fbpx
Nederland laat de starters in de steek

5 maanden ago ·

Nederland laat de starters in de steek

De Nederlandse woningmarkt staat in brand en de situatie wordt steeds nijpender voor de woningzoekenden. Zo lijkt er maar geen einde te komen aan de prijsstijgingen. Sterker nog, de stijging lijkt nog steeds te versnellen. Zo gingen de prijzen van bestaande koopwoningen in januari van dit jaar met meer dan 9% omhoog vergeleken met een jaar eerder. Dat was de sterkste stijging in twee jaar. Ook wisselden 40% meer huizen van eigenaar in de eerste maand van 2021.

Over het hoe en waarom is al heel veel geschreven. Daar zit geen verrassing meer in. Het navrante is echter dat de situatie steeds uitzichtlozer dreigt te worden. Een oplossing voor de huidige krapte dreigt steeds verder uit het zicht te raken. We zetten alles nog eens op een rijtje.

Overdrachtsbelasting
De sterke stijging van het aantal verkochte woningen heeft naar alle waarschijnlijkheid heel veel te maken met het schrappen van de overdrachtsbelasting voor de 35-minners. Aan het eind van 2020 daalde hun aandeel in de totale verkopen sterk, om vervolgens sterk op te veren in de eerste maanden van dit jaar. In januari jl. beliep het aandeel 35-minners van alle verkopen maar liefst 68%. Dat klinkt allemaal leuk en aardig, maar het voordeel van het niet hoeven te betalen van de overdrachtsbelasting valt (grotendeels) weg tegen de aanhoudend sterke prijsstijging. Het schrappen is toch min of meer een sigaar uit eigen doos. Sterker nog, de explosieve stijging heeft als gevolg dat een eigen woning voor steeds meer 35-minners een onbereikbaar ideaal wordt.

De groep die buiten de boot dreigt te vallen zal eerder groter worden dan kleiner. Zo stagneert het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden. In november jl. stonden er slechts 37.000 woningen te koop. Niet eerder stond er zo weinig te koop.

Figuur 1 Ongekende krapte op de woningmarkt

Aanhoudende prijsstijgingen

De kans dat hier snel verandering in gaat komen is niet zo groot. Er worden simpelweg te weinig huizen gebouwd. In 2020 ging het in totaal om 79.000 woningen, maar dat aantal zal in het lopende jaar niet gehaald worden. Dat is mede te danken aan de nasleep van de stikstofcrisis. Daardoor zijn er minder bouwvergunningen afgegeven. Met andere woorden, de krapte zal eerder erger worden dan minder. Op dit moment bedraagt het tekort aan woningen meer dan 331.000 woningen, maar in 2025 kan dat tekort wel eens uitkomen op 419.000 woningen. Er wordt niet alleen te weinig gebouwd, het aantal huishoudens dat een woning wenst te kopen blijft maar groeien.
 
En dus zullen prijzen blijven stijgen, niet alleen in dit jaar maar ook in 2022. Iedereen is inmiddels wel vertrouwd met het woord biedstrijd. Volgens de NVM gaat vandaag de dag pakweg 60% van de huizen boven de vraagprijs weg. De aanhoudende stijging is ook deels toe te schrijven aan het hernieuwde economisch optimisme. De verwachting is dat de economie zich snel zal herstellen als het coronavirus eenmaal overwonnen is. Dat snelle herstel zal er waarschijnlijk voor zorgen dat het aantal werklozen niet al te fors gaat oplopen. Een herstel van de economie zal zich vertalen in een verbetering van het consumentenvertrouwen en dat zal een positieve uitstraling hebben op de koopwoningmarkt.  
 
Figuur 2 Zeer lage hypotheekrentes
Kooplustigen zullen zich in hun zoektocht gesteund weten door prettige financieringsvoorwaarden. De hypotheekrente is nog steeds extreem laag. Sommige groepen kunnen daardoor meer lenen en dus ook meer bieden. Het is niet de verwachting dat de hypotheekrente op korte termijn omhoog gaat. En dus zal er meer geleend en meer geboden worden. Dat lijkt voor de hand te liggen nu leennormen voor sommige groepen verruimd worden. Tweeverdieners krijgen meer mogelijkheden om te lenen, evenals mensen met een studieschuld. 
 
Hoe meer financiële armslag, hoe hoger de prijzen zullen oplopen. Dat bewijst het gedrag van de belegger. Die is bereid om significant meer te betalen dan de koopstarter op basis van zijn rendementseisen. 
 
Samengevat, het ziet er beroerd uit voor de koopstarter. Alle signalen staan eigenlijk op rood. De krapte zal eerder groter dan minder worden en dus zullen prijzen blijven oplopen. Het logisch gevolg is dat steeds meer koopstarters in de kou zullen blijven staan. Voor alleenstaanden of eenverdieners is de koopwoningmarkt al een afgesloten gebied. Het treurige is dat er voor deze groepen eigenlijk geen alternatief is, want ook de huurmarkt is zeer krap en de huren erg hoog. Nederland laat zijn starters simpelweg in de steek! 

Read more 1

De woningnood oplossen? Meer bouwen in de oude wijken!

7 maanden ago ·

De woningnood oplossen? Meer bouwen in de oude wijken!

