De verhuurder ontleed

10 maanden ago ·

De verhuurder ontleed

De belangstelling voor de particuliere huursector is groot. De opkomst van zogenoemde ‘buy-to-let’ beleggers in met name de grote steden heeft tot tientallen media-artikelen en onderzoeksrapporten geleid. Toch is de particuliere huursector in Nederland nog steeds een ‘black box’. Er is bijvoorbeeld nog relatief weinig bekend over de samenstelling van de sector.

Vooral de achterliggende investeringsmotieven en beleggingsstrategieën van particuliere verhuurders blijven in veel artikelen en onderzoeksrapporten onderbelicht. Hierdoor ontstaat in de maatschappelijke discussie een beeld van de sector dat meer op emotie dan op kennis is gebaseerd. Termen als ‘huisjesmelker’ en ‘woekerhuur’ domineren het debat, terwijl dit vooral excessen betreft en niet de sector als geheel.

In deze nieuwsbrief en in de volgende gaan we een poging wagen de particuliere verhuurder een gezicht te geven. Wie is de man of vrouw van wie u wellicht een pand of een appartement huurt? Wat zijn zijn/haar motieven en wat voor kenmerken draagt hij/zij bij zich?

Volgens een recent onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) waren in 2018 in totaal ruim 280 duizend particuliere verhuurders actief op de Nederlandse woningmarkt. Samen verhuurden zij zo’n 475 duizend woningen. Dit is een kleine 6% van de totale woningvoorraad. De variëteit onder de verhuurders is groot. Er zijn er die slechts één pand verhuren, maar er zijn er ook met 50 panden in de portefeuille of meer. De waarde van de portefeuilles loopt derhalve ook sterk uiteen, vanaf pakweg € 250.000 tot meer dan

€ 5.000.000.

Als we vervolgens kijken naar het type woningen dat particuliere verhuurders aanbieden, of beter gezegd in welk marktsegment zij voornamelijk actief zijn, blijkt dat het overheersende beeld dat beleggers alleen nog dure huurwoningen aanbieden niet geheel klopt. Er wordt ook verhuurd in het sociale segment. Vooral grotere portefeuilles willen nog wel eens woningen uit het gereguleerde segment bevatten.

Verhuren is iets wat je erbij doet in de avonduren. Uit enquêtes blijkt dat meer dan de helft van de verhuurders het management en beheer van de verhuurportefeuille volledig in eigen hand houdt. Ook als de verhuurportefeuille voldoende inkomsten oplevert om in het levensonderhoud te kunnen voorzien, kiezen (met name jonge) particuliere verhuurders er overigens geregeld voor om te blijven werken.

Of met externe partijen wordt samengewerkt, is vooral afhankelijk van de grootschaligheid van de portefeuille. Grote, particuliere verhuurders, met meer dan 50 verhuurbare eenheden, willen in meerderheid externe partijen inschakelen. Welke taken en verantwoordelijkheden uitbesteed worden, is afhankelijk van de specifieke situatie en persoonlijke voorkeuren.

Verhuurders beginnen jong

In de media wordt geregeld gesuggereerd dat de groei van de particuliere huurmarkt vooral het gevolg is van de opkomst van nieuwe, met name ‘buy-to-let’ beleggers.  Onderzoek leert  dat niet zozeer nieuwe verhuurders, maar met name gevestigde partijen de huurmarkt domineren.

Ongeveer 45% van de huidige verhuurders heeft al voor 1996 zijn eerste verhuurpand aangekocht en heeft dus al meer dan 20 jaar ervaring.  Zij gingen de verhuurmarkt destijds op in een geheel andere context dan hun collega’s die hun eerste stap later gezet hebben.

Zo was de huurmarkt in de vorige eeuw sterker gereguleerd. Pas in 1989 werd bijvoorbeeld de huurliberalisatiegrens in het leven geroepen. Bovendien ontwikkelden de huizenprijzen zich voor 1996 vlakker, waardoor deze beter aansloten bij de inkomensontwikkeling van aspirant kopers.

In de tien jaar vóór de woningmarktcrisis van 2008 veranderde de huurmarkt danig. Deze periode wordt gekenmerkt door de deregulering van de huursector, stijgende huizenprijzen en de liberalisering van de hypotheekmarkt. Hierdoor werd het mogelijk om hypotheken met een hogere hypotheekschuld of zonder aflossingsverplichtingen te financieren.

