De Nederlandse woningmarkt is decennialang juist geconfronteerd geweest met een tegengestelde ontwikkeling: de verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners, vooral via het uitponden van complexen door particuliere verhuurders en woningcorporaties.
Dit uitponden was financieel
erg aantrekkelijk vanwege de value gap
(Conijn en Schilder, 2011). Dit is het verschijnsel dat een lege woning via de
verkoop aan een eigenaar-bewoner meer waard is dan een woning in verhuurde
staat. Het bestaan van deze value gap is een belangrijke oorzaak geweest voor
de stelselmatig daling van het aantal particuliere huurwoningen In Nederland.
Sinds 2012 is deze trend omgebogen. Het aantal particuliere huurwoningen
stijgt. In de periode 2012 – 2017 een stijging van 20% (CBS, 2018). Buy-to-let
is niet de enige verklaring voor deze stijging, maar heeft er zeker aan
bijgedragen.
Buy-to-let kan worden
beschouwd als een vorm van arbitrage tussen twee delen van de woningmarkten: de
koopsector en de (geliberaliseerde) huursector. Kennelijk is het onder de
huidige omstandigheden financieel aantrekkelijk om een koopwoning te kopen en
die vervolgens te verhuren. Vanuit dat perspectief bezien leidt deze arbitrage
in principe tot hogere prijzen op de koopwoningmarkt omdat er aanbod aan dat
deel van de woningmarkt wordt onttrokken en tot hogere huren op de huurwoningmarkt
omdat daar het aanbod juist wordt vergroot. In theorie gaat deze arbitrage door
totdat beide deelmarkten met elkaar in evenwicht zijn.
Een specifiek aspect daarvan
staat hierbij centraal. Een particuliere belegger kan alleen slagen in zijn wens
een koopwoning voor de verhuur te kopen, als hij meer kan bieden dan de
potentiële eigenaar-bewoner, die in de praktijk veelal een koopstarter is. De
belegger zal op basis van zijn rendementseis ten hoogste de beleggingswaarde
voor de koopwoning willen betalen. De koopstarter heeft te maken met de
maximale hypotheek die hij kan krijgen, aangevuld met de mogelijkheid om eigen
of geschonken geld in te brengen. Als de beleggingswaarde, mede gebaseerd op de
verwachte huurinkomsten, hoger is dan de koopprijs die de koopstarter kan
betalen, is er een economische basis voor buy-to-let.
In dit verband willen we
onder buy-to-let verstaan: de aankoop van
een koopwoning door een belegger met
het oogmerk rendement te realiseren via de verhuur van de aangekochte woning.
Cruciaal in de definitie is dat de belegger de woning verwerft met het doel een rendement te realiseren. De verhuur
kan verschillende vormen aannemen. Het kan via het verkameren van de woning,
via verhuur aan toeristen, via een tijdelijke huurovereenkomst of via een
reguliere huurovereenkomst, veelal in de vrije sector.
Landelijk is het aandeel van
particuliere verhuurders bij de verkoop van koopwoningen gestegen naar 5% in
2017. Dit percentage kent grote regionale en lokale verschillen. In enkele gemeenten,
waaronder Amsterdam, ligt het percentage boven de 10 en binnen die gemeenten
zijn er wijken waar het aandeel van particuliere verhuurders bij de verkoop van
koopwoningen boven 20% uitkomt.
Figuur 1 Ontwikkeling van het aantal eigendomsmutaties,
2014 – 2017
De opkomst van buy-to-let is
het gevolg van zowel ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt, als ook op
de internationale kapitaalmarkt.
Wat betreft de Nederlandse
woningmarkt is van belang dat de prijzen van koopwoningen sinds 2008 sterk zijn
gedaald. Medio 2013 hebben de koopprijzen hun dieptepunt bereikt. Ondertussen
bleven de huren op basis van de huurenquête van het CBS stijgen. In de periode
2008 – 2012 was de huurstijging gematigd. Vanaf 2013 zijn er enkele jaren
geweest met een forse huurstijging. Vanuit het perspectief van de belegger nam
door deze divergerende ontwikkeling het bruto aanvangsrendement van de aankoop
van een woning toe (Conijn, Rouwendal en Schilder, 2016). Bovendien leverde de
stijging van de koopprijzen vanaf 2013 nog een (hoog) indirect rendement op.
Uit figuur 2.2 blijkt dat achteraf bezien in 2013 het verschil tussen het
verloop van het huurniveau en dat van de koopprijzen, het grootst was. Pas de
laatste jaren is de stijging van de koopprijzen hoger dan de stijging van de
huren.
