoeven ook minder kosten gemaakt te worden voor bijvoorbeeld bodemsanering en/of de aanleg van nieuwe infrastructuur. Ook kunnen gemeenten waarschijnlijk profiteren van hogere grondopbrengsten dankzij het intensievere grondgebruik. Ten slotte zijn er ook nog toekomstige besparingen mogelijk door nu als gemeente de juiste voorwaarden te creëren voor goede, betaalbare sociale voorzieningen. 

Bouwen in naoorlogse wijken biedt kansen, niet alleen op het vlak van huisvesting, maar ook op het gebied van verduurzaming en sociale vraagstukken. Hier lijkt een schone taak weggelegd voor woningcorporaties. Die bezitten immers omvangrijke woningportefeuilles en kunnen gemakkelijk op het niveau van de buurt of wijkplannen maken in samenwerking met de gemeentes. Voor de individuele woningbezitter is dat toch een stuk lastiger! 

Bronnen: KAW, Ruimte zat in de stad. Juni 2020

Read more 0

75-Plussers op de woningmarkt

3 maanden ago ·

75-Plussers op de woningmarkt

De woningmarkt in Nederland staat bloot aan talloze invloeden van buitenaf. De staat van de economie is belangrijk, maar ook het consumentenvertrouwen, de stand van de rente, de wetgeving en noem maar op. Een invloed die nogal gemakkelijk uit het oog verloren wordt, is de demografie.

De Stille Generatie

Nederland staat aan de vooravond van een immense vergrijzingsgolf. De zeer brede generatie van de Babyboomers heeft nu bijna in zijn geheel de leeftijd van pensionering bereikt en de eersten zijn nu alweer 75 jaar. Dat gegeven kan komende jaren voor veranderingen op de woningmarkt zorgen, zeker op de markt van de koopwoningen.

De huidige 75-plusser is lid van de zgn. Stille Generatie. Die is van voor de bevrijding. De leden zijn geboren tijdens de crisisjaren en de oorlog. Deze generatie kwam in de jaren zestig op de arbeidsmarkt, maar ze kochten nog niet zo vaak een eigen huis. Slechts 23% van deze generatie heeft een eigen huis. Een verklaring daarvoor is, dat de overheid pas in de loop van de jaren zeventig een beleid ontwikkelde om het eigen woningbezit te stimuleren. Van de ruim 4,9 miljoen huizen in Nederland zijn er ‘slechts’ 525.000 in het bezit van de Stille Generatie. Dat is 11,4% van alle koopwoningen.

Nogal wat van de huidige 75-plussers wonen in vrijstaande woningen van voor 1945, maar de meesten wonen in woningen gebouwd in de periode 1960- 1980. Verder is opvallend, dat er rond de eeuwwisseling een trek op gang kwam naar appartementen. Deze ouderen bereidden zich al vroeg voor op de oude dag. Deze appartementen zijn bijvoorbeeld drempelvrij. Uiteraard zijn er regionale verschillen. In de Randstad en dan in het bijzonder in de grote steden is het eigen huisbezit van de Stille Generatie laag. Ze wonen ook vaker in een appartement. De meeste ouderen met een eigen huis wonen in weinig stedelijke gebieden. In de kustgemeenten en de landelijke gemeenten hebben 75-plussers relatief de meeste woningen in bezit. 

Figuur 1 Aandeel koopwoningen van 75-plussers per gemeente, 2019

De komende decennia gaat dit beeld drastisch veranderen. Voor de brede generatie van Babyboomers was het al heel gebruikelijk om in hun jonge jaren een huis te kopen en dat geldt ook voor de generaties na hen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek verwacht dat over pakweg 15 jaar 75-plussers meer dan één miljoen woningen in hun bezit hebben. Dat is een verdubbeling in minder dan 20 jaar. Opnieuw zijn er regionale verschillen, maar de 80 grootste steden zien het huizenbezit van de 75-plusser toenemen. Amsterdam en Rotterdam hebben het geringste aandeel woningbezitters boven de 75 jaar. Dat is nu zo en dat blijft de komende twintig jaar het geval.

Figuur 2 Aandeel 75-plussers woningeigenaren naar Corop-gebied, 2019 en 2040

Man in Bonus

De Stille Generatie heeft zijn huis gekocht in de 2de helft van de vorige eeuw. De meeste woningbezitters hebben daarom veelal lagere hypotheeklasten. Daardoor is het gemiddeld vermogen groot. Het verschil in WOZ-waarde en de resterende hypotheeklasten ligt gemiddeld boven € 200.000. Dat beeld kan in de nabije toekomst gaan veranderen. Waar de Stille Generatie alleen kon kiezen voor aflosbare hypotheken, is onder de toekomstige 75-plussers de aflossingsvrije hypotheek erg populair.

De ouderen onder ons zijn honkvast. Met het stijgen van de jaren neemt de verhuisbereidheid alleen maar af. Daar past echter een kanttekening bij. Het is voor veel ouderen moeilijk een woning te vinden die bij hun leeftijd past. Met het stijgen van de leeftijd neemt dat gevoel alleen maar toe en dan met name in de krimpgebieden van Nederland. Gaan ze toch verhuizen dan kiest de 80-minner opnieuw voor een eigen woning. Boven de 80 jaar is er een groeiende voorkeur voor een huurwoning.

Als de 75-plusser eindelijk besluit om te gaan verkopen, dan hoeft hij niet het onderste uit de kan. De gemiddelde prijs/m2 is de laagste. Wellicht zijn ze sneller tevreden vanwege de hoge overwaarde. Een andere reden kan zijn dat ouderen al lang in hun woning wonen, waardoor hun woning gedateerd overkomt. Een gedateerde woning is een woning waarvan de meeste kopers vinden dat investeringen noodzakelijk zijn voordat men in de woning gaat wonen. Die gedateerdheid zorgt voor een lagere verkoopprijs. Een laatste oorzaak, die samenhangt met die gedateerdheid, is het onderhoudsniveau van de woning. Woningeigenaren vanaf 80 jaar vinden zelf dat hun woning minder goed is onderhouden dan de jongere ouderen.

Figuur 3 Gemiddelde transactieprijs/m2 per leeftijdsklasse

De 75-plusser neemt, anders gezegd, genoegen met iets minder. Als het aandeel 75-plussers in de toekomst stevig toeneemt, zal dit ook de gemiddelde prijsontwikkeling beïnvloeden. Maar dat is een gehoopte ontwikkeling op termijn. Daar heeft de huizenzoeker van 2020/2021 weinig aan. Die moet nog steeds de hoofdprijs betalen.

Bron: Kadaster:  Ouderen op de koopwoningmarkt.  Het huidige en toekomstige woningbezit van de 75-plussers en hun verhuisdynamiek.

Read more 0

Op de woningmarkt regeert het recht van de sterkste

3 maanden ago ·

Op de woningmarkt regeert het recht van de sterkste

In de eerste maanden van 2020 werd Nederland, evenals de rest van de wereld, opgeschrikt en lam gelegd door het coronavirus. Het economisch leven leek hortend en stotend tot stilstand te komen. Volgens economen zou de pandemie uitmonden in een diepe recessie en een stijgende werkloosheid. Als dat zou gebeuren, dan had dat ook consequenties voor de overspannen woningmarkt, zo oordeelden weer andere economen. Minder mensen zouden het immers aandurven een huis te gaan kopen. Bij een afnemende vraag past ook een dalende prijs.

