Woningmarkt

Woningmarkt 2018-03-24T11:25:13+00:00

De vastgoed- en woningmarkt in Nederland

Ondanks het feit dat de Nederlandse vastgoedmarkt tijdens de kredietcrisis onder druk heeft gestaan, heeft vastgoed zich wel bewezen als een relatief stabiele asset class. Met name institutionele investeerders spelen een grote rol binnen dit vastgoedsegment met een bezit van bijna EUR 18 miljard aan woningen. Tevens is de interesse van professionele investeerders sterk toegenomen in de afgelopen jaren.

De woningmarkt onderscheidt zich positief ten opzichte van commercieel vastgoed. Woningen als investeringscategorie kennen een sterker fundament dan de commerciële sectoren. Het is een primaire levensbehoefte, de vraag naar huisvesting is over het algemeen dus minder gerelateerd aan economische groei.
 Daarnaast is het leegstandsrisico beperkt, zeker in vergelijking met andere sectoren die reeds met overaanbod kampen. Van leegstand is nagenoeg geen sprake in zowel het koop- als huursegment.

Daarbij komt dat leegstand van een woning minder invloed heeft op de waardering dan in de andere sectoren het geval is. Vaak is een woning in lege toestand zelfs meer waard. De levensduur van woningen is doorgaans langer ten opzichte van kantoren en bedrijfsruimte. Tevens biedt een woningportefeuille een zeer gespreid huurdersrisico en is de liquiditeit relatief hoog.

Ook in de komende decennia zal de krapte op de woningmarkt naar verwachting aanhouden en zelfs toenemen. Zowel het aantal huishoudens als de totale bevolking in Nederland worden verwacht door te groeien tot 2040 (bron: Nederlandse huurwoningen, Research paper, januari 2013, Bouwinvest). 
Vooral in de stedelijke regio’s is de schaarste fors en loopt het verwachte woningtekort harder op dan het landelijke gemiddelde. Met name in de regio’s rondom Utrecht, Amsterdam en Den Haag zal het verwachte tekort tot 2020 sterk oplopen.

Door ABF Research zijn de effecten van een terugval van de woningbouwproductie onderzocht in combinatie met onder meer de verwachte groei van het aantal huishoudens. Daaruit blijkt een stijging van het statistisch woningtekort van 2% in 2012 naar 4% (ofwel 300.000 woningen) in 2020, ruim boven het percentage van 1% of 2% uit het verleden. De tekorten die in Nederland naar verwachting gaan ontstaan, bieden een goed fundament voor het investeren in woningen.

De woningmarkt herstelt snel, met een snelle toename van de huizenprijzen. Het aantal te koop staande woningen daalt en de vraag naar woningen blijft naar verwachting toenemen, door demografische ontwikkelingen zoals de toename van het aantal huishoudens (bron: Macro Economische Verkenning 2017, CPB).

Koopmarkt

De huizenprijzen zijn sinds 2008 gemiddeld met circa 20 procent gedaald; aan die daling is medio 2013 een einde gekomen en de prijzen zijn weer aan het stijgen. Dat geldt met name ook voor de goedkopere woningen onder de verlaagde grens voor de Nationale Hypotheek Garantie. Door de opvallende combinatie van een extreem lage hypotheekrente en fors gedaalde huizenprijzen is het relatief aantrekkelijk om een huis te kopen.

Door de toename van het aantal verkopen verandert het koopwoningaanbod. Een stijging van het aantal transacties leidt (als al het andere constant blijft) tot een daling van het aanbod. Door de afname van het aanbod en de stijging van de verkopen kantelt de koopmarkt steeds meer ten gunste van de aanbieders.

Bestaande koopwoningen waren in mei 2017 ca. 7,8 procent duurder dan in mei 2016. Dat is de grootste prijsstijging na maart 2002. Sinds juni 2013 is sprake van een stijgende trend van de woningprijzen. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van CBS en het Kadaster.

In augustus 2008 bereikten de woningprijzen een piek. Vervolgens daalden de prijzen tot een dieptepunt in juni 2013. Daarna is er sprake van een stijgende trend. Ten opzichte van de piek is het prijsniveau ca. 7,6 procent lager. Vergeleken met het dal zijn de prijzen gemiddeld ca. 17,7 procent hoger. Het gemiddelde prijsniveau van de bestaande koopwoningen is in mei 2017 ongeveer even hoog als in de zomer van 2006 (bron: Conjunctuurbericht 21 juni 2017, CBS).

