Buy-to-let is een politiek probleem

Het merkwaardige is dat deze sector de gelopen 10 à 15 jaar groeit en nog eens snel ook. In de grote steden van de Randstad is de toename van die sector ronduit uitzonderlijk. In de periode 2006 – 2016 is die met maar liefst 30% gegroeid. In 2018 was in steden als Den Haag en Utrecht al 30% van de huizen in handen van private verhuurders. In dezelfde periode is het aantal privépersonen dat woningen koopt om te verhuren zelfs met 75% toegenomen.

Het gaat hier om het fenomeen buy-to-let. Dit fenomeen is een grotendeels particuliere aangelegenheid. Het gaat hier om individuen met minder dan 50 woningen in portefeuille. Sterker nog, het leeuwendeel heeft slechts één of twee woningen in portefeuille.

Private huursector

In Nederland heeft het verschijnsel buy-to-let en de sterke groei ervan heel lang een onopvallende ontwikkeling doorgemaakt. Zoals gezegd, historisch gesproken speelde de sector amper een rol. De naoorlogse woningmarkt ten tijde van de wederopbouw werd gedomineerd door de koopsector en de sociale huursector.

In de afgelopen 10 á 15 jaar onttrokken grote problemen op de woningmarkt het zicht op de private huursector. Iedereen kent die problemen. Ten tijde van de Grote Financiële Crisis implodeerde de huizenmarkt en stortten prijzen in. In de jaren na de crisis stegen prijzen voor woningen weer naar recordhoogtes omdat er gewoonweg te weinig gebouwd was.

Anno 2018 was ongeveer 13% van de totale woningvoorraad een vrijsectorhuurwoning. Van die 13% was iets minder dan de helft in handen van een particuliere belegger en de rest in handen van professionele beleggers. De vraag naar dit type woningen explodeert om een reeks van redenen met als gevolg dat huurprijzen omhoog schieten. Zeker in de grote steden is de woningnood en daarmee de vraag naar dit type woningen de afgelopen jaren sterk gegroeid met alle sociale gevolgen van dien, zoals een groeiende sociale segregatie en een sterk toenemende vermogensongelijkheid.

Buy-to-let

Voor een deel is de groei van buy-to-let te danken aan bovenstaande ontwikkelingen en onrust op de woningmarkt. Zo zijn de afgelopen jaren onder meer als het gevolg van politieke besluitvorming en beslissingen grote aantallen corporatiewoningen op de markt gekomen en aangeboden aan institutionele beleggers. Corporaties moesten wel een deel van hun woningbestand verkopen.

Dat was onder meer te wijten aan de verhuurderheffing en het invoeren van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) in 2015. Dankzij de WOZ nam het aantal woningen met een puntentotaal boven de grens van de gereguleerde huurwoning sterk toe. Deze woningen moesten naar de geliberaliseerde huurmarkt.

Institutionele beleggers maar ook Buy-to-let beleggers maakten dankbaar gebruik van deze onverwachte mogelijkheden. Buy-to-let is overigens een bonte groep bestaande uit ouders die kopen voor hun kinderen, verhuurmakelaars en speculanten. Het is dus een groep met uiteenlopende belangen en motieven. De belangstelling voor Buy-to-let groeide zowel bij de kleine als bij de grote belegger omwille van de rendementen die te behalen waren en zijn.  De afgelopen jaren werd het steeds moeilijker om op bijvoorbeeld obligaties een behoorlijk rendement te behalen. Daarmee werd vastgoed een steeds interessanter alternatief.

Het mes snijdt bovendien aan twee kanten. Een verhuurde woning levert niet alleen een regelmatige huurpenning, de stijgende huizenprijzen verhogen ook nog eens het rendement. De woonstarter heeft het nakijken. De stijgende prijzen in combinatie met strenge leennormen maken het nagenoeg onmogelijk om de concurrentie aan te gaan met de kleine of grote belegger.

Politiek van liberalisering

Met enige overdrijving zou je kunnen stellen dat de groei van buy-to-let een gevolg is van politieke besluitvorming. Sinds 2008 is het bouwen in zwang geraakt. Dit beleid speelde in op het gegeven dat steeds meer huishoudens tussen de wal en het schip dreigden te vallen. Door aangescherpte inkomenseisen kwam die groep niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Aangescherpte inkomenseisen betekent ook dat deze groep niet of amper in aanmerking komt voor een fatsoenlijke hypotheek. Die groep zal alleen maar groeien, omdat Nederland een nog steeds sterk groeiende groep ZZPers kent. Die hebben geen vast contract en hun inkomen is erg instabiel. De flexibilisering van de arbeidsmarkt zorgt er dus voor dat een steeds groeiende groep niet meer in aanmerking komt voor een eigen woning. Het gevolg is een uitdijende huurmarkt.