Somber scenario

Er is in 2020 weinig van dit sombere scenario gebleken. De economie is niet ingestort en de werkloosheid is niet omhoog geschoten. Dat is weer terug te zien op de woningmarkt. Aan het eind van 2020 blijkt het aantal transacties met 235.000 hoger te liggen dan in 2018 en 2019. De prijsstijging is met bijna 8% onverdroten verder gegaan. Een gemiddeld huis kostte aan het eind van 2020 al snel € 20.000 meer dan ultimo 2019.

Er zijn goede redenen aan te wijzen waarom bovenstaande sombere scenario’s in 2020 geen werkelijkheid zijn geworden. De overheid is het Nederlandse bedrijven met miljarden en nog eens miljarden euro’s te hulp geschoten. Daardoor is een recessie uitgebleven en is de werkloosheid niet noemenswaardig gestegen. En dan is er natuurlijk de hypotheekrente. Die had in 2020 ondanks alles de neiging om voorzichtig verder te dalen. Een kooplustige Nederlander zag daardoor zijn koopkracht ook voorzichtig toenemen. De angst dat wellicht op termijn de rente zou kunnen gaan stijgen, heeft waarschijnlijk twijfelaars definitief over de streep getrokken en ze zijn de huizenmarkt opgegaan. Tenslotte hebben veel beleggers zich in 2020 met een goedgevulde portemonnee gemeld op de huizenmarkt. Op die markt was afgelopen jaar het aanbod veel kleiner dan de vraag. Volgens de NVM was het verschil in 20 jaar niet zo groot.

Verwachtingen voor 2021

Je hoeft geen profeet te zijn om te voorzien dat in 2021 het verschil tussen vraag en aanbod alleen maar verder zal oplopen. Op de markt overheerst immers nog steeds het adagium eerst kopen dan pas verkopen. Die attitude is niet ze vreemd, omdat in Nederland de nieuwbouw stokt als gevolg van de stikstofcrisis.

Het gevolg van deze trend is, dat in het lopende jaar, maar ook volgend jaar het aantal transacties gaat afnemen. Er zijn simpelweg te weinig huizen. Dat laatste feit zorgt ervoor dat de prijzen omhoog blijven gaan. De schaarste wordt immers steeds groter.

Het goedbedoelde beleid van de Nederlandse overheid zorgt nog eens voor extra druk op de prijzen. Huizenkopers jonger dan 35 jaar hoeven in 2021 geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Zodoende stijgt de koopkracht van deze groep. Bovendien heeft het kabinet de hypotheeknormen voor tweeverdieners verruimd, evenals voor Nederlanders met een studieschuld.. Het is tenslotte niet ondenkbaar dat ook in 2021 de hypotheekrente licht blijft dalen. Kortom, de aspirant koper heeft meer biedingskracht op een markt waar tekorten domineren. Dat moet prijzen wel omhoog jagen.

Alleen een omslag in de economie kan voor een tempering van de stijging zorgen. Als de economie stagneert, dan zal de werkloosheid gaan oplopen. Dat zal in eerste instantie de jongeren in de flexibele schil treffen. Voor deze groep zal een eigen woning dan nog onbereikbaarder worden dan nu al het geval is. Huurprijzen zijn al hoog en hebben de neiging verder te stijgen. Op de markt voor koopwoningen heerst meer en meer een biedingenstrijd en daarmee heerst het recht van de sterkste. Zodoende kunnen sociale spanningen en tegenstellingen in Nederland in 2021 en verder verscherpen. Daar zit niemand op te wachten.

Vanwege de sombere vooruitzichten voor grote groepen Nederlanders op de woningmarkt, zal de druk op de (lokale) overheid om noodverbanden te leggen de komende jaren alleen maar toenemen. Meer aandacht voor tijdelijke woningen, zoals we hier eerder al bepleit hebben,  zou zo’n noodverband kunnen zijn. Deze oplossing zou vooral veel jongeren een stapje voorwaarts helpen.

Read more 0

Is flexibel bouwen de sleutel voor het verminderen van de woningnood?

4 maanden ago ·

Is flexibel bouwen de sleutel voor het verminderen van de woningnood?

In Nederland loopt de woningnood steeds verder op. De problematiek rondom Pfas en stikstofuitstoot had de bouw al grotendeels stilgelegd. Het coronavirus heeft de ellende alleen maar vergroot. En dan te bedenken dat er in Nederland minimaal 75.000 woningen per jaar bijgebouwd moeten worden om de woningnood enigszins te beteugelen. Nu lijkt het erop dat de tekorten tot 2030 eerder de neiging hebben om verder op te lopen, dan om te dalen. Onder de huidige omstandigheden kan het tekort over 10 jaar nog steeds uitkomen op een getal ergens tussen 300.000 – 400.000.

Dit is feitelijk een onacceptabele situatie. Het betekent min of meer dat komende generaties buiten de boot dreigen te vallen als het om het kopen of zelfs maar het huren van een woning gaat. De overheid lijkt zich hier gelukkig terdege van bewust en is naarstig op zoek naar mogelijkheden om de tekorten niet nodeloos verder op te laten lopen. Een groter aanbod van tijdelijke woningen lijkt een mogelijkheid om extra ruimte te creëren. Minister Ollongren heeft daarom al in 2019 een stimuleringsaanpak Flexwonen aangekondigd. Flexwonen is hier een verzamelterm voor tijdelijke contractvormen, en tijdelijke of verplaatsbare woningen. Die vormen een flexibele schil op de woningmarkt. De hoop is dat deze aanpak de mogelijkheden van gemeentes, corporaties, ontwikkelaars en verhuurders voor flexwonen groter maakt.

De overheid heeft een stimuleringsprogramma ontwikkeld om partijen te bewegen snel flexwoningen te gaan neerzetten. Zo mag er bij flexwonen langer afgeweken worden van het bestemmingsplan. Er zijn ook mogelijkheden voor vrijstelling van de verhuurdersheffing te krijgen. Kortere juridische procedures moeten ervoor zorgen dat de flexibele schil snel opgeschaald kan worden. De minister noemt een beperking! Tijdelijke woningen mogen niet ten koste gaan van vaste woningen.

Al met al is er voldoende reden voor optimisme, maar opnieuw blijkt dat de praktijk weerbarstig is. De Tweede Kamer had gevraagd om 15.000 flexwoningen per jaar, maar voor 2020 is slechts een getal van 7.000 ingeboekt. Als mogelijke reden voor deze teleurstelling lijkt een tekort aan geschikte locaties. De minister heeft daarom het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) verzocht een inventarisatie te maken van welke locaties beschikbaar zijn of beschikbaar gemaakt kunnen worden.

Ruimtelijk afwegingskader

Om een beter inzicht te verkrijgen in wat wel of niet mogelijk is op het gebied van flexwoningen, zegt het PBL in typisch ambtelijk jargon een zogeheten ruimtelijk afwegingskader te willen ontwikkelen. Zo’n kader moet de grenzen aangeven waarbinnen de keuze voor flexwonen kan worden afgewogen. Het kader moet uitmonden in een breder plaatje. In tweede instantie zal het PBL een breder afwegingskader ontwikkelen, waarmee ook niet-ruimtelijke aspecten in beeld moeten komen. Het taalgebruik stelt niet erg gerust.

In het ruimtelijk afwegingskader komt de nadruk te liggen op twee ruimtelijke voorwaarden: zijn locaties beschikbaar en zijn ze ook geschikt. Een locatie is geschikt als het huidig gebruik extensief is. Daarmee bedoelt het PBL dat de locatie onbebouwd is, braak ligt of gebruikt wordt voor extensieve landbouw. Daarnaast mogen er op de locatie geen omgevingsrechtelijke beperkingen gelden en mag er de komende tien jaar geen woning- of utiliteitsbouw gepland staan. Dat zou immers ten koste kunnen gaan van permanente woningbouw.

