75-Plussers op de woningmarkt

3 maanden ago ·

75-Plussers op de woningmarkt

De woningmarkt in Nederland staat bloot aan talloze invloeden van buitenaf. De staat van de economie is belangrijk, maar ook het consumentenvertrouwen, de stand van de rente, de wetgeving en noem maar op. Een invloed die nogal gemakkelijk uit het oog verloren wordt, is de demografie.

De Stille Generatie

Nederland staat aan de vooravond van een immense vergrijzingsgolf. De zeer brede generatie van de Babyboomers heeft nu bijna in zijn geheel de leeftijd van pensionering bereikt en de eersten zijn nu alweer 75 jaar. Dat gegeven kan komende jaren voor veranderingen op de woningmarkt zorgen, zeker op de markt van de koopwoningen.

De huidige 75-plusser is lid van de zgn. Stille Generatie. Die is van voor de bevrijding. De leden zijn geboren tijdens de crisisjaren en de oorlog. Deze generatie kwam in de jaren zestig op de arbeidsmarkt, maar ze kochten nog niet zo vaak een eigen huis. Slechts 23% van deze generatie heeft een eigen huis. Een verklaring daarvoor is, dat de overheid pas in de loop van de jaren zeventig een beleid ontwikkelde om het eigen woningbezit te stimuleren. Van de ruim 4,9 miljoen huizen in Nederland zijn er ‘slechts’ 525.000 in het bezit van de Stille Generatie. Dat is 11,4% van alle koopwoningen.

Nogal wat van de huidige 75-plussers wonen in vrijstaande woningen van voor 1945, maar de meesten wonen in woningen gebouwd in de periode 1960- 1980. Verder is opvallend, dat er rond de eeuwwisseling een trek op gang kwam naar appartementen. Deze ouderen bereidden zich al vroeg voor op de oude dag. Deze appartementen zijn bijvoorbeeld drempelvrij. Uiteraard zijn er regionale verschillen. In de Randstad en dan in het bijzonder in de grote steden is het eigen huisbezit van de Stille Generatie laag. Ze wonen ook vaker in een appartement. De meeste ouderen met een eigen huis wonen in weinig stedelijke gebieden. In de kustgemeenten en de landelijke gemeenten hebben 75-plussers relatief de meeste woningen in bezit. 

Figuur 1 Aandeel koopwoningen van 75-plussers per gemeente, 2019

De komende decennia gaat dit beeld drastisch veranderen. Voor de brede generatie van Babyboomers was het al heel gebruikelijk om in hun jonge jaren een huis te kopen en dat geldt ook voor de generaties na hen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek verwacht dat over pakweg 15 jaar 75-plussers meer dan één miljoen woningen in hun bezit hebben. Dat is een verdubbeling in minder dan 20 jaar. Opnieuw zijn er regionale verschillen, maar de 80 grootste steden zien het huizenbezit van de 75-plusser toenemen. Amsterdam en Rotterdam hebben het geringste aandeel woningbezitters boven de 75 jaar. Dat is nu zo en dat blijft de komende twintig jaar het geval.

Figuur 2 Aandeel 75-plussers woningeigenaren naar Corop-gebied, 2019 en 2040

Man in Bonus

De Stille Generatie heeft zijn huis gekocht in de 2de helft van de vorige eeuw. De meeste woningbezitters hebben daarom veelal lagere hypotheeklasten. Daardoor is het gemiddeld vermogen groot. Het verschil in WOZ-waarde en de resterende hypotheeklasten ligt gemiddeld boven € 200.000. Dat beeld kan in de nabije toekomst gaan veranderen. Waar de Stille Generatie alleen kon kiezen voor aflosbare hypotheken, is onder de toekomstige 75-plussers de aflossingsvrije hypotheek erg populair.

De ouderen onder ons zijn honkvast. Met het stijgen van de jaren neemt de verhuisbereidheid alleen maar af. Daar past echter een kanttekening bij. Het is voor veel ouderen moeilijk een woning te vinden die bij hun leeftijd past. Met het stijgen van de leeftijd neemt dat gevoel alleen maar toe en dan met name in de krimpgebieden van Nederland. Gaan ze toch verhuizen dan kiest de 80-minner opnieuw voor een eigen woning. Boven de 80 jaar is er een groeiende voorkeur voor een huurwoning.