Voorts blijkt uit de laatste halfjaarlijkse raming van De Nederlandsche Bank (DNB) dat het de verwachting is dat de gemiddelde huizenprijs in 2017 en 2018 verder stijgt, met gemiddeld ca. 5% per jaar (bron: persbericht DNB 30 januari 2017 en rapport Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten januari 2017, DNB).

De verwachting is dat door de vergijzing ook het tekort aan aangepaste woningen in de komende jaren verder zal toenemen en dat meer beleggers oog zullen krijgen voor dit type beleggingsvastgoed.

Huurmarkt

De totale Nederlandse woningvoorraad bestaat op dit moment uit ca. 7,2 miljoen woningen. Daarvan is ongeveer 60% koopwoningen en ongeveer 40% huurwoningen (ca. 2,9 miljoen). De huurwoningen behoren voor het overgrote deel tot de sociale woningbouw: ca. 2,3 miljoen ervan zijn in handen van corporaties.

De markt voor vrijesectorhuurwoningen is nog relatief bescheiden in omvang (ca. 230.000). Particuliere investeerders spelen een grote rol in de huurmarkt. Zij bezitten ca. 385.000 huurwoningen, zowel in de vrije als in de sociale sector. Daarnaast bezitten institutionele investeerders ca. 130.000 huurwoningen.

Het aanbod van huurwoningen is de afgelopen jaren gedaald. Nu de markt voor koopwoningen weer is aangetrokken zijn er veel minder particulieren die woningen verhuren, bij een toenemende vraag. Dit leidt tot stijgende huurprijzen (bron: Pararius, 27 april 2016).

Woningverhuur biedt een relatief veilige inkomstenstroom. Bovendien is het inflatierisico redelijk goed afgedekt doordat de huren meestal meestijgen met het algemene prijspeil. Investeerders zijn over het algemeen behoorlijk positief over de Nederlandse huurwoningmarkt. De relatief lage leegstand, de positieve huurprijsontwikkeling, het inflatiebestendige karakter, de groei van het aantal huishoudens en de bevolking, de afname van de bouwproductie én de spreiding van het debiteurenrisico spelen hierbij een belangrijke rol.

Tot de crisis van 2008 kochten investeerders vooral huurwoningen op basis van het ‘uitpondmodel’: het geld werd verdiend bij verkoop van de huurwoning, niet aan de huur. De prijsstijging van de woning compenseerde dat. Dat is nu voor een deel veranderd. Het verdienmodel draait nu met name ook om de huurinkomsten.

Bij de waardebepaling van huurwoningen wordt momenteel steeds vaker ook uitgegaan van door exploiteren in plaats van alleen uitponden. De individuele verkoopwaarde op de particuliere markt is dan niet meer dominant in taxaties, maar er wordt tevens gekeken naar de verwachte huuropbrengsten.

De verwachting is dat de bezettingsgraad ook de komende jaren hoog blijft. De problematiek op de koopwoningmarkt is nog niet geheel ten einde en de krapte op de totale woningmarkt neemt verder toe, met name in de Randstad. De concurrentiepositie van de huursector ten opzichte van de koopsector is dus aanzienlijk verbeterd door de eerder ontstane onzekerheden op de koopwoningmarkt.

De vergrijzing zorgt mede voor een grotere vraag naar huurwoningen. Het snel groeiende aandeel 65-plussers krijgt bovendien minder makkelijk een hypotheek en/of huurt liever. Tevens zal het aantal één- en tweepersoonshuishoudens naar verwachting de komende jaren verder gaan groeien. Ook de groter wordende mobiliteit in werk en relaties zorgt voor meer vraag naar (vrije sector) huurwoningen.

De flexibilisering van de arbeidsmarkt is vermoedelijk een belangrijke achterliggende reden van de hoge vlucht die huren heeft genomen. Dat komt enerzijds doordat banken koopwoningen voor mensen zonder vast arbeidscontract vaak niet financieren. Anderzijds willen mensen met weinig baanzekerheid zelf ook niet vastzitten aan een vaste plek en de verplichtingen van een koopwoning.