Figuur 2.2 Het verloop van de gemiddelde prijs van koopwoningen en de gemiddelde huur van huurwoningen, 2007 – 2018
Tegelijkertijd nam mede als
gevolg van het rijksbeleid de vraag naar particuliere huurwoningen toe. De toegankelijkheid
van zowel corporatiewoningen als koopwoningen voor (startende) middeninkomens
werd beperkt. In de corporatiesector werden striktere toewijzingsegels
ingevoerd om de staatssteun te beperken tot de doelgroepen van beleid. In de
koopsector werd de aftrekbaarheid van de hypotheekrente verminderd en
tegelijkertijd de hypothecaire normen aangescherpt. Hierdoor weken vooral
startende huishoudens uit naar de particuliere huursector. Het beleid om het
middensegment in de huursector te laten groeien, diende aan de grotere vraag
tegemoet te komen, maar de toename van het middensegment was onvoldoende (Schilder
en Conijn, 2015). Daar kwam het stijgende woningtekort nog bij. Deze
omstandigheden van een grote vraag en een beperkt aanbod van particuliere huurwoningen,
vormden de voedingsbodem waarop buy-to-let zich sterk heeft kunnen ontwikkelen.
Ook de ontwikkelingen op de
internationale kapitaalmarkt hebben bijgedragen aan de groei van buy-to-let.
Terwijl het te verwachten rendement op de verhuur van woningen toenam, daalde
het rendement op alternatieve beleggingsmogelijkheden. De risicovrije rente
daalde tot onder nul en de rente op de verschillende spaarvormen en obligaties
ging eveneens sterk omlaag. Zo werd buy-to-let ook in vergelijking met andere
beleggingen een aantrekkelijk alternatief.
Om te bezien of de
particuliere belegger de koopstarter uit de huidige markt verdringt, is gekeken
naar het verschil tussen de maximale bieding die beide partijen op een gemiddelde1 woning voor
koopstarters in Amsterdam kunnen uitbrengen. Voor de particuliere belegger is
deze begrensd door de beleggingswaarde van het desbetreffende object. Voor de
koopstarter geldt hiervoor de maximaal te verkrijgen hypotheek inclusief het
beschikbaar eigen vermogen. Hierbij is allereerst gekeken naar het verschil in
beide waardes anno 2018, waarbij het eigen vermogen van de koopstarter in
eerste instantie op nul is gesteld. Vanaf daar is gekeken naar het verschil en
verloop van de beleggingswaarde en maximale hypotheek van 2010 tot 2018. Tot
slot is er een voorspelling gemaakt voor de waardes in 2019.
De maximale hypotheek, die de
koopstarter kan krijgen, is vastgesteld op basis van de vigerende hypothecaire
normen. Het gaat daarbij om de loan-to-value
(LTV) en om de loan-to-income (LTI).
De maximale LTV is momenteel 100%. Aangenomen is dat de aankoopprijs van de woning gelijk is aan de getaxeerde
waarde en dat de LTV verder niet restrictief is. De LTI, die bepaald is aan de
hand van de normen van het NIBUD (2018), begrenst dan de omvang van de maximale
hypotheek, die de koopstarter kan krijgen.
Dat buy-to-let een hoge vlucht heeft genomen komt door een samenstel van verschillende oorzaken. Tijdens de afgelopen woningmarktcrisis zijn de prijzen van koopwoningen sterk gedaald, terwijl de huren juist zijn gestegen. Verder is van belang dat het woningtekort de afgelopen jaren is toegenomen en de koopstarters te maken hebben met hypothecaire restricties. Voorts levert ook de lage hypotheekrente een stimulans voor buy-to-let, omdat daarmee een eventuele financiering van de aankoop daardoor relatief goedkoop is. Tot slot heeft het lage rendement bij andere beleggingsmogelijkheden ook bijgedragen aan de populariteit van buy-to-let. De belegger kan met de verhuur van woningen een aantrekkelijk rendement realiseren.
Buy-to-let
is mogelijk als de belegger bereid is meer te betalen voor de woningen dan een
potentiële eigenaar-bewoner. Koopstarters zonder eigen of geschonken geld, zijn
daarbij beperkt door de maximale hypotheek volgens de normen van het NIBUD.
Voor de beleggers is de beleggingswaarde van de woning van belang; de prijs die
de belegger op basis van de rendementseis maximaal voor de woning wil betalen.