Als de 75-plusser eindelijk besluit om te gaan verkopen, dan hoeft hij niet het onderste uit de kan. De gemiddelde prijs/m2 is de laagste. Wellicht zijn ze sneller tevreden vanwege de hoge overwaarde. Een andere reden kan zijn dat ouderen al lang in hun woning wonen, waardoor hun woning gedateerd overkomt. Een gedateerde woning is een woning waarvan de meeste kopers vinden dat investeringen noodzakelijk zijn voordat men in de woning gaat wonen. Die gedateerdheid zorgt voor een lagere verkoopprijs. Een laatste oorzaak, die samenhangt met die gedateerdheid, is het onderhoudsniveau van de woning. Woningeigenaren vanaf 80 jaar vinden zelf dat hun woning minder goed is onderhouden dan de jongere ouderen.

Figuur 3 Gemiddelde transactieprijs/m2 per leeftijdsklasse

De 75-plusser neemt, anders gezegd, genoegen met iets minder. Als het aandeel 75-plussers in de toekomst stevig toeneemt, zal dit ook de gemiddelde prijsontwikkeling beïnvloeden. Maar dat is een gehoopte ontwikkeling op termijn. Daar heeft de huizenzoeker van 2020/2021 weinig aan. Die moet nog steeds de hoofdprijs betalen.

Bron: Kadaster:  Ouderen op de koopwoningmarkt.  Het huidige en toekomstige woningbezit van de 75-plussers en hun verhuisdynamiek.

Read more 0

Sint Jozefoord en Thuisborg slaan de handen ineen!

12 maanden ago ·

Sint Jozefoord en Thuisborg slaan de handen ineen!

Momenteel leven wij in een bijzondere tijd: het Coronavirus heeft veel impact op ons dagelijkse leven. De ouderen in onze samenleving zijn het meest kwetsbaar en wij willen hen dan ook zo goed mogelijk blijven beschermen.

Dit betekent wel dat er voldoende afstand moet worden gehouden en dat het contact met onze ouderen zo min mogelijk plaatsvindt. Door het gemis van het bezoek van de kinderen en de kleinkinderen merken wij dat zij vereenzamen en in een sociaal isolement terecht komen.

Sint Jozefoord, een zorginstelling die wonen met zorg aanbiedt voor ouderen, en Thuisborg, een vastgoedorganisatie die woonoplossingen biedt aan met name senioren, gaan een bezoekersunit aanpassen aan de door het RIVM vastgestelde beschermingsmaatregelen, om ervoor te zorgen dat de bewoners van Sint Jozefoord snel weer in gepast contact kunnen komen met hun naasten.

Thuisborg zal de levering en de plaatsing op zich nemen en Sint Jozefoord zorgt voor de beschermende voorzieningen, zoals plexiglas afscheiding, gescheiden ingangen en de begeleiding voor haar bewoners en de familie.

Samen zijn wij sterk, en samen moeten wij ook naar oplossingen zoeken om de nieuwe situaties die wij tegenkomen het hoofd te bieden. Daarom zijn wij blij dat wij dit samen kunnen realiseren. Dit geeft ons ook de motivatie om te bekijken of wij dit voor andere zorgorganisaties kunnen doen.

Mocht u als zorgorganisatie ook interesse hebben voor deze toepassing, neem dan contact op met Thuisborg. Wij zijn te bereiken op telefoonnummer 085 – 401 57 37.

Samen kunnen wij dan kijken naar de mogelijkheden voor een bezoekersunit of zorgwoning.

Read more 0

Vergrijzing vraagt om verandering op de woningmarkt

1 jaar ago ·

Vergrijzing vraagt om verandering op de woningmarkt

Het afgelopen jaar 2019 was opnieuw een memorabel jaar voor bouwend Nederland, maar niet in de gunstige zin van het woord. Zo daalde het aantal afgegeven bouwvergunningen met 27% naar pakweg 55.000. Dat getal ligt ver onder het streefgetal van 75.000. Natuurlijk speelt hier de stikstof problematiek een voorname rol. Maar minstens zo belangrijk is gebrek aan capaciteit bij gemeentes om snel vergunningen rond te maken. In de crisisjaren is heel veel kennis op gemeentelijk niveau de deur uitgedaan.