Een belangrijke trend onder senioren is zo lang mogelijk zelfstandig wonen in hun eigen buurt (bron: Eigen haard is zilver waard, rapport 14 mei 2013, Taskforce Verzilveren). Als daarbij zorg of ondersteuning nodig is dan moet die zorg naar de bewoner toe komen. Een andere belangrijke trend is ook dat senioren niet meer in complexen willen wonen met een grote mate van verplichtingen en diensten die men niet of nauwelijks gebruikt maar waar ze toch voor moeten betalen. Een derde trend onder senioren is de toenemende vraag naar geïndividualiseerde zorg op basis van eigen keuze en tegen marktconforme prijzen. Een vierde trend is dat er meer gelet wordt op aspecten als veiligheid en zekerheid. Ten vijfde: een belangrijk deel van de nieuwe senioren heeft op een of andere wijze te maken gehad met een gebroken gezinssituatie. Ook het aantal kinderen per gezin (die de mantelzorg zouden kunnen doen en in de toekomst meer moeten gaan doen) neemt af. Derhalve wordt er meer verwacht van de eigen woonomgeving. Tot slot is er verschuiving in de vraag van koopappartementen naar huurappartementen (bron: Monitor Investeren voor de toekomst 2012, ABF Research).

Bij sociale huurwoningen is een investeerder meer afhankelijk van de kaders van de overheid, vergeleken met het vrije sector segment.
De sociale huursector is in Nederland stevig gesubsidieerd middels het woningwaarderingsstelsel (‘WWS’), ook wel bekend als het puntensysteem, in combinatie met een gemaximeerde huurprijsaanpassing gelijk aan inflatie. Per 1 oktober 2015 is het puntensysteem gewijzigd: de WOZ-waarde van de woning telt voor een groot deel mee bij de berekening van het aantal punten. Woonomgeving, hinderlijke situaties (zoals geluidsoverlast door verkeer) en woonvorm (eengezinswoning, flat) tellen niet meer mee. Ook zijn de schaarste-punten vervallen. De wijzigingen gelden alleen voor zelfstandige woonruimtes (ook voor bestaande huurcontracten) (bron: Puntensysteem huurwoning, Rijksoverheid).

Bij de verhuur van woningen in de sociale huursector moet door verhuurders ook rekening gehouden worden met kosten vanwege de verhuurderheffing. Verhuurders die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren betalen een heffing over de waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan EUR 710,68 per maand (prijspeil 2017). De verhuurderheffing is in 2017 0,536% van de WOZ-waarde van de huurwoningen. Thuisborg is van plan om tijdens de looptijd van de Obligaties meer dan 10 woningen aan te kopen.

Per 1 januari 2018 wordt onder meer het volgende gewijzigd: de heffingsvrije voet wordt verhoogd van 10 naar 50 woningen, en de verhuurderheffing wordt berekend over een WOZ-waarde per object van maximaal EUR 250.000,-. Na 2018 wordt deze grens jaarlijks geïndexeerd.

Vanuit de sociale huurwoningen wordt een hogere kasstroom verwacht, doordat extra huurverhoging bovenop inflatie mogelijk wordt voor met name zittende huurders met middelhoge- en hoge inkomens. Op langere termijn wordt tevens een grotere vraag naar vrije sector huurwoningen verwacht als gevolg van de gepresenteerde overheidsmaatregelen, doordat de doorstroming wordt bevorderd.

Vrije sector huurwoningen worden niet door de overheid gereguleerd in huurprijs en huurstijging. Prijsvorming en prijsaanpassing vinden plaats in de markt. Voor dergelijke huurwoningen bestaan nauwelijks wachttijden, maar er gelden in principe wel bepaalde inkomensnormen. De vrije sector huurmarkt is er voor die huishoudens die geen koopwoning willen, niet tot de doelgroep van sociale huurwoningen behoren en die op zoek zijn naar flexibiliteit, kwaliteit en financiële duidelijkheid, zonder langdurige verplichtingen.