De huidige strenge lockdown onderstreept nog eens het belang van kwalitatief goede huisvesting, maar helaas heeft niet iedereen daar toegang toe. Op dit moment komt Nederland 330.000 woningen tekort. De huidige woningnood is ontstaan door een gebrek aan nieuwbouw en daar komt voorlopig geen verandering in. Ook de komende jaren dreigt het aantal nieuw opgeleverde woningen achter te blijven bij de behoefte. De pessimistische verwachting is, dat het tekort tot naar schatting 420.000 woningen in 2025 zal oplopen. Het woningtekort is één van de oorzaken achter de sterke huizenprijsstijging. In het derde kwartaal van 2020 zijnde huizenprijzen (nieuwbouw en bestaand) met 8,3% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Dat is royaal boven het gemiddelde van de Europese Unie van 5,2%.

Dat er meer woningen nodig zijn, daar is iedereen het wel over eens. Het kabinet gaat ervan uit dat er tot 2030 een miljoen extra woningen bij moeten komen. De vraag is echter hoe we dat gaan doen? Daarover verschillen de meningen. De discussie spitst zich deels toe op waar bouwgrond vrij te maken is. Is er ruimte binnen de steden, bijvoorbeeld op verlaten bedrijfsterreinen? Of dienen nu nog onbebouwde groene zones vrij te worden gegeven voor woningbouw? De eerste optie geldt als bewerkelijk vanwege de vereiste bodemsaneringen en de noodzaak ondernemers uit te kopen en bedrijven te verplaatsen. Maar ook de tweede optie kent belemmeringen. Denk aan de wens tot behoud van groen en aan de aanlegkosten van nieuwe infrastructuur.

 
Is er nog een uitweg uit deze impasse? Ja, maar daarvoor is het wel zaak de discussie naar de bestaande woonwijken te verplaatsen. Het aantal personen per huishouden is sinds de jaren zeventig sterk gedaald, onder andere door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Dit betekent dat veel huishoudens relatief groot wonen. Soms groter dan zij zelf nodig achten. Vooral ouderen zouden met minder vierkante meters genoegen nemen als zij de kans hadden om door te stromen naar een geschikte woning. Ouderen willen het liefst in de vertrouwde woonomgeving blijven. Met het oog hierop is het interessant het vizier eens te richten op de naoorlogse wijken. Is het mogelijk daar nieuwe woningen te bouwen en in de woningbehoefte te voorzien? Het antwoord is ja.
 
Onderzoek wijst uit dat 500.000 tot 700.000 huishoudens een nieuw onderdak zouden kunnen vinden in de wijken die in de jaren vijftig tot tachtig zijn gebouwd. Hiervoor zijn vier mogelijke strategieën. De eerste is gericht op bestaande woningen splitsen of deze uitbreiden met een extra woonlaag. De tweede op een betere benutting van de ruimte tussen bestaande woningen, bijvoorbeeld door garages te slopen en te vervangen voor woningen. De derde strategie behelst de gehele of gedeeltelijke sloop van wijken. Op die manier komt er ruimte voor meer compacte nieuwbouw. En de vierde strategie kijkt naar de mogelijkheid om woningen te bouwen aan de randen van de stad. Door de veranderingen in de mobiliteit ontstaan daar mogelijkheden om te bouwen.  
 
De voorgestelde ingrepen zullen een inbreuk maken op de levens van degenen die in deze naoorlogse wijken wonen. Betekent dit automatisch dat de plannen uiteindelijk zullen stranden, omdat bewoners zich ertegen zullen verweren? Dit risico is zeker aanwezig. Vandaar ook de noodzaak om bewoners vanaf het begin bij de planvorming te betrekken en draagvlak te creëren. Dat draagvlak zal er alleen komen als de belangen van bewoners voorop staan, dus als bewoners erop vertrouwen dat zij in de toekomst kansen krijgen om door te stromen, als zij uitzicht hebben op een betaalbare comfortabele duurzame woning en als zij kunnen rekenen op betere zorg- en groenvoorzieningen in de wijk.   
 
Figuur1 Mismatch tussen vraag en aanbod

Stuit het idee om in naoorlogse wijken aanpassingen te doen behalve op democratische ook nog op financiële uitdagingen? Jawel, maar die hoeven niet onoverkomelijk te zijn. Bouwen in bestaand gebied brengt extra kosten met zich mee, maar er valt ook winst te maken. Het is dan een kwestie van kosten en baten tegen elkaar wegstrepen. Aanpassingen als bijvoorbeeld het verduurzamen van woningen was zonder nieuwbouw toch al noodzakelijk. Er hoeven ook minder kosten gemaakt te worden voor bijvoorbeeld bodemsanering en/of de aanleg van nieuwe infrastructuur. Ook kunnen gemeenten waarschijnlijk profiteren van hogere grondopbrengsten dankzij het intensievere grondgebruik. Ten slotte zijn er ook nog toekomstige besparingen mogelijk door nu als gemeente de juiste voorwaarden te creëren voor goede, betaalbare sociale voorzieningen. 

Bouwen in naoorlogse wijken biedt kansen, niet alleen op het vlak van huisvesting, maar ook op het gebied van verduurzaming en sociale vraagstukken. Hier lijkt een schone taak weggelegd voor woningcorporaties. Die bezitten immers omvangrijke woningportefeuilles en kunnen gemakkelijk op het niveau van de buurt of wijkplannen maken in samenwerking met de gemeentes. Voor de individuele woningbezitter is dat toch een stuk lastiger! 

Bronnen: KAW, Ruimte zat in de stad. Juni 2020

Read more 1