Door de ‘PAS-uitspraak’ van de Raad van State (Programma Aanpak Stikstof) zijn veel bouwplaatsen stil komen te liggen en daardoor zal de nieuwbouwproductie de komende jaren gaan dalen. In 2021 en 2022 zullen de gevolgen echt merkbaar worden. Dat betekent dat het tekort aan woningen de komende jaren eerder verder zal oplopen dan slinken. Volgens ABF Research bedroeg het tekort aan het begin van 2020 315.000 woningen.

Natuurlijk getroost de overheid zich veel inspanningen om de vaart erin te houden en de tekorten niet teveel te laten oplopen. De overheid heeft daarom in 2019 enkele initiatieven genomen die voor enige verlichting kunnen zorgen. Zo komt er een korting op de verhuurderheffing bij de bouw van sociale huurwoningen. Ook wordt het gemakkelijker tijdelijke huisvesting te plaatsen en wordt het toegestaan tijdelijke (flex)woningen langer te laten staan (15 jaar in plaats van 10jaar). Ook is het duidelijk dat lokale overheden meer steun nodig hebben om het aantal te verlenen bouwvergunningen naar 100.000 te brengen.

Doorstroming en vergrijzing
Nederland heeft niet alleen last van een tekort aan woningen, maar ook een gebrek aan doorstroming. Dat gebrek is voor een deel te wijten aan de vergrijzing van Nederland. De cijfers liegen niet. In 2019 waren er in Nederland 1,4 miljoen Nederlanders ouder dan 75 jaar. In 2040 zal dit getal opgelopen zijn naar 2,6 miljoen mensen ofwel 14,2% van de bevolking. Alleen al in de periode tot 2030 komen er 346.000 huishoudens bij in de leeftijdsklasse 74-84 jaar.

Figuur 1 Ontwikkeling huishoudens naar leeftijdsklassen, Nederland (2019-2040)


Het gaat dus om forse getallen. Het beleid van de overheid was er vanuit een kostenoogpunt de laatste jaren op gericht om ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Dat beleid mag een succes genoemd worden. Steeds meer oudere Nederlanders wonen tot op zeer hoge leeftijd in hun oude woning. Echter dit succes heeft ook schaduwzijden. Het gaat niet ver om te stellen dat veel zeer oude Nederlanders als het ware gevangen zitten in hun eigen huis.

Figuur 2 Huishoudens naar mobiliteitsbeperkingen in Nederland, 2019


Wat is er aan de hand? Ouderdom komt met gebreken, zoals een spreekwoord luidt. Het aantal 75-plussers met zogeheten mobiliteitsbeperkingen groeit spectaculair. In de komende jaren gaat deze groep met maar liefst 280.000 huishoudens groeien. Van dat totaal is maar liefst 80% alleenstaand en daarmee kwetsbaarder dan samenwonenden die kunnen terugvallen op een partner. Veel van deze groep van 75-plussers zou graag naar een aangepaste woning verhuizen. Die zijn er simpelweg niet. Het is juist dit manco dat een goede doorstroming in de weg staat.

Het moge duidelijk zijn dat het groeiend mobiliteitsprobleem onder 75-plussers vraagt om aanpassingen in – en uitbreiding van – de woningvoorraad. ABF Research heeft becijferd dat er in de periode tot 2025 ongeveer 150.000 extra ‘geschikte’ woningen nodig zijn. In de periode daarna tot 2040 moeten er nog eens 250.000 geschikte woningen gebouwd of aangepast worden. Die 400.000 nieuwe of aangepaste woningen zijn in drie categorieën te splitsen. De grootste categorie is met 225.300 de nultreden-woning. Dat zijn huizen of appartementen die zowel van buiten als binnen toegankelijk zijn zonder trappen te hoeven lopen. De tweede categorie is met 87.500 woningen de aangepaste woning. Die aanpassingen hangen af van de behoefte van de bewoner met een lichamelijke beperking of handicap. De derde en laatste categorie is de geclusterde woning met in totaal 82.500 nieuwe of aangepaste woningen. Het gaat hier om woningen die deel uitmaken van een complex of een groep van woningen voor ouderen.