Beschikbaar wil echter niet automatisch zeggen dat een plek ook geschikt is voor flexbouw. Een plek is pas geschikt als die past bij de behoeftes van de beoogde bewoners. Wat die behoeftes zijn verschilt per regio en verandert in de tijd. Flexwoners zijn bovendien zeer heterogeen van samenstelling. Zo kan het gaan om statushouders maar ook om Nederlandse jongeren. Vanwege de hoge heterogeniteit gaat het PBL bij zijn onderzoek liever niet uit van doelgroepen maar van flexmilieu’s. Dat zijn woonmilieu’s die zich van elkaar onderscheiden door o.a. bereikbaarheid met het openbaar vervoer, dichtheid van de bebouwing en minimale vloeroppervlakte per woning.

Noord-Holland

Het PBL heeft in eerste instantie een verkenning gemaakt van de mogelijkheden die de provincie Noord-Holland biedt. De keuze is gemaakt op basis van de voorhanden data en gegevens van de plancapaciteit voor reguliere woningbouw. Op basis van de beschikbaarheidscriteria blijkt al heel snel, dat er maar weinig geschikte locaties te vinden zijn rondom de steden. Er zijn daar heel veel omgevingsrechtelijke beperkingen zoals bescherming van het landschap. De meeste locaties zijn te vinden – weinig verrassend – in het noorden van de provincie. Als er nog wat soepeler met de voorwaarden wordt omgegaan nemen daar de mogelijkheden alleen maar toe. Het PBL noemt dit de variant ‘Hoog’.

Beschikbaar is niet hetzelfde als geschikt en dat geldt zeker ook voor Noord-Holland. Het gaat er uiteindelijk om welk programma van eisen wordt losgelaten op de beschikbare locaties. Als het om zaken als betaalbaarheid, minimaal vloeroppervlak, maar ook bereikbaarheid met openbaar vervoer, dan vallen al snel heel veel locaties af. In de case study Noord-Holland gaat het PBL ervan uit dat de doelgroepen meestal geen auto hebben, maar wel naar studie of werk moeten. Bereikbaarheid is dan een zwaar criterium. Onder deze voorwaarde blijft dan slechts 20% van de beschikbare locaties over. Het PBL voegt er onmiddellijk aan toe dat de resterende mogelijkheden nog steeds aanzienlijk zijn. Of zoals het PBL zelf stelt: het is allemaal een kwestie van draaien aan de knoppen om tot een beter resultaat te komen. In laatste instantie is het woord aan de lokale politiek! Dat stelt niet gerust, alle goede bedoelingen ten spijt. Bijna automatisch gaan dan andere factoren een rol spelen, zoals lokale acceptatie. Wie weet heeft het PBL daar in zijn vervolgstudie nog enkele suggesties voor.

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving, RUIMTE VOOR FLEXWONINGEN
Naar een afwegingskader voor het plannen van locaties voor tijdelijke woonruimte. Oktober 2020

Read more 0

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

5 maanden ago ·

De overheid herneemt zijn sturende rol op de woningmarkt

In een recent artikel in het Financieele Dagblad komt emeritus hoogleraar Johan Conijn tot een vernietigend oordeel over de woningmarkt. Het neoliberale woningbeleid dat in 2012 vorm kreeg en breed gedragen werd, is een compleet fiasco geworden. De hoge verwachtingen van destijds zijn op geen enkele manier ingelost. Sterker nog, de woningmarkt staat er anno 2020 belabberder voor dan in 2012.
Neoliberaal evenwichtsdenken
De woningnood is met een tekort van 331.000 woningen hoger dan ooit. Het idee was dat meer vraag naar huurwoningen vanzelf zou leiden tot een groter aanbod van huurwoningen in elke gewenste prijsklasse. Voor koopwoningen gold hetzelfde idee. Er zou snel een nieuw evenwicht ontstaan. Het heeft niet zo mogen zijn. De tekorten zijn hoog en zullen voorlopig alleen maar stijgen. Dat brengt voortdurende prijsstijgingen met zich mee, zowel in het middensegment van de huurmarkt als op de markt voor koopwoningen. In het neoliberale evenwichtsmodel was zoiets ondenkbaar.
Ook was er in deze visie geen plaats voor zeg maar ruimtelijke segregatie. De prijsstijgingen zijn het hoogst in de gebieden die het meest aantrekkelijk zijn. Dat is op dit moment de Randstad. In deze regio trekken momenteel particuliere beleggers en de hogere inkomensgroepen aan het langste eind. De midden- en lagere inkomensgroepen hebben steeds meer het nakijken. Dat wordt als een ongewenste ontwikkeling gezien, omdat de ruimtelijke segregatie uiteindelijk het goed functioneren van de stad in de weg staat.
Door schade en schande is duidelijk geworden dat een goed functionerende woningmarkt niet zonder een sturende overheid kan. Het initiatief is daarmee terug bij diezelfde overheid. Johan Conijn verwacht dat de woningnood en de moeizaam functionerende woningmarkt een belangrijke plaats gaan innemen bij het nieuwe regeerakkoord na de verkiezingen van maart 2021. Dat is geen overdreven verwachting, want al in de Miljoenennota 2021 doet de overheid voorstellen om de woningmarkt weer in beweging te brengen en ervoor te zorgen dat ook starters en lagere inkomensgroepen weer terecht kunnen op de woningmarkt.
Overdrachtsbelasting
Er zijn voornemens naar buiten gebracht om de overdrachtsbelasting voor de periode 2021 – 2025 deels af te schaffen. Het is de bedoeling dat daar vooral starters en jongeren tot 35 jaar van zullen profiteren. De belangrijkste elementen van de plannen zijn:
  1. Kopers van 18 tot 35 jaar die zelf een koopwoning gaan betrekken, betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning. Het maakt niet uit of ze ooit eerder een woning hebben gekocht of niet; voorwaarde is wel dat de koper de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder heeft ontvangen.
  2. Kopers van 35 jaar of ouder of kopers die vanaf 2021 al eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling betalen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Voorwaarde is dat zij zelf in de gekochte woning gaan wonen en dat schriftelijk aangeven bij een notaris. Kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en investeerders, betalen 8% overdrachtsbelasting. Dat geldt ook voor ouders die een woning kopen voor hun kind. De Belastingdienst controleert achteraf of een koper zelf in de gekochte woning woont of niet eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling.
  3. Wat nu als een van de kopers ouder is dan 35 jaar en een jonger? Welnu, de vrijstelling van overdrachtsbelasting is persoonlijk. Degene van 35 jaar of ouder betaalt 2% overdrachtsbelasting. Degene die jonger is dan 35 jaar betaalt geen overdrachtsbelasting over zijn of haar deel (als hij/zij ook voldoet aan de andere voorwaarden).
  4. Wat als de sleuteloverdracht van de net gekochte woning in december 2020 plaatsvindt? In dat geval moet u gewoon overdrachtsbelasting betalen. Het is misschien verstandig om het gesprek aan te gaan met de verkoper om de overdracht uit te stellen tot na de jaarwisseling (vanaf 1 januari 2021). Als de verkoper niet wil meewerken, dan houdt alles op. Hij is niet verplicht mee te werken.
  5. Als de overdracht wordt uitgesteld, dan kan er wel een sleutelverklaring overeengekomen worden. Dat betekent dat koper en verkoper afspreken dat de koper vòòr de officiële overdracht alvast een sleutel van de woning krijgt. In de verklaring worden de afspraken vastgelegd. Je moet als koper wel oppassen. Als de officiële eigendomsoverdracht bij de notaris later dan een maand na de sleutelafgifte plaatsvindt, dan moet de koper mogelijk 8% overdrachtsbelasting betalen.
Nieuwe inkomensgrenzen sociale huur
De overheid probeert niet alleen om starters een betere positie op de woningmarkt te geven, maar is met hetzelfde oogmerk alweer actief op de huurmarkt. Vorig jaar kwam het kabinet in de persoon van minister Ollongren met een wetsvoorstel om de inkomensgrenzen voor de doelgroep van de sociale huursector te veranderen. Hierin wordt onder andere voorgesteld om de inkomensgrenzen voor het toewijzen van sociale huurwoningen te veranderen: van €38.035 voor alle huishoudens, naar €35.000 voor eenpersoons- en €42.000 voor meerpersoonshuishoudens.
Er kleven echter nogal wat nadelen aan de voorstellen. Zoveel zelfs dat je je mag afvragen of het wetsvoorstel daadwerkelijk een verbetering is voor alle betrokkenen. Ten eerste is de doelgroep met de nieuwe grenzen groter dan de doelgroep met de huidige grenzen. Meer huishoudens kunnen en zullen waarschijnlijk een beroep gaan doen op een sociale huurwoning. Dit is op zich goed nieuws, aangezien middenhuur in de praktijk vaak geen optie blijkt voor huishoudens met een laag middeninkomen. De huidige wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn echter al lang. Dit probleem lijkt eerder groter dan kleiner te worden. Een tweede consequentie is dat, hoewel de doelgroep per saldo groter wordt, er tegelijkertijd duizenden eenpersoonshuishoudens buiten de boot vallen met de nieuwe regelgeving.
Figuur 1 Percentage huishoudens behorende tot de EC-doelgroep en de Ollongren doelgroep
Alleenstaanden worden dus (nog) meer aangewezen op de middenhuur. Juist in regio’s met een hoge woningmarktdruk is dit segment maar beperkt beschikbaar. Ook ouderenorganisaties vrezen deze gevolgen van de nieuwe inkomenseisen. Voor alleenstaande ouderen met een AOW en een klein pensioen wordt het straks moeilijker om een vaak grote en ongeschikte eengezinswoning te verruilen voor een kleinere sociale huurwoning. Enigszins geruststellend is dat de regering hier wel al op geanticipeerd heeft door woningcorporaties de mogelijkheid te geven om hun vrije toewijzingsruimte anders in te richten wanneer hier lokaal behoefte aan is (naar maximaal 15% in plaats van de standaard 7,5%). In regio’s met veel (oudere) alleenstaanden kan dus meer worden toegewezen aan eenpersoonshuishoudens.
 