Deze periode van ‘bloei’ eindigde min of meer abrupt door de financiële crisis van 2008. Ook in deze periode hadden verhuurders met veranderende marktomstandigheden te maken. De vraag naar koopwoningen daalde fors en de vraag naar huurwoningen was stabiel en nam in de grote steden zelfs toe.

De crisis was van uit een cyclisch perspectief bezien dan ook een gunstige periode om de verhuurmarkt te betreden. Tegelijkertijd veranderden echter de financiële instellingen hun beleid en werden beleggers gehouden aan striktere leningsvoorwaarden. In tegenstelling tot nieuwkomers op de woningbeleggingsmarkt konden gevestigde beleggers in deze periode doorgaans nog aanspraak maken op hun ‘oude’ leningsvoorwaarden. Hierdoor konden zij optimaal gebruik maken van de dalende prijzen op de koopwoningmarkt.

Verhuurders beginnen met hun activiteiten op relatief jonge leeftijd. Ongeveer 47% kocht zijn de eerste beleggingswoning voor het 35ste levensjaar, ongeveer 45% was op dat moment tussen de 35 en 54 jaar en slechts 8% was 55 jaar of ouder.

De hierboven beschreven veranderende marktomstandigheden zijn echter duidelijk terug te zien in de gemiddelde leeftijd waarop particuliere verhuurders er door de jaren heen in slaagden om hun eerste stap op de verhuurmarkt te zetten. Voor 1996 was de gemiddelde leeftijd nog geen 36 jaar, in de decennia voor de crisis was dit al gestegen tot 38 jaar en vanaf de crisis ligt de gemiddelde leeftijd op zo’n 43 jaar (zie figuur 3.9).

Ons inziens zijn hiervoor twee mogelijke verklaringen. Allereerst is de gemiddelde leeftijd van starters op de koopwoningmarkt de afgelopen tien jaar toegenomen. Aangezien Nederlanders doorgaans eerst eigenaar-bewoner en daarna eventueel pas particuliere verhuurder worden, heeft een latere verwezenlijking van de eigen woonwensen mogelijk uitstel van de belegging tot gevolg.

Bovendien speelt het eigen vermogen door de veranderende regelgeving op de hypotheekmarkt een steeds belangrijkere rol bij de aankoop van een beleggingswoning.

Voor de crisis was het nog gebruikelijk om de eerste panden met minstens 80% met vreemd vermogen te financieren. Inmiddels zijn financiers terughoudender in het toekennen van beleggingshypotheken met dergelijk hoge ‘loan-to-value’ ratio’s. Nieuwe woningmarktbeleggers hebben hierdoor mogelijk meer tijd nodig om de benodigde financiële middelen te verkrijgen, waardoor zij pas op latere leeftijd de particuliere verhuurmarkt kunnen betreden.

Over de verhuurportefeuille en startperiode

Ook nieuwkomers op de verhuurmarkt kunnen middelgrote en grote verhuurportefeuilles in bezit hebben. Dat zijn echter de uitzonderingen. De normale gang van zaken is dat de omvang van de verhuurportefeuille toeneemt naarmate de particuliere belegger langer actief is op de woningbeleggingsmarkt.

Zo heeft van de particuliere verhuurders met een verhuurportefeuille van meer dan 50 woningen ruim 60% zijn eerste huurpand vòòr 1996 aangetrokken. Onder de kleinschaligere verhuurders ligt dit aandeel beduidend lager, namelijk tussen de 30% en 40%. Het opbouwen van een grotere verhuurportefeuille kost simpelweg vaak tijd en geld. Tijd is overigens geen garantie voor een grote(re) portefeuille. Er zijn ook gevestigde particuliere verhuurders die relatief weinig eenheden in de verhuur hebben.

Voor veruit de meeste particuliere verhuurders was het betreden van de verhuurmarkt een bewuste keuze. Als belangrijkste redenen hiervoor noemden zij de behoefte aan een extra pensioenvoorziening of het hoge indirect en direct rendement – de verwachte waardestijging in combinatie met maandelijkse huurinkomsten.

Er zijn echter ook particuliere verhuurders die er minder bewust voor gekozen hebben om de eerste beleggingswoning aan te trekken. Dat kan bijvoorbeeld door erfenis of schenking het geval zijn. Soms ook is de huurwoning als bijvangst verworven bij de aankoop van bedrijfsvastgoed of een eigen woonhuis.