Figuur 3 Gewenste mutaties woningen naar typewoning, 2019 – 2040


Voor alle duidelijkheid, het gaat niet alleen om nieuwbouw, maar ook vaak om aanpassingen van bestaande woningen. Dat is maar goed ook, want in dezelfde periode moeten er ook nog eens bijna 500.000 woningen aan de normale woningvoorraad toegevoegd worden. Dat is een grote opgave en zal veel vragen van de bouwsector zelf, maar ook van overheden. Er zal met de nodige flexibiliteit gewerkt moeten worden om in deze opdracht te slagen. Dat is dan vooral bezien vanuit de wereld van 2019 met al zijn praktische beperkingen.

Read more 29

Buy-to-let in Nederland en het VK. Een vergelijking

1 jaar ago ·

Buy-to-let in Nederland en het VK. Een vergelijking

Er wordt heel veel over de woningmarkt geschreven. De meeste artikelen zijn toch lokaal van karakter en het internationaal perspectief ontbreekt. Dat is jammer. Het kan simpelweg leerzaam zijn te weten hoe de markt in de ons omringende landen functioneert. Je kunt er als beleidsmaker je voordeel mee doen. In deze en komende nieuwsbrieven besteden we aandacht aan de overeenkomsten en verschillen tussen de Britse en Nederlandse Buy-to-let markten.

De geschiedenis in vogelvlucht

We kunnen het ons nog maar moeilijk voorstellen, maar voor WOII en enkele jaren daarna was het huurhuis de norm in zowel het VK als in Nederland. Meer dan 50% van woningenbestand was in handen van verhuurders.

In de decennia na WOII is dit beeld snel gekanteld. Dat was te danken aan actief overheidsbeleid. Door de oorlog was de woningnood in beide landen hoog en daarom investeerde beide landen fors in sociale woningbouw. Daarnaast werd het eigen huisbezit gepromoot met behulp van belastingvoordelen.

Dit beleid was zo succesvol, dat in de jaren tachtig van de vorige eeuw de Britse overheid weer van koers veranderde, omdat het huurhuis uit het straatbeeld dreigde te verdwijnen. Volgens diezelfde overheid moest het private huurhuis een volwaardig alternatief blijven voor het eigen huis. Er kwam een beleid van deregulering van de grond om private investeringen te bevorderen. Tegelijkertijd kwamen er nieuwe financiële instrumenten in de markt om de private investeerder een handje te helpen. In 1996 werd de buy-to-let hypotheek geïntroduceerd. Deze hypotheekvorm maakte het voor de huisbazen gemakkelijker om geld te lenen.

In Nederland nam de belangstelling voor buy-to-let toe door veranderende wetgeving rondom sociale woningbouw en door strengere wetgeving voor hypotheekverstrekking. Daardoor groeide als vanzelf de vraag naar huurwoningen en dus naar het uitbreiden van de bestaande huurvoorraad. In beide landen zorgde de financiële crisis voor een snelgroeiende belangstelling voor dit segment van de huizenmarkt. De lage rente en lage rendementen op beleggingen mondden uit in een grotere belangstelling voor vastgoed. De lage rente maakte ook lenen goedkoper om te beleggen/investeren in huurhuizen. Daar tegenover stond dat de nieuwkomers op de huizenmarkt door strenge regelgeving voor de hypotheek feitelijk met lege handen bleven staan.

Het zijn juist die laatste ontwikkelingen die zeker in het Verenigd Koninkrijk weer voor beleidsveranderingen hebben gezorgd. De overheid wil ervoor waken dat de private huursector een sta-in-de-weg kan worden voor het eigen huis. Dat kan als het aanbod op de woningmarkt minder wordt. Buy-to-let is immers tegelijkertijd Buy-to-hold.  Een te grote belangstelling van beleggers/investeerders kan bovendien de prijs van huizen te sterk opjagen. De gewijzigde opstelling van de Britse overheid heeft in 2016 en 2017 geresulteerd in een serie belastingmaatregelen die het minder aantrekkelijk moeten maken om huisbaas te worden. De Bank of England heeft nieuwe regels opgesteld voor het verstrekken van beleggingshypotheken.

Ook in Nederland heeft de afgelopen jaren bij de overheid het bewustzijn postgevat, dat buy-to-let de nieuwkomers op de huizenmarkt in de kou laat staan. Tot echte concrete maatregelen is het in dit land nog niet gekomen.