Ten slotte heeft de nieuwe regelgeving consequenties voor de toekomst. Omdat het aandeel eenpersoonshuishoudens zal toenemen komt er ook een steeds grotere groep alleenstaanden die geen aanspraak meer kan maken op een sociale huurwoning met de nieuwe inkomensgrenzen. De vraag is wie de groeiende groep alleenstaande huishoudens met een laag middeninkomen van betaalbare huisvesting gaat voorzien. 
 
Ondanks alle evidente gebreken, is het wetsvoorstel Huur en Inkomen goedgekeurd. Het is nu wachten op de Tweede en de Eerste Kamer. Gelet op de stemming in het land onder meer door Covid-19 en alle mogelijke negatieve gevolgen van dien, is het moeilijk voorstelbaar dat dit voorstel ongeschonden de eindstreep haalt. Covid-19 zorgt voor een oplopende werkloosheid en nog meer inkomensonzekerheid. Dat maakt de toegang tot de woningmarkt nog onzekerder en moeilijker. De overheid moet nu leveren!

Read more 0

De huizenmarkt ontkomt niet aan het coronavirus

6 maanden ago ·

De huizenmarkt ontkomt niet aan het coronavirus

Het coronavirus houdt alweer maanden huis in Nederland, Europa en de rest van de wereld. De economische schade is groot en wordt waarschijnlijk nog wel groter. Het is immers duidelijk dat het coronavirus voorlopig niet van plan is om afscheid van ons te nemen. Voor dit jaar schat het Centraal Planbureau (CPB) een krimp in van 8%. In 2021 voorziet het CPB weliswaar een herstel van de groei, maar de onzekerheden blijven groot. Het is wachten op een vaccin of een effectieve behandelwijze.
Ongeschonden
De woningmarkt is tot veler verbazing tot nu toe redelijk ongeschonden door de crisis heen gerold. Sterker nog, op het eerste gezicht lijkt het alsof er geen crisis is. Tot en met juli wisselden ruim 129.000 bestaande koopwoningen van eigenaar in 2020 en dat waren er 6,7% meer dan in de vergelijkbare periode van 2019. De verwachting is echter dat in de tweede helft van 2020 onder druk van de oplopende werkloosheid of de angst daarvoor de verkopen licht gaan teruglopen. Schattingen gaan ervan uit dat er over heel 2020 er nog ongeveer 220.000 woningen verkocht zullen worden. Dat is altijd nog 0,6% meer dan in 2019.
De woningmarkt reageert daarmee vertraagd op de huidige crisis. Dat is alweer het gevolg van een werkloosheid die ook vertraagd begint te stijgen. De royale steun van de overheid aan het bedrijfsleven speelt hierin een belangrijke rol. Dat kan in 2021 en daarna wel eens prettige consequenties hebben voor de huiseigenaar.
De geleerden gaan ervan uit, dat de effecten van het coronavirus voor de woningmarkt pas in 2021 echt voelbaar zullen worden. Het aantal verkopen zal waarschijnlijk blijven steken bij ongeveer 190.000. Zoals gezegd starters, doorstromers en zelfs beleggers worden steeds kopschuwer om te kopen of te verkopen onder dreiging van werkloosheid. De schade voor de woningprijzen kan echter weleens gaan meevallen, zeker als je die gaat vergelijken met de prijsdalingen ten tijde van de vorige crisis op de woningmarkt (2009 – 2013).
Die schade kan zo gering uitvallen om een aantal redenen. De eerste is dat de economische crisis niet van lange duur zal zijn. Het CPB verwacht dat in 2021 de groei alweer terug is. Het CPB gaat uit van een groei van pakweg 3,5%. Een belangrijke onzekerheid is natuurlijk of er wel of niet een nieuwe lockdown komt. Als de groei terugkomt en daarmee het vertrouwen bij koper en verkoper stijgt, dan profiteren de woningeigenaren van de gang van zaken in 2020.
Doordat de woningmarkt vertraagd reageert op de coronacrisis en de werkloosheid ook later dan verwacht piekt, zal de daling van de huizenprijzen naar verwachting niet inzetten in het laatste kwartaal van 2020, maar in het eerste kwartaal van 2021. Uiteindelijk zal 2020 weer een jaar kunnen worden, waarin de huizenprijzen met gemiddeld 7% zullen stijgen. Dat heeft consequenties voor 2021. Voor heel dat jaar wordt een prijsdaling verwacht, maar juist door de verwachte sterke stijging in 2020 zal de daling over 2021 met 0,8% slechts marginaal zijn. Pas in 2022 zullen de prijzen een forse daling laten zien ondanks de verwachting dat prijzen alweer in het derde kwartaal van dat jaar voorzichtig gaan stijgen.
Er zijn meerdere aanwijzingen dat het met de woningmarkt in de tweede helft van het jaar licht bergafwaarts zal gaan. Zo valt op dat de leeftijdsklasse van 35-minners nu actiever is op de woningmarkt dan de 55-plusser. Datzelfde fenomeen trad ook op aan de vooravond van de huizenmarkt crisis van 2008 – 2013. Waarschijnlijk ondervinden starters in onzekere tijden minder last en concurrentie van doorstromers en wellicht ook beleggers. Als we de makelaars mogen geloven, staan woningen nu ook langer te koop. Dat kan op een kentering duiden. Woningbezitters kunnen besluiten eerst de eigen woning te willen verkopen alvorens tot kopen over te gaan. Potentiële kopers kunnen denken dat de markt er gunstiger gaat uitzien en dat prijzen zelfs kunnen gaan dalen.
Ook vertrouwensindicatoren als de ‘Eigen Huis Marktindicator’ laten vertrouwensscheurtjes zien. In juni zakte die naar 93 punten om vervolgens weer licht te herstellen naar 97 punten in augustus. Dat is in beide gevallen trouwens nog royaal boven het langjarig gemiddelde van 88,9 punten. Het consumentenvertrouwen laat echter in diezelfde maanden een gestage daling zien. De angst voor werkloosheid neemt toe en daarmee verloopt het tij om grote aankopen te doen. Meer optimistisch gestemde burgers wijzen erop dat de hypotheekrente nog steeds erg laag is en dat de huidige woning nog steeds erg gemakkelijk van de hand gaat. Meer prijsbewuste consumenten voeren ook nog aan dat de kans op een stijging van de hypotheekrente reëel is, evenals de kans dat prijzen voor koopwoningen onder druk komen!
Hypotheekrente
De kans dat de rente substantieel gaat stijgen, lijkt op dit moment niet zo heel groot. Na een opleving aan het begin van de coronacrisis lijkt de teneur weer eerder neerwaarts dan opwaarts. Dit is deels te danken aan de bereidheid van Europese lidstaten elkaar te ondersteunen. Er is een pandemieherstelfonds van EUR 750 miljard opgetuigd waarvan de uitkeringen gekoppeld zijn aan structurele hervormingen. Het akkoord vergroot het vertrouwen in de financiële stabiliteit van de Europese Unie.
Wat de rente op overheidsleningen verder naar beneden duwt, is het beleid van centrale banken. Die verlaagden hun officiële rentetarieven en pompen geld in de economie door schuldpapier op te kopen. Zo proberen zij de bestedingen te stimuleren en te voorkomen dat de inflatie verder daalt. In juli stond het prijspeil slechts 0,4% hoger dan een jaar terug, terwijl de ECB op lange termijn een inflatie van 2% nastreeft. De centrale banken zullen dus voorlopig vasthouden aan hun ruime beleid. 
 