Een vergelijking tussen de maximale hypotheek en de beleggingswaarde geeft
inzicht in de concurrentiepositie van de koopstarter.
In Amsterdam is de beleggingswaarde over het algemeen hoger en soms veel hoger dan de maximale hypotheek die de koopstarter kan krijgen. In het basisscenario is daarbij verondersteld, dat de belegger een rendementseis van 7% hanteert. Alleen bij kleine woningen van 30m2 en een relatief hoog inkomen, was de maximale hypotheek hoger dan de belggingswaarde van de woning. In alle andere gevallen is de beleggingswaarde hoger. Dit impliceert dat een koopstarter zonder een fors aandeel eigen of geschonken geld, niet kon opbieden tegen de particuliere beleger.
De
afgelopen jaren is de maximale hypotheek voor koopstarters op basis van de
normen van het NIBUD amper gestegen. Pas in 2019 is er sprake van een
duidelijke stijging van de maximale hypotheek. De beleggingswaarde is in
Amsterdam wel jaarlijks toegenomen. Als gevolg hiervan is de positie van de
koopstarter ten opzichte van de belegger vanaf 2010 elk jaar steeds verder
verslechterd. Het verschil tussen de beleggingswaarde en de maximale hypotheek
is zo groot geworden dat dit verschil in de praktijk niet meer kan worden
overbrugd door een verhoging van de maximale hypotheek. Een tweeverdiener met
een gezamenlijk inkomen van € 70.000 dient voor een meergezinswoning van 70m2 bovenop
de maximale hypotheek een inbreng van € 171.000 mee te brengen om op te kunnen
bieden tegen de particuliere belegger.
Beleggers weten met het
opkopen en verhuren van koopwoningen goede rendementen te halen. Voorgaande
analyses tonen aan dat de striktere leennormen voor koopstarters ertoe leiden
dat koopstarters in Amsterdam zonder eigen vermogen veelal niet langer tegen
beleggers op kunnen bieden. Zelfs met hoge inkomens kunnen starters alleen voor
de kleine woningen meer bieden dan een belegger. Dit leidt tot een brede
maatschappelijke discussie over het fenomeen buy-to-let. In deze discussie
wordt naarstig gezocht naar een oplossing voor dit probleem. In dit hoofdstuk
gaan we kort in op de vraag of, wanneer en waarom, buy-to-let een probleem is
en kijken we naar enkele veelgenoemde oplossingen.
De mogelijkheden van starters op de woningmarkt staan onder druk. Dit is het gevolg van onder meer de aanscherping van de inkomenseisen voor de sociale sector en de aanscherping van de leennormen in de koopsector. De problemen van starters worden bovendien versterkt door de schaarste op de woningmarkt, waardoor het opkopen van woningen voor de verhuur een financieel aantrekkelijk alternatief is voor beleggen in aandelen en obligaties. De woningen die starters eerder nog net konden kopen, kunnen zij nu niet meer kopen: ze worden overboden door beleggers. Het is voor de potentiële koopstarter wrang als deze dezelfde woning vervolgens tegen aanzienlijk hogere maandlasten wel kan huren.
De wereld van buy-to-let is relatief nieuw in Nederland: er is nog geenscherp beeld van wie de beleggers zijn, en hoe en waarom zij investeren in woningen. Duidelijk is wel dat er in voorkomende gevallen sprake is van excessen op de woningmarkt en dat dit vaker voor lijkt te komen bij buy-to-let huurwoningen, dn bij reguliere huurwoningen. Er lijken argumenten te zijn voor de overheid om in te grijpen, en er zijn instrumenten om dat te doen waarmee de verstoring van de woningmarkt beperkt is. Van belang is daarbij vooral om instrumenten te zoeken, die problemen als splitsing, kamerverhuur en woekerprijzen aanpakken.
De wereld van buy-to-let is
relatief nieuw in Nederland: er is nog geen scherp beeld van wie de beleggers
zijn, en hoe en waarom zij investeren in woningen. Duidelijk is wel dat er in
voorkomende gevallen sprake is van excessen op de woningmarkt en dat dit vaker
voor lijkt te komen bij buy-to-let huurwoningen, dan bij reguliere
huurwoningen. Er lijken argumenten te zijn voor de overheid om in te grijpen,
en er zijn instrumenten om dat te doen waarmee de verstoring van de woningmarkt beperkt is. Van belang is daarbij vooral om instrumenten te zoeken die problemen als splitsing, kamerverhuur en woekerprijzen aanpakken.