Redenen om te beginnen is tijd- en periodeafhankelijk

Particuliere verhuurders hebben hun eerste beleggingsobject gericht aangetrokken. Zo hebben de beleggers die tijdens en na de crisis de woningbeleggingsmarkt hebben betreden dit vaker gedaan, omdat zij het rendement op alternatieve beleggingen niet bevredigend vonden of omdat ze het rendement op woningbeleggingen juist als positief beoordeelden.

Uit onderzoek blijkt bovendien dat een aantal beleggers tijdens de eurocrisis simpelweg voor hun vermogen vreesde. Zij besloten te beleggen in particuliere huurwoningen, omdat het opbouwen van een verhuurportefeuille volgens hen op dat moment de enige ‘veilige’ beleggingsmogelijkheid was.

Een bewuste investering aan het begin leidt vaker tot een grotere portefeuille. Een andere belangrijke bevinding is dat de motivatie om particuliere verhuurder te worden van invloed lijkt te zijn op de omvang van de verhuurportefeuilles die verhuurders in bezit hebben.

Verhuurders die niet meer dan vijf woningen in bezit hebben, hebben hun eerste beleggingsobject vaker passief verworven, terwijl grote verhuurders vaker zijn begonnen met de intrinsieke wens om ‘vastgoedondernemer’ te worden.

Wie zijn verhuurders met investeringsplannen?

De beleggers die alleen van plan zijn om de komende jaren woningen aan te kopen, hebben twee kenmerken met elkaar gemeen. Ze zijn significant jonger dan beleggers die hun woningbestand willen laten krimpen of die helemaal geen investeringsplannen hebben.

Bovendien blijken de investeringsplannen van particuliere verhuurders gerelateerd te zijn aan de omvang van de portefeuilles die zij momenteel beheren (zie figuur 3.18). Naarmate particulieren meer woningen in bezit hebben, stijgt hun geneigdheid om in de komende twee jaar verder te groeien. Omgekeerd blijkt dat kleinschalige verhuurders, met name verhuurders die maar één beleggingswoning in bezit hebben, vaker willen consolideren.

De studie maakt duidelijk dat er geen ‘de verhuurder’ bestaat. Het is een bont gezelschap van jong en oud. Ze zijn soms bij toeval in de verhuurmarkt terecht gekomen of het is doelbewust beleid geweest. Het is dan ook aannemelijk dat dit bonte gezelschap uiteenlopende investeringsmotieven en belegging strategieën kent. Hier proberen we in de komende nieuwsbrief meer duidelijkheid over te geven.

Bron:

Planbureau voor de Leefomgeving, PARTICULIERE VERHUURDERS OP DE NEDERLANDSE WONINGMARKT.

Activiteiten, investeringsmotieven en beleggingsstrategieën, november 2019

Read more 0

Van Prinsjesdag en stikstofbesluiten

11 maanden ago ·

Van Prinsjesdag en stikstofbesluiten

Prinsjesdag 2019 ligt alweer ruim achter ons. Toch kan het geen kwaad om er in deze bijdrage nog even bij stil te staan. Het kabinet Rutte III presenteerde stevige plannen om de woningmarkt in Nederland vlot te trekken. Daar was en is alle reden voor. Het tekort aan woningen heeft eerder de neiging groter te worden dan te verkleinen. Het tekort aan woningen heeft al bijna de grens van 300.000 bereikt. Door dat stijgende tekort blijven prijzen stijgen, zeker in de Randstad, en hebben steeds meer starters maar ook middeninkomens het nakijken. Niet alleen zit de markt voor koopwoningen op slot, maar ook de huursector wordt steeds ontoegankelijker.

De ambitie die het kabinet ten toon spreidt, mag er zijn. Er komt een bedrag van €2 miljard vrij om de woningmarkt te stimuleren. Er komt een bouwfonds van € 1 miljard voor de bouw van woningen in gebieden met een nijpend woningtekort. Daarnaast wordt er Gefaseerd €1 miljard beschikbaar gesteld om woningcorporaties een fiscale korting te geven op de verhuurdersheffing als stimulans om meer huizen te bouwen.

Is deze daadkracht voldoende? Clubs als ABF Research en Capital Value hebben berekend dat er tot 2025 minimaal 95.000 – 115.000 per jaar gebouwd moeten worden om de tekorten substantieel omlaag te drukken. Die getallen worden in ieder geval in 2019 bij lange na niet gehaald. Er komen dit jaar waarschijnlijk 66.000 woningen bij, evenveel als in 2018. Om het allemaal nog erger te maken, het aantal afgegeven bouwvergunningen laat tot nu toe een dalende trend zien.