Maar inmiddels is aan de stijging van de rente op overheidsleningen een eind gekomen en daalt de rente weer. Dit is deels te danken aan de bereidheid van Europese lidstaten elkaar te ondersteunen (zie bovengenoemd pandemieherstelfonds).
Het centrale bankbeleid zorgt voor rust op financiële markten. Banken kunnen makkelijker en goedkoper aan geld komen, onder andere voor hypotheken. Ook toezichthouders helpen mee. Zij staan toe dat banken tijdelijk lagere kapitaalbuffers aanhouden, zodat er meer geld beschikbaar is voor krediet en de rente laag blijft. Hier staat tegenover dat de inkomens onder druk staan door de stijging van de werkloosheid. Omdat meer huishoudens moeite krijgen met hun betalingsverplichtingen, scherpen banken hun kredietvoorwaarden aan en dat kan de hypotheekrente licht omhoog duwen. Per saldo zal er de komende tijd weinig in het rentebeeld veranderen. Dat zal dus grosso modo ook gelden voor de hypotheekrente.
Uit bovenstaande tabel spreekt, dat de huizenprijzen niet gaan instorten, zoals dat in de vorige crisis gebeurd is. Voorlopig lijkt de kans daarop inderdaad niet zo groot. De overheid zal niet dezelfde fout maken als in 2008 toen zij de woningmarkt feitelijk aan zijn lot overliet en het vertrouwen van de huizenbezitter ondergroef door aan de hypotheekrenteaftrek te gaan morrelen. Feit is ook, dat de schaarste op de woningmarkt enorm blijft. Waar de woningmarkt aan het begin van de eeuw redelijk in evenwicht was, is die nu totaal uit het lood geslagen. Tot 2030 zal er een tekort van 331.000 woningen zijn en tekorten doen zich voor in alle segmenten van die woningmarkt. De kans dat we een herhaling van 2008 te zien krijgen is daarmee niet zo groot. Huizen zullen niet of nauwelijks onder water komen te staan en hypotheekgevers zullen niet in het nauw komen, uitzonderingen daargelaten.

Read more 0

En er was geen plaats in de herberg

7 maanden ago ·

En er was geen plaats in de herberg

Wie in de afgelopen maanden berichten over de Nederlandse woningmarkt gelezen heeft, zou zomaar een bevreemdend gevoel kunnen krijgen. Juichend spreekt bijvoorbeeld de NVM in een persbericht van een beperkte huurstijging in de vrije sector, terwijl het aantal verhuur transacties toch fors was gestegen. De verklaring voor dit verschijnsel werkt ontnuchterend. Er is niet meer nieuwbouw op de markt gekomen, maar er zijn minder toeristen (Airbnb), studenten en expats naar Nederland gekomen. Dit was dus een buitenkansje voor menig starter of doorstromer om zijn of haar slag te slaan. Ook het Economisch Instituut voor de Bouw kwam met een beetje goed nieuws. Het instituut had berekend dat huizenprijzen in de afgelopen jaren weliswaar sterk waren gestegen, maar dat de piek toch nog altijd lager lag dan ten tijde van de crisis van 2008. Of dat nu echt een bemoedigende mededeling is, valt nog te bezien.

Het laatste goede nieuws kwam van de grootbanken. Die wisten te melden dat er in het 2de kwartaal van dit jaar 4,6% meer huizen waren verkocht dan in dezelfde periode in 2019. Corona had de kooplus􏰁ge huizenkoper er nog niet onder gekregen. Wel stelden de grootbanken vast dat de verkoopwoede in de grote steden begon af te nemen en juist toenam in de provincie. Daar vielen overigens ook de grootste prijsstijgingen te noteren. De grootbanken verwachten overigens dat zowel de prijs als het aantal verkochte woningen in 2021 wel eens kunnen gaan dalen. Oorzaak is ook hier Covid-19. Die zal voor een economische recessie en meer werkloosheid gaan zorgen. Onder die omstandigheden zal de vraag simpelweg gaan afnemen en zullen prijzen onder druk komen.

Covid-19 schept zodoende een scheef beeld van de Nederlandse woningmarkt. Dat is er een van structurele tekorten op zowel de huurmarkt als op de markt van koopwoningen. Die structurele tekorten en de daarbij horende stijgende prijzen maken het voor een aantal demografische groepen in dit land steeds moeilijker om aan de bak te komen. De eerste slachtoffers zijn de modaal verdienende starters in dit land. Het maakt bovendien niet eens zo veel uit of het nu om een modale eenverdiener gaat of om twee modale verdieners. Dat althans stelt de Hypotheker in een recente nieuwsbrief. Wie een modaal inkomen geniet van EUR 36.500 heeft slechts op 4,5% van de Nederlandse woningmarkt een kans van slagen. Zijn hypotheek reikt niet verder dan EUR 169.000. De beste kansen heeft hij in de provincies Groningen, Drenthe en Limburg. Kopen of huren in een grote stad is simpelweg ondoenlijk en onbereikbaar, met als voorzichtige uitzondering Rotterdam.