De structuur van de hypotheekmarkt voor de huurbazen

 

Hierboven hebben we kort de introductie van de buy-to-let hypotheek in het Britse Koninkrijk gemeld. Dat gebeurde in 1996 en het waren banken en makelaardij die de introductie verzorgden. Voor die datum konden verhuurders wel lenen om hun investeringen te financieren, maar daarvoor moest wel een premie betaald worden van 2%. Toen die risicopremie kwam te vervallen werd het stukken aantrekkelijker om in vastgoed te investeren. De buy-to-let hypotheek werd een doorslaand succes. Waren er 1998 nog slechts 28,700 van deze hypotheken geplaatst, in 2015 waren het er al 1,8 miljoen met een waarde van GBP 214 miljard. Dat was bijna 50% van de totale markt. Het waren vooral huurbazen met meerdere panden die van deze hypotheek gebruik maakten. Het is vooralsnog onduidelijk wat de nieuwe regelgeving voor dit type hypotheek gaat betekenen. Maar waarschijnlijk zullen verhuurders van meerdere panden het moeilijker krijgen om dit type hypotheek af te sluiten.

In Nederland bestaat geen inzicht in de omvang van de buy-to-let hypotheek. Er is geen inzicht in de karakteristieken van deze markt noch in de omvang ervan. De reden is, dat er in Nederland niet zoiets bestaat als the British Council of Mortgage Lenders. Die verzamelt dit type data. Het Kadaster in Nederland verzamelt allerhande data. Uit die data blijkt dat vooral verhuurders van meerdere woningen juist minder gebruik maken van een hypotheek. De echt grote partijen maken weer wel gebruik van een beleggingshypotheek

Het lijkt echter min of meer logisch dat de Nederlandse Buy-to-let hypotheekmarkt kleiner is dan de Britse, zowel in absolute als in relatieve zin. Hij bestaat echter wel degelijk en er zijn meerdere partijen op actief. De meest actieve zijn waarschijnlijk NIBC en RNHB.

In de komende nieuwsbrieven besteden we aandacht aan:

  1. Karakteristieken van de Britse en Nederlandse Buy-to-let markt
  2. De voorkeuren van de Buy-to-let huisbazen
  3. De verschillen tussen Nederland en het Verenigd Koninkrijk
  4. Conclusie

Read more 133

Van Prinsjesdag en stikstofbesluiten

1 jaar ago ·

Van Prinsjesdag en stikstofbesluiten

Prinsjesdag 2019 ligt alweer ruim achter ons. Toch kan het geen kwaad om er in deze bijdrage nog even bij stil te staan. Het kabinet Rutte III presenteerde stevige plannen om de woningmarkt in Nederland vlot te trekken. Daar was en is alle reden voor. Het tekort aan woningen heeft eerder de neiging groter te worden dan te verkleinen. Het tekort aan woningen heeft al bijna de grens van 300.000 bereikt. Door dat stijgende tekort blijven prijzen stijgen, zeker in de Randstad, en hebben steeds meer starters maar ook middeninkomens het nakijken. Niet alleen zit de markt voor koopwoningen op slot, maar ook de huursector wordt steeds ontoegankelijker.

De ambitie die het kabinet ten toon spreidt, mag er zijn. Er komt een bedrag van €2 miljard vrij om de woningmarkt te stimuleren. Er komt een bouwfonds van € 1 miljard voor de bouw van woningen in gebieden met een nijpend woningtekort. Daarnaast wordt er Gefaseerd €1 miljard beschikbaar gesteld om woningcorporaties een fiscale korting te geven op de verhuurdersheffing als stimulans om meer huizen te bouwen.

Is deze daadkracht voldoende? Clubs als ABF Research en Capital Value hebben berekend dat er tot 2025 minimaal 95.000 – 115.000 per jaar gebouwd moeten worden om de tekorten substantieel omlaag te drukken. Die getallen worden in ieder geval in 2019 bij lange na niet gehaald. Er komen dit jaar waarschijnlijk 66.000 woningen bij, evenveel als in 2018. Om het allemaal nog erger te maken, het aantal afgegeven bouwvergunningen laat tot nu toe een dalende trend zien.