Er is met andere woorden nog heel veel werk te verzetten, voordat we als samenleving zelfs maar greep kunnen krijgen op de tekorten. In die zin zijn de plannen van Rutte III zeker een stap in de goede richting. Maar toen kwam de Raad van State op 29 mei met een uitspraak over het Programma Aanpak Stikstof. In het verlengde van die uitspraak kwam op 25 september, een dag na Prinsjesdag, de commissie Remkes met haar Stikstofadvies. Dat advies trof niet alleen de veehouderij in Nederland, maar kwam ook keihard aan in de bouwsector.

De commissie is van mening dat er in de bouw winst is te behalen door modulair, energieneutraal, circulair en natuur inclusief te bouwen en door beter gebruik van innovatieve technieken en materialen. Het Adviescollege adviseert aanbestedingsvoorwaarden en vergunningsvoorwaarden hierop aan te passen. Het Rijk moet bij projecten het goede voorbeeld geven door emissiearm te bouwen. Voor gemeenten ziet het adviescollege vooral een rol in het inzetten van het ruimtelijk beleid, het formuleren van voorwaarden in bestemmingsplannen, en in informatievoorziening en voorbeeldgedrag in lokale projecten.

Het advies heeft tot dusverre grote gevolgen. De Bouw komt in Nederland nagenoeg stil te liggen. Remkes is zich daar overigens wel van bewust gelet op zijn commentaar. “Stikstof dwingt tot scherpe keuzes waarbinnen niet alle bouwprojecten zullen passen”, is de duidelijke boodschap van Johan Remkes aan het kabinet. Door boeren uit te kopen en maximumsnelheid op snelwegen te verlagen ontstaat weer ruimte om stilgevallen bouwprojecten vlot te trekken, maar “niet alles kan”. De bouwsector zal drastisch moeten hervormen om vrijgekomen ruimte optimaal te benutten.

Al die mooie woorden worden niet van vandaag op morgen werkelijkheid. Daar gaan waarschijnlijk de nodige jaren overheen. Eén ding staat echter als een paal boven water. Het stikstof besluit zal zeker voor de korte termijn fnuikend uitpakken voor de woningmarkt. De Bouwsector zelf komt voor 2020 met een uiterst sombere prognose. Volgens belangenorganisatie Neprom zullen er bij ongewijzigd beleid in 2020 hooguit 35.000 woningen aan de nationale woningvoorraad toegevoegd worden.

Hoe zal het in de jaren na 2020 gaan? De eerste tekenen zijn weinig geruststellend. Door de uitspraak van de Raad van State is de vergunningverlening voor projecten volledig stil komen te liggen. Volgens een inventarisatie staan 18.000 projecten op losse schroeven. Daarmee komen 70.000 banen in de bouw op de tocht te staan, berekende ABN-AMRO. Een deel kan worden opgevangen door het niet invullen van vacatures. Maar de bouw zal niet ontkomen aan het verkleinen van de flexibele schil of het ontslaan van vast personeel. Eerder berekende ABN-AMRO al dat de uitspraak de komende vijf jaar een schadepost van 14 miljard betekent voor de bouwsector.

Figuur 1 Woningtekort in 2019 en 2030 per woningmarktgebied

En dan te bedenken, dat de Bouwsector al zuchtte onder de last van een tekort aan personeel. Uit diverse bronnen valt op te maken dat tot en met 2023 voor minimaal jaarlijks € 1 miljard aan nieuwe woningen bouwen, onzeker is geworden. Het effect zal in de Randstad het grootst zijn. Daar werden de afgelopen jaren de meeste vergunningen voor nieuwe woningen afgegeven. Onzekerheid over de precieze gevolgen van de PAS uitspraak blijven vooralsnog groot. Wel is duidelijk dat voor veel optimisme weinig reden is. Het lijkt nagenoeg onmogelijk, dat er tot2025 jaarlijks de beoogde 75.000 woningen bijkomen, laat staan de benodigde95.000. Daarmee lijkt de marktpositie van de starters en de middeninkomens eerder verder te verslechteren dan te verbeteren alle daadkracht van het kabinet Ritte III ten spijt. Misschien tovert er nog iemand een konijn uit de hoge hoed.

Read more 0

Previous posts