Als modale inkomens hun krachten bundelen tot pakweg EUR 60.000, dan verbetert de situatie. De gezamenlijke hypotheek kan in dat geval oplopen naar een bedrag van EUR 297.000. Dan ligt 32% van het woningaanbod binnen hun bereik, maar dan toch vooral in de Noordelijke provincies en opnieuw Limburg. Voor het goede begrip, in 2019 was nog 35% van het woningaanbod binnen financieel bereik. Als het om de grote steden van dit land gaat, dan is Rotterdam opnieuw de positieve uitzondering!

Het ziet er naar uit dat de Nederlandse woningmarkt, ondanks de positieve berichtjes hier en daar, in snel tempo onbereikbaar wordt voor de middeninkomens in dit land. Ze moeten kopen, want de vrije huursector is sowieso te duur en te klein. Maar op de koopmarkt nemen hun kansen met het jaar af. Ook hier hebben de tekorten de neiging eerder op te lopen dan af te nemen. Maar niet alleen de middeninkomens dreigen ten onder te gaan, hetzelfde geldt voor de startende twintigers en dertigers op de woningmarkt. Het maakt voor hen niet uit wat ze gestudeerd hebben. Ook zij zijn zelden in staat om een hypotheek van meer dan twee ton los te peuteren. Daar kun je weinig mee in een tijd dat er meer huizen met een vraagprijs van meer dan EUR 1.000.000 op Funda staan dan met een vraagprijs onder EUR 200.000. Het gevolg is dat de positie van de twintigers en dertigers op de huizenmarkt verslechtert.

Wat kan aan deze groeiende misstand gedaan worden? Het simpelste antwoord is uiteraard meer bouwen in hun prijsklasse. De kans daarop is, om een veelheid van redenen, verwaarloosbaar klein. Maar wat dan wel? In de politiek overheerst het gevoel de starter en de middeninkomens te kunnen helpen door het oprekken van de leennormen en het verstrekken van startersleningen. Dat oogt sympathiek maar pakt in de praktijk volledig verkeerd uit. Het oprekken van leningsnormen en het verstrekken van startersleningen heeft uiteindelijk een prijsopdrijvend effect, zolang het aantal woningen niet substantieel toeneemt. Liever niet doen dus, eerder zelfs ontmoedigen. Wat wel zou kunnen helpen aan de vraagzijde is het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, maar ook het ontmoedigen van buy-to-let beleggers. Dit soort maatregelen vermindert in ieder geval de prijsstijging.

Maar uiteindelijk draait het toch om het aanbod van woningen. Daar kan op de korte termijn iets aan gedaan worden door leegstaande fabrieken, kantoren en winkels tot woningen om te bouwen. Dat zou al meer soelaas geven dan de bekende druppel op de gloeiende plaat. Uiteindelijk draait het natuurlijk om nieuwbouw. Maar zoals gezegd, in dit

opzicht zijn veel technische en bureaucratische hinderpalen te overwinnen. Meer bouwen blijft een project van de lange adem. Het zou al helpen als de grote institutionele beleggers in dit land hun verantwoordelijkheid namen door te beleggen in build-to-let!

Read more 0

Een andere kijk op de woningmarkt in Nederland

8 maanden ago ·

Een andere kijk op de woningmarkt in Nederland

Coronavirus of niet, lockdown of niet, de woningprijzen in Nederland blijven maar stijgen. Woningzoekenden blijken heel ver te willen gaan om hun droom van een eigen woning te verzilveren. Er is immers woningnood en die wordt alleen maar groter. Wie te lang aarzelt, valt buiten de prijzen en dus is de aanstaande koper bereid heel ver te gaan.

De Nederlandsche Bank (DNB) denkt hier iets anders over. DNB stelt vast, dat de huizenprijzen de afgelopen 25 jaar verdrievoudigd zijn. De voornaamste oorzaak is echter niet het aanhoudende woningtekort, maar vooral de toegenomen financieringsruimte van de koper. Die grotere financiële armslag is weer te danken aan de sterk gedaalde kapitaalmarkt in combinatie met de gestegen huishoudinkomens. Dankzij de daling van de kapitaalmarktrente kon ook de hypotheekrente sterk omlaag van pakweg 7% in 1995 naar ongeveer 2% anno 2020. Dat pakt goed uit voor de individuele koper, maar ook voor de vastgoedbelegger. Voor hem geldt dat lagere rentes uitmonden in lagere rendementseisen en dus kunnen hogere prijzen betaald worden.

Dat is nog niet het hele verhaal. In de loop van de afgelopen 25 jaar zijn de inkomensnormen voor hypotheken voortdurend veranderd en daarmee het maximale leenbedrag. Dit leenbedrag steeg onder invloed van stijgende inkomens en lagere rentes. Ook het Nibud speelde hier een rol met zijn inkomensnormen. Dat er een verband bestaat tussen leenbedrag en prijsontwikkeling mag weinig verrassend heten. De meeste eigen woningen zijn met hypotheken gefinancierd en veel huishoudens proberen een zo hoog mogelijke hypotheek af te sluiten. Onderstaande figuur laat onmiskenbaar het verband zien tussen maximale leenruimte en de prijs van een koopwoning.

DNB stelt verder dat het verband tussen het woningtekort en huizenprijzen veel minder evident is. Uit figuur 2 mag de lezer afleiden, dat er sinds 1945 altijd sprake is geweest van een woningtekort. Volgens de huidige definitie is het huidige woningtekort het verschil tussen het aantal huishoudens in Nederland en het aantal woningen. Tot aan 2030 zal dit tekort 331.000 woningen groot zijn. Dat is een imposant getal, maar DNB stelt op empirische gronden dat er weinig verband bestaat tussen huizenprijzen en woningtekort. Onderstaand figuur onderstreept de opvatting van DNB.

Hoe moet het verder? DNB heeft wel enkele suggesties. Het heeft weinig zin om de leenruimte verder op te rekken. Dan hebben bijvoorbeeld starters op korte termijn meer budget, maar dat zal op de langere termijn weer opgegeten worden door verdere prijsstijgingen. DNB ziet meer in het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Dat remt waarschijnlijk wel de stijging van de huizenprijzen en daarmee de hypothecaire leenbehoefte. Ook denkt DNB dat zulks de zeer verstoorde verhouding tussen huren en kopen enigszins herstelt. Dat zou de positie van vooral de starters op de woningmarkt ten goede komen.

DNB stelt vast dat het aandeel vrije huurwoningen laag is in vergelijking met de ons omringende landen. Dat is opnieuw vooral vervelend voor de starters en de jonge huishoudens. Die zouden gebaat zijn bij een brede huurmarkt. Het is voor hen vaak nog onduidelijk hoe de gezinssituatie er gaat uitzien. Ook hebben ze nog vaak te weinig eigen vermogen om een woning te kopen en hebben ze flexcontracten. Een flexcontract is een obstakel voor het krijgen van een hypotheek.

Een grotere en bredere vrije huursector bevordert ook nog eens de doorstroming op de woningmarkt. Ouderen zouden van een gezonde vrije sector kunnen profiteren om de overwaarde van hun koopwoning te consumeren. Het biedt bovendien huishoudens in de sociale sector, die meer gaan verdienen, een goed alternatief. En zo zijn er meer voordelen van een brede en grote vrije huursector.

