100.000 woningen per jaar erbij? Vergeet het maar!

Rutte IV ziet zich steeds vaker geconfronteerd met de beleidsblunders van de drie voorafgaande Kabinetten onder zijn leiding.

Eén hoofdpijndossier is de woningmarkt. We hebben op deze plek al vaak verwezen naar het rampzalig beleid van minister van Wonen, Stef Blok (2012-2016). Zelfs Mark Rutte kan er niet meer omheen, dat er in het verleden fouten zijn gemaakt!

De fouten uit het verleden moeten hersteld en dus heeft het kabinet een nieuw, ambitieus woningbouwprogramma opgetuigd. Er moeten in dit decennium jaarlijks 100.000 woningen gebouwd worden. Mooi, zou je denken. Maar hoe haalbaar is dit plan?

Niet zo haalbaar, denken veel experts. Ze zien nogal wat beren op de weg. Voor het lopende jaar, 2022, lijkt 100.000 sowieso al onhaalbaar. Het aantal vergunningen voor nieuwbouwwoningen in de eerste helft van dit jaar is met 18% gedaald ten opzichte van vorig jaar. Nederland mag al blij zijn met pakweg 70.000 woningen.

Structurele problemen

Er zijn nog meer, en meer structurele problemen die het onwaarschijnlijk maken dat na 2022 de ambitie wel gehaald wordt.

Zo zijn nieuwbouwwoningen vandaag de dag veel te duur; meer dan 50% heeft een prijskaartje van meer dan 500.000. De ambitie van het kabinet is echter dat 2/3 van de nieuwe woningen betaalbare huurwoningen moeten zijn en koopwoningen tot aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie (€ 355.000). Het zal een hele tour de force worden om de bereikbaarheid van de nieuwbouwwoning voor de doorsnee Nederland mogelijk te maken.

Misschien kan de woningfabriek hier een handje bij helpen. Op papier zien de mogelijkheden er goed uit. Volgen de bouwer BAM kan een woningfabriek een woning afleveren binnen 3 maanden, terwijl op locatie de bouw al snel 30 weken duurt. Industrieel of modulair bouwen houdt ontegenzeggelijk een grote belofte in. Dit jaar komt de productie uit op 10.000 woningen. Maar, zeggen insiders, het is nog allesbehalve een volwassen markt waar vraag en aanbod goed op elkaar ingespeeld zijn. Het volwassen worden heeft simpelweg tijd nodig.

Flex- of modulair wonen

Kunnen flexwoningen helpen om de ergste nood te lenigen en wonen bereikbaar maken voor mensen met een kleine beurs?

Minister Hugo de Jong denkt van wel. Het zou kunnen, maar tot dusverre worden flexwoningen voornamelijk gebouwd voor arbeidsmigranten. Het Planbureau voor de Leefomgeving pleit ervoor een grotere doelgroep te gaan bedienen. Dat klinkt logisch, maar ook hier schuilen enkele addertjes onder het gras. Flexwoningen blijken in de praktijk nog niet rendabel. Er moet geld bij. Deze woningen worden op tijdelijke locaties gebouwd met een looptijd van 15 jaar. Dat is te kort en er is nog geen handel in tweedehandsjes. Er is met andere woorden nog geen restwaarde. Daar komt nog bij dat ook de wetgeving een sta-in-de-weg is. Woningen die over 15 jaar verplaatst worden, moeten aan het Bouwbesluit van die tijd voldoen. Dat helpt niet echt.

Voorkeuren en problemen

Nederland is een land waar iedereen een eigen mening heeft en die ook nadrukkelijk uit. Dat heeft soms komische, maar ook kwalijke gevolgen. Dat laat een onderzoek van Follow The Money zien.

Als de minister en de provincies alle bestaande grondposities van de grootste projectontwikkelaars zou inzetten, dan zouden ze in een klap 150.000 woningen aan de woonvoorraad kunnen toevoegen. Mooi en fijn, zou je denken. Maar nee; 86% van deze grondposities ligt buiten de steden en die steden willen juist de woningbehoefte binnen de eigen grenzen oplossen. Helemaal ongelijk hebben de steden niet. Bouwen buiten de stad vergt grote infrastructurele inspanningen en die zijn kostbaar.