Er is met andere woorden nog heel veel werk te verzetten, voordat we als samenleving zelfs maar greep kunnen krijgen op de tekorten. In die zin zijn de plannen van Rutte III zeker een stap in de goede richting. Maar toen kwam de Raad van State op 29 mei met een uitspraak over het Programma Aanpak Stikstof. In het verlengde van die uitspraak kwam op 25 september, een dag na Prinsjesdag, de commissie Remkes met haar Stikstofadvies. Dat advies trof niet alleen de veehouderij in Nederland, maar kwam ook keihard aan in de bouwsector.

De commissie is van mening dat er in de bouw winst is te behalen door modulair, energieneutraal, circulair en natuur inclusief te bouwen en door beter gebruik van innovatieve technieken en materialen. Het Adviescollege adviseert aanbestedingsvoorwaarden en vergunningsvoorwaarden hierop aan te passen. Het Rijk moet bij projecten het goede voorbeeld geven door emissiearm te bouwen. Voor gemeenten ziet het adviescollege vooral een rol in het inzetten van het ruimtelijk beleid, het formuleren van voorwaarden in bestemmingsplannen, en in informatievoorziening en voorbeeldgedrag in lokale projecten.

Het advies heeft tot dusverre grote gevolgen. De Bouw komt in Nederland nagenoeg stil te liggen. Remkes is zich daar overigens wel van bewust gelet op zijn commentaar. “Stikstof dwingt tot scherpe keuzes waarbinnen niet alle bouwprojecten zullen passen”, is de duidelijke boodschap van Johan Remkes aan het kabinet. Door boeren uit te kopen en maximumsnelheid op snelwegen te verlagen ontstaat weer ruimte om stilgevallen bouwprojecten vlot te trekken, maar “niet alles kan”. De bouwsector zal drastisch moeten hervormen om vrijgekomen ruimte optimaal te benutten.

Al die mooie woorden worden niet van vandaag op morgen werkelijkheid. Daar gaan waarschijnlijk de nodige jaren overheen. Eén ding staat echter als een paal boven water. Het stikstof besluit zal zeker voor de korte termijn fnuikend uitpakken voor de woningmarkt. De Bouwsector zelf komt voor 2020 met een uiterst sombere prognose. Volgens belangenorganisatie Neprom zullen er bij ongewijzigd beleid in 2020 hooguit 35.000 woningen aan de nationale woningvoorraad toegevoegd worden.

Hoe zal het in de jaren na 2020 gaan? De eerste tekenen zijn weinig geruststellend. Door de uitspraak van de Raad van State is de vergunningverlening voor projecten volledig stil komen te liggen. Volgens een inventarisatie staan 18.000 projecten op losse schroeven. Daarmee komen 70.000 banen in de bouw op de tocht te staan, berekende ABN-AMRO. Een deel kan worden opgevangen door het niet invullen van vacatures. Maar de bouw zal niet ontkomen aan het verkleinen van de flexibele schil of het ontslaan van vast personeel. Eerder berekende ABN-AMRO al dat de uitspraak de komende vijf jaar een schadepost van 14 miljard betekent voor de bouwsector.

Figuur 1 Woningtekort in 2019 en 2030 per woningmarktgebied

En dan te bedenken, dat de Bouwsector al zuchtte onder de last van een tekort aan personeel. Uit diverse bronnen valt op te maken dat tot en met 2023 voor minimaal jaarlijks € 1 miljard aan nieuwe woningen bouwen, onzeker is geworden. Het effect zal in de Randstad het grootst zijn. Daar werden de afgelopen jaren de meeste vergunningen voor nieuwe woningen afgegeven. Onzekerheid over de precieze gevolgen van de PAS uitspraak blijven vooralsnog groot. Wel is duidelijk dat voor veel optimisme weinig reden is. Het lijkt nagenoeg onmogelijk, dat er tot2025 jaarlijks de beoogde 75.000 woningen bijkomen, laat staan de benodigde95.000. Daarmee lijkt de marktpositie van de starters en de middeninkomens eerder verder te verslechteren dan te verbeteren alle daadkracht van het kabinet Ritte III ten spijt. Misschien tovert er nog iemand een konijn uit de hoge hoed.

Read more 0