DNB komt echter ook tot de conclusie dat op dit moment de markt voor koopwoningen grote voordelen biedt boven die van de vrije huursector. Er zijn fiscale voordelen en garantievoordelen en die zijn te danken aan de vooronderstelling dat het eigenwoningbezit grote voordelen biedt ten opzichte van huren. DNB bestrijdt die vooronderstellingen en pleit dus voor een gelijkstelling tussen huurders en kopers. Een gelijkstelling zou de schatkist bovendien een behoorlijk voordeel opleveren. Alleen al de fiscale stimulering van het eigen woningbezit kost de schatkist EUR 11 miljard.

Uiteraard komt DNB tot de conclusie dat er meer gebouwd moet worden voor de vrije huursector en dat de fiscale achterstelling moet verdwijnen. Dat klinkt logisch, maar is dat toch minder dan het lijkt. Zoals gezegd is er een tekort aan woningen in dit land van 330.000 woningen. Het streven van de overheid is om jaarlijks 75.000 – 80.000 woningen bij te bouwen. Het is nog maar de vraag in hoeverre deze doelstelling realistisch is. De stikstof- en Pfas discussie is nog lang niet beëindigd en opgelost. Het is vooralsnog onduidelijk wat de uiteindelijke effecten van de pandemie zullen zijn. En dan is er nog het aloude stroperige en bureaucratische proces om überhaupt te kunnen gaan bouwen. Tenslotte is het nog maar de vraag of er voldoende handjes zijn om al die noodzakelijke huizen te bouwen

De analyse van DNB klopt, maar is toch ook in hoge mate van achter een bureau geschreven. Het gaat wel erg gemakkelijk voorbij aan het gegeven dat het woningtekort weer in de buurt komt van dat van de Jaren Vijftig van de vorige eeuw. Dat leidde tot menig drama in kleine kring. Het is misschien mede om al deze redenen dat het Ministerie van Financiën het advies van DNB links laat liggen. De minister kiest ervoor om op advies van het NIBUD de leennormen voor tweeverdieners te versoepelen.

Read more 0

Wat zijn de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt?

9 maanden ago ·

Wat zijn de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt?

Het is een understatement om te stellen dat het coronavirus maatschappij en economie behoorlijk ontwricht hebben. Alles en iedereen was in verwarring toen het virus ook in Nederland razendsnel om zich heen greep en de maatschappij op slot gooide. Een ding bleek al heel snel. Nederland was absoluut niet voorbereid op de uitbraak van de pandemie. Er bleek een tekort aan werkelijk alles, variërend van mondkapjes en handschoenen tot IC-capaciteit en voldoende geschoold zorgpersoneel.

Na de eerste schrik begonnen economen, politici en ondernemers zich af te vragen wat de gevolgen zouden zijn van de zogeheten intelligente lockdown voor de Nederlandse economie. Even snel bleek dat ook in dit opzicht Nederland absoluut niet voorbereid was op een pandemie. De economische modellen die overheidsinstellingen als het Centraal Planbureau, maar ook De Nederlandsche Bank en financiële instellingen hanteren, houden geen rekening met het verschijnsel pandemie. Hoewel de meeste instellingen zich lijken te beijveren om met nog somberdere prognoses op de proppen te komen, erkennen ze zonder uitzondering dat deze prognoses met zeer veel onzekerheid omgeven zijn. Er is te weinig recent vergelijkingsmateriaal voor handen.

De nationale instituties

Als de economie dit jaar zwaar getroffen wordt met misschien wel een krimp van 6% – 7%, wat zijn dan de gevolgen voor de woningmarkt? Ook die laten zich moeilijk raden en ook hier houden instituten de nodige slagen om de arm. Zo verwacht DNB dat de prijzen voor woningen onder druk komen. DNB voert hier een drietal argumenten voor aan: een sterk verminderd consumentenvertrouwen, een oplopende werkloosheid en zodoende een lagere inkomensgroei.

Huishoudens hebben daardoor naar verwachting minder animo om te verhuizen of een (hogere) hypotheek te nemen. DNB stelt echter ook, dat de woningmarkt nog steeds zeer krap is en dat het sentiment op de woningmarkt snel kan omslaan bij een gunstig verloop van de pandemie, na de versoepeling van de contactbeperkende maatregelen. Gegeven deze onzekerheden voorziet DNB voor 2020 een prijsstijging van 4,3%, maar in de loop van de tweede helft van het jaar komt er een omslag. De timing daarvan en de mate waarin de woningprijzen gaan dalen zijn echter zeer moeilijk te ramen. Niettemin is uit vorige neergangen bekend dat een eenmaal ingezette huizenprijsdaling een eigen dynamiek kan krijgen en enige tijd kan aanhouden. De voorzichtige verwachting is dat prijzen gaan dalen met gemiddeld 2,1% in 2021 en 3,7% in 2022. Deze prijsdaling is beperkt van omvang in vergelijking met de omslag in de nasleep van de kredietcrisis, toen de prijzen in totaal met bijna 20% afnamen.

Het CPB spreekt zich in zijn juniraming 2020 in grote lijnen in soortgelijke bewoordingen uit. De vraag naar woningen daalt door de afname van werkgelegenheid, met de daaraan gekoppelde mindere inkomensontwikkeling. Nieuw is dat het CPB verwacht dat het migratiesaldo daalt. Ook daardoor daalt de vraag naar (koop)woningen. Toch verwacht het CPB geen kaalslag op de woningmarkt zoals die na 2008 plaatsvond. De vraag naar huisvesting is immers historisch groot en zal dat de komende jaren ook blijven.

Financiële instellingen

Financiële instellingen, of liever gezegd hypotheekverstrekkers, volgen in hun visie op de woningmarkt sinds het coronavirus in grote lijnen de opvattingen van DNB en CPB. Ze proberen meer dan die beide instellingen de verwachtingen te concretiseren. Ook zij zijn van mening dat een mindere werkgelegenheid en dus afkalvende inkomens, of de vrees daarvoor, de vraag naar woningen zal beïnvloeden. Uiteindelijk zullen er daarom in 2020 minder huizen verkocht worden dan in 2019. Waar er in het laatst genoemde jaar nog 216.000 huizen van eigenaar verwisselden, zullen er dat in 2020 minder dan 200.000 zijn, en in 2021 misschien zelfs minder dan 180.000 zijn. De prijzen zullen echter in 2020 nog blijven stijgen, omdat de eerste helft van het jaar een sterke start kende. De NVM meldde over de maand mei nog recordverkopen. De prijsstijging kan daarom oplopen tot 5% – 6%.

In de 2de helft van het jaar zal het allemaal een stuk minder worden. De verwachting is dat de werkloosheid gaat exploderen. In de maand april verloren maar liefst 160.000 mensen hun baan. De grootste maandelijkse krimp in deze eeuw. Zoals gebruikelijk zullen in eerste instantie vooral veel jongeren hun (tijdelijke) baan verliezen. Onder deze jongvolwassenen zijn veel koopstarters. Noodgedwongen of uit veiligheidsoverwegingen zullen ze hun koop- en verhuiswens voorlopig in de ijskast moeten zetten. Trouwens, heel veel andere Nederlanders zonder een vast contract zullen eventuele koopplannen laten varen. Tot die laatste groep behoren deels ook de doorstromers. Ook die zullen gaan talmen door de groeiende baanonzekerheid. Dat zullen ze zeker doen als ze een huis hebben dat lastig in de markt ligt. Als koopstarters massaal afhaken, dan zullen ze of hun huis van de markt halen of wachten totdat dat lastige huis verkocht is, voordat ze zelf actief de markt opgaan.