En dan doemen zo maar nieuwe problemen op die tot voor kort nagenoeg ondenkbaar waren. De Nederlandse stroomnetten zijn overbelast door de energietransitie.

Grootschalige bouwlocaties zijn niet langer automatisch verzekerd van stroomvoorzieningen. Sterker nog, het is niet onverstandig om in de nabije toekomst eerst werk te maken van de energie- en infrastructuur en pas daarna de rest er omheen te plannen.

Binnenstedelijk zijn er die problemen er niet of nauwelijks. Een alternatief op de korte termijn zou dan ook een betere benutting van de huidige woningvoorraad zijn. Woningdeling zou gemakkelijker moeten worden.

Ook zou er misschien paal en perk gesteld kunnen worden aan het aantal tweede woningen. Dat zijn er nu iets minder dan 30.000. Het leeuwendeel van die 2^de woningen staan een groot deel van het jaar leeg en zijn misschien alleen tijdens de vakantie bewoond.  De eigenaars laten lokale starters wel kansloos.  En dan heeft onderzoeksbureau ABF Research becijferd dat er in dit land elk jaar bijna 100.000 woningen leegstaan zonder dat duidelijk is waarom.

Penny wise, Pound foolish

Bovenstaande problemen zou je nog kunnen vangen onder de noemer ‘pech’ of samenloop van ongunstige omstandigheden. Dat geldt echter zeer zeker niet voor de hiernavolgende, die zijn duidelijk het gevolg van falend beleid:

Zo zijn de corporaties de afgelopen jaren financieel en anderzijds gekortwiekt. Dat betekent bijvoorbeeld dat ze niet aan hun klassieke opdracht van het bouwen van voldoende sociale huurwoningen hebben kunnen voldoen.

De plannen zijn er om jaarlijks tenminste 25.000 huurwoningen te bouwen, maar in de praktijk lijkt 15.000 het hoogst haalbaar. Corporaties zijn financieel niet meer in staat voldoende grond aan te kopen. 

Een andersoortig beleidsfalen zien we op gemeentelijk niveau. De doorsnee gemeente heeft te weinig deskundige ambtenaren om bijvoorbeeld de gemeentelijke procedures voor woningbouwproductie soepel te laten verlopen.

Veel gemeentes waren het in de jaren 2013 – 2016 met minister Stef Blok eens dat Nederland ‘klaar’ was. Dat het land was uitgebouwd. Daarom besloten de lokale politici om de bouwafdeling fors af te slanken, met alle gevolgen van dien voor vandaag de dag.

En dan hebben we natuurlijk nog de stikstofcrisis. Die duurt nu al bijna 3 jaar. Een snelle oplossing ervan ligt niet in het verschiet of de heer Remkes moet een klein wonder uit zijn hoge hoed toveren. Door deze crisis is de bouw van zeker 7.000 woningen opgeschort en zien, volgens vakblad Cobouw, de grote wegenbouwers hun orderboek inkrimpen.

And last but not least, er zijn veel te weinig bouwvakkers om aan de opdracht van 100.000 woningen per jaar te kunnen voldoen. Het tekort kan oplopen tot 20.000 en het ziet er niet naar uit dat daar tot 2030 grotelijks verandering in gaat komen.

De sector mag de huidige tekorten (groten)deels zichzelf aanrekenen; in het vorige decennium werden de bouwvakkers bij duizenden tegelijk ontslagen en vervangen door goedkopere Polen en Roemenen. Veel van deze ontslagen bouwvakkers hebben de sector definitief de rug toegekeerd. Tot voor kort maakte de sector zich hier weinig zorgen over, totdat de Coronacrisis de toestroom van arbeidskrachten uit Oost-Europa deed opdrogen.

In alle bovenstaande gevallen prevaleerde het korte termijngewin boven de continuïteit van beleid op de langere termijn. Daar krijgt Nederland nu de rekening voor gepresenteerd in de vorm van een onoplosbaar woningtekort.