De vrije sector huurmarkt beslaat op dit moment ongeveer 3% van de Nederlandse woningvoorraad, er zijn slechts ca. 230.000 vrije sectorhuurwoningen. Juist die woningen zijn het meest in trek. Deze sector heeft de potentie een aanzienlijk grotere markt te worden. Het aanbod van vrije sector huurwoningen is op dit moment kleiner dan de huidige vraag en zal dat naar verwachting ook nog zijn in de aankomende jaren.

Met name de laatste jaren geniet het huursegment tussen de ca. EUR 710,- (de liberalisatiegrens vanaf 1 januari 2016 voor drie jaar: 2016 t/m 2018) en EUR 1.100,- per maand een sterke vraag (bron: Pararius, 27 april 2016). Verschillende onderzoekbureaus zien een oplopende vraag naar (particuliere) huurwoningen in de midden huurprijsklasse vanaf de liberalisatiegrens. Zo voorziet het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) tot 2030 een extra vraag tussen de 70.000 en 245.000 woningen.

De gemiddelde bezettingsgraden en huurprijzen tonen een positieve ontwikkeling. Het hoogste leegstandsniveau werd begin 2010 bereikt met 3,3%. De gemiddelde huurprijs (per m²) is eveneens goed op peil gebleven in de ‘crisisjaren’ en laat zelfs een lichte stijging zien. Dit blijkt uit een analyse van vele duizenden geliberaliseerde huurwoningtransacties van verschillende omvangrijke institutionele aanbieders. Sinds begin 2008 hebben huurprijzen binnen de vrije sector – omgerekend naar prijs per vierkante meter – een cumulatieve stijging laten zien van ongeveer 9%. In september 2015 was de stijging van de gemiddelde m² prijs (van woonhuizen en appartementen in de vrije huurmarkt) ten opzichte van 2014 ca. 1,5% (bron: Huurmarktrapportage 22 september 2015, NVM).

Voor de komende jaren wordt een lichte stijging verwacht.
Bij vrije sector huur staan de voordelen zoals de kwaliteit van de woning, de woonomgeving en de flexibiliteit van het huren voorop. Er zijn steeds meer mensen die voor de vrije sector huurmarkt (willen) kiezen en voor deze voordelen willen betalen. Door de kredietcrisis is het kopen van een huis voor veel huishoudens moeilijker geworden. Hypotheekvoorwaarden zijn strenger geworden en de discussie over de hypotheekrente aftrek heeft gedurende een aantal jaren voor onzekerheid gezorgd. Het automatisme dat met een eigen woning met hypotheek veel vermogen wordt opgebouwd is ook niet meer vanzelfsprekend, er zijn risico’s.
Woningzoekenden in de vrije sector zijn onder meer jonge tweeverdieners die in verband met hun carrière en hun wisselende werkplek kiezen voor een (luxe) appartement, waar ze – indien nodig – na een bepaalde periode weer snel van af kunnen. Een tweede groep bestaat uit gezinnen die een mooie ruime eengezinswoning met tuin willen. En daarnaast is er de groep 55-plussers die hun koopwoning hebben verkocht en niet meer de kosten en de zorgen voor het onderhoud van hun woning willen. Ook zijn er senioren die een appartement willen waar ze – indien nodig – ondersteuning of zorg kunnen inschakelen.

De vrije sector huurmarkt biedt een aantrekkelijk alternatief voor koop. Dat maakt ook dat institutionele investeerders meer gericht zijn op het langdurig blijven door exploiteren van huurwoningen, voornamelijk ook in het middensegment. Met de groei van het vrije sector huurwoningmarkt zal automatisch een betere aansluiting komen bij de sociale huursector. Hiervoor is het dus van belang dat institutionele beleggers gestimuleerd worden om te investeren in dit segment.
 Door nieuwbouw alleen kan het vrije sector huursegment echter niet snel genoeg worden vergroot: huishoudens met inkomens die in voor hen te goedkope huurwoningen blijven zitten (‘scheefwoners’), terwijl die huurwoningen feitelijk bestemd zijn voor de lagere inkomens, dragen mede bij aan het klein blijven van de vrije sector huurmarkt. Om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen zullen huurders met hogere inkomens in het gereguleerde segment geleidelijk een – meer bij de kwaliteit van de woning passende – huur moeten gaan betalen óf ze zullen moeten worden verleid toch door te stromen naar een vrije sector huur- of een koopwoning.