De teruglopende vraag heeft consequenties voor het aanbod. Dat neemt langzaam toe en daardoor zal de verkooptijd ook gaan verlengen. Volgens een site als Huizenzoeker.nl is nu al een geringe toename van het aanbod zichtbaar. Het lijkt een logische conclusie dat in 2021 de prijzen gaan dalen. Over het percentage zijn de geleerden het niet eens. DNB verwacht een krimp van 2,1%, maar Rabobank denkt aan een krimp van bijna 3%.

Bovenstaand somber scenario is gebaseerd op het idee dat Nederland in 2020 wegzinkt in een diepe recessie en dat het herstel lang op zich zal laten wachten. Dit is echter een scenario. De coronacrisis is omgeven met veel onzekerheden, want zoals gezegd, hier zijn geen modellen voor. Het kan nog steeds dat de recessie weliswaar diep zal zijn, maar de opleving erg scherp. Het zou de kortste recessie uit de geschiedenis kunnen worden, zoals sommige economen denken. In dat geval zal de economische schade meevallen en daarmee ook de schade op de woningmarkt. Dan zal de aandacht weer geheel verhuizen naar de lage rente en de grote woningtekorten waardoor prijzen eerder verder zullen stijgen. Met andere woorden, niets is zeker en niets is absoluut waar. In dit verband willen we wijzen op een artikel op de website Me Judice. Daarin komen onderzoekers tot de conclusie dat de gevolgen van de pandemie voor de woningmarkt heftig zijn, maar zeer tijdelijk van aard.

Als er bijvoorbeeld een tweede virusgolf komt met alle lockdowngevolgen van dien, dan zal de schade niet te overzien zijn, ook op de langere termijn. Daarover meer in een volgende Nieuwsbrief.

Read more 0

Willen huiseigenaren eigenlijk wel verduurzamen?

10 maanden ago ·

Willen huiseigenaren eigenlijk wel verduurzamen?

De ambities liegen er niet om. De komende 10 jaren moeten er 1,5 miljoen huizen verduurzaamd worden. Tot 2021 gaat het om het bescheiden aantal van 50.000 per jaar, maar daarna moeten het er jaarlijks 200.000 worden. Nieuwbouwhuizen moeten vanaf 2021 energie neutraal zijn.

Er is echter nog een lange weg te gaan. Vorig jaar waren er in heel Nederland slechts 7.000 energie neutrale woningen. Op het eerste gezicht lijkt de ambitie bij huiseigenaren niet erg hoog. Onderzoek leert dat ruim 40% de afgelopen jaren geen energiebesparende maatregelen heeft genomen. Oorzaken zijn gebrek aan tijd en geld, maar ook leeft de overtuiging dat het huis al energiezuinig is. Ook is er de angst om de investeringen niet terug te kunnen verdienen of is men in afwachting van subsidies van overheden.

Een heel andere vraag is waarom huiseigenaren wel zijn gaan verduurzamen en wanneer ze gaan verduurzamen. Is bijvoorbeeld een verhuizing een goed moment om te gaan verduurzamen?

In 2018 namen bijna 2,8 miljoen huiseigenaren energiebesparende maatregelen. Bij 1,6 miljoen eigenaren ging het om de vervanging van de cv-ketel door een nieuwere versie. Slechts een kleine minderheid plaatste een warmtepomp. Ruim 1,2 miljoen plaatsten dubbelglas en 1 miljoen eigenaren lieten hun huis geheel of gedeeltelijk isoleren. De afgelopen vijf jaren lieten ruim 450.000 eigenaren zonnepanelen plaatsen. Het zal niemand echt bevreemden dat vooral huiseigenaren met een rood energielabel energiebesparende maatregelen namen. Bij hen is de winst het hoogst in de vorm van een lagere energierekening en meer wooncomfort. Een verhuizing speelt geen doorslaggevende rol om te gaan verduurzamen. Verhuizers verduurzamen minder vaak dan andere huiseigenaren, ook al gaan ze naar een energie-onzuinige woning.

Huiseigenaren blijken in de praktijk huiverig om echt diep in de buidel te tasten om hun woning te verduurzamen. Slechts een bescheiden minderheid is bijvoorbeeld bereid om daarvoor speciaal een lening af te sluiten. Leners hebben bovendien een voorkeur voor een lening die gekoppeld is aan de woning en die bij verkoop overgaat op de nieuwe eigenaar, de zogeheten bouwgebonden financiering. Dit is echter nog een product dat in de kinderschoenen staat. De meeste huiseigenaren die lenen voor verduurzaming, doen dat via de hypotheek. Het zijn ook vooral jongeren die bereid zijn te lenen. Ouderen lenen minder, hetzij omdat ze meer eigen geld hebben, of omdat ze vrezen de investering niet terug te kunnen verdienen.

Dat laatste is een belangrijk motief om wel of niet te verduurzamen. Maar liefst 80% van de huiseigenaren wil daadwerkelijk stappen ondernemen om hun huis energiezuiniger te maken. Die bereidheid slinkt aanzienlijk als ze die investeringen niet terug kunnen verdienen. Ook al is de bereidheid hoog, echt haast heeft men niet. Slechts een kwart van de 2,9 miljoen huiseigenaren die hun huis willen verduurzamen, hebben plannen om dat binnen twee jaar te doen.

Hoe kan de overheid, de maatschappij, de bereidheid om sneller in verduurzaming te investeren vergroten? De beste manier is om de voordelen meer en vaker te benadrukken. Slechts een enkele huiseigenaar is zo met het klimaat begaan dat hij uit eigenbeweging in energiezuinigheid investeert. Het leeuwendeel moet en kan overtuigd worden door te hameren op voordelen als meer wooncomfort en een lagere energierekening. Een onderbelicht voordeel is echter, dat een energiezuinig huis een hogere verkoopwaarde krijgt. Dat is zeker het geval op het platteland. De combinatie van een hogere waarde en een lagere energierekening verhoogt de kans om de investering terug te verdienen aanzienlijk.

Figuur 1 BENT U SINDS DE CORONACRISIS MEER OF MINDER BEREID OM GELD UIT TE GEVEN AAN DE VOLGENDE ZAKEN?

Belangrijk is ook de timing van de informatievoorziening. Een verhuizing is een geschikt moment, maar ook het moment van groot onderhoud. Er is hier dus een mooie taak weggelegd voor bijvoorbeeld partijen in de verkoopketen, zoals de makelaar en de hypotheekadviseur, maar ook bijvoorbeeld voor de aannemer! Zij kunnen zorgen voor een grotere bewustwording bij huiseigenaren van de voordelen van verduurzaming!

De heikele vraag van dit moment is of het coronavirus een spaak in het toch al traag draaiende wiel gaat steken. Dat kan zomaar. Uit onderzoek komt naar voren, dat tegen elke 11 huizenbezitters die ook nu willen verduurzamen, er 17 staan die op de rem gaan trappen. Woningverduurzaming is op dit moment weer wel aantrekkelijker dan bijvoorbeeld een vakantie of een nieuwe auto of fiets.

Desondanks zijn huiseigenaren toch nog minder pessimistisch en minder voorzichtig dan de ondernemer. Niet minder dan 86% van de ondernemers verwacht dat hun omzet in het 3de kwartaal van dit jaar gaat dalen. Een derde van de pessimisten verwacht een omzetverlies van meer dan 20%.

Het Coronavirus zal voor enige vertraging zorgen, maar is niet onoverkomelijk. De bereidheid om te verduurzamen is en blijft hoog.

Read more 0

Next posts