Anders gezegd, de liberalisering van de arbeidsmarkt en de woningmarkt heeft erin geresulteerd dat een steeds groter deel van de woningzoekende aangewezen is op een geliberaliseerde huurmarkt, waar de macht ligt bij de verhuurder, terwijl de huurder de rekening betaalt. Liberalisering is een politieke beslissing die vooral in de Angelsaksische landen en in Nederland wortel heeft geschoten. Het zijn juist in deze landen dat de (internationale) belegger zeer actief is. Het zijn groeimarkten met aantrekkelijke rendementen, gebaseerd op schaarste.

Er kunnen duidelijk andere politieke keuzes voor de woningmarkt gemaakt worden. Dat is bijvoorbeeld in Duitsland en in België het geval. In deze zogeheten conservatief-corporatistische staten ontvangt de kleine zelfstandige slechts een klein basispensioen. Ze moeten zelf voor een aanvullend pensioen zorgen en dat gebeurt vaak door een tweede woning te kopen. Huren zijn echter wel gereguleerd en partijen zijn daar content mee. De verhuurder is zeker van een stabiel rendement en de huurder weet zich beschermd door de regulering. Als gevolg van overheidsingrijpen zijn de woningprijzen in deze conservatief-corporatistische landen veel minder gestegen dan in Nederland of de Angelsaksische landen, waar de belegger/ verhuurder uit is op winstmaximalisatie.

Regulering

Wonen is in Nederland een recht. In dat opzicht is het beleid van liberalisering van het laatste decennium een faliekante mislukking geworden. De woningnood anno 2022 doet niet veel meer onder voor die van de naoorlogse jaren. Het idee dat de markt het probleem van de woningmarkt wel even zou kunnen oplossen, is een idee-fixe gebleken. Dankzij het beleid van de afgelopen jaren is de vermogensongelijkheid in Nederland bovendien sterk toegenomen. Het eigen huis is voor heel veel Nederlanders nog steeds de belangrijkste bron voor vermogensvorming. Zeker de grote steden in het westen van het land dreigen bovendien getto’s voor welgestelden te worden. Voor iemand met een modaal inkomen lijkt geen plaats meer ingeruimd te kunnen worden.

Het is daarmee niet vreemd dat de roep om maatregelen steeds luider klinkt. Er is feitelijk maar één structurele oplossing en dat is bouwen, bouwen en nog eens bouwen. Dat gezegd hebbende, bouwen is de oplossing voor de lange termijn. Huizen bouwen in Nederland is onderworpen aan een uitgebreid net van regelgeving en besluitvorming. Een woningbouwproject kost vaak jaren en nog eens jaren voordat de woning er staat en bewoond kan worden. En dan zijn er nog praktische problemen, zoals een tekort aan vakmensen en milieuproblemen.

Zeker in steden kijken beleidsmakers daarom steeds nadrukkelijker naar regulering en fiscalisering van de woningmarkt om zo excessieve prijsopdrijving in de sector koopwoningen en vrijehuursector tegen te gaan. Dat klinkt lovenswaardig en dat is het ook. Het gevaar is echter levensgroot dat hiermee het kind met het badwater weggegooid wordt.

Buy-to-let omvormen naar een meer conservatief-corporatistisch voorbeeld zoals we dat in België en Duitsland kennen, klinkt zo gek nog niet. Daar kleeft een grote ‘maar’ aan. Regulering en fiscale maatregelen mogen er niet toe leiden dat de positie van de lange termijnbelegger en de institutionele belegger ondergraven wordt. Dat zou zeer onverstandig zijn.

Institutionele beleggers zijn zeer kapitaalkrachtig en dat is een welkom gegeven in een tijd dat er snel meer gebouwd moet worden. Wanneer de overheid deze partijen van zich vervreemdt door maatregelen te nemen die ten koste gaan van het rendement, dan zal de oplossing van de woningnood steeds verder de tijd in verschuiven. Daarmee zullen problemen als excessieve prijsstijgingen in huur- en koopsector alleen intensiveren. De overheid, zowel nationaal als lokaal, is gewaarschuwd.

Bronnen

Aalbers, M, Jelk Bosma, Rodrigo Fernandez en Cody Horstenbach, Buy-to-let – Gewikt en gewogen. Katholieke Universiteit Leuven en Universiteit van Amsterdam, 2018

Amsterdam school of real Estate, Buy-to-let verdringt starter van de koopwoningmarkt, 2019

Buijs, M, Waarom we professionele beleggers Nodig hebben. In Cobouw 08 april 2019

Dynamis, Marktscan Buy-to-let. Sprekende cijfers woningmarkten. 2018

Wind, B, De opkomst van private verhuur in Nederland: woningnood als winst. In: Beleid en maatschappij 2018 (45) 3