De crisis van 2008 maakte duidelijk dat het management van een aantal woningcorporaties drukker was met zelfverrijking dan met het uitvoeren van kerntaken. Dit beleid bracht een aantal woningcorporaties aan de rand van de afgrond en bezorgde de sector een slechte naam.
Daarnaast zorgde regeringsbeleid er in diezelfde periode voor, dat de financiële slagkracht ondergraven werd. In 2013 voerde het Kabinet Rutte I de zogenoemde Verhuurdersheffing in. Jaarlijks moest de sector pakweg EUR 1,7 mrd. in de Rijkskas storten. Dat bedrag kon dus ook niet meer voor de kerntaken ingezet worden.
Nationale prestatieafspraken
Deze periode van kommer en kwel lijkt echter definitief voorbij. Er is het een en ander veranderd. De belangrijkste verandering is wel, dat de overheid weer de regie over de volkshuisvesting gaat voeren. Dat brengt ook met zich mee dat de woningcorporaties weer een rol van belang gaan spelen op de woningmarkt.
Hoe die rol er in de praktijk precies uitziet, is vastgelegd in de zogeheten Nationale Prestatieafspraken die in 2022 zijn overeengekomen tussen enerzijds de corporaties en anderzijds de Woonbond, de VNG en het Rijk. De kern van deze overeenkomst uit 2022 is dat de corporaties weer gaan meehelpen om de tekorten op de woningmarkt richting 2030 te verminderen, door weer meer huizen voor de doelgroep te gaan bouwen.
Wat zijn de belangrijkste afspraken? Die zijn te vangen in vier thema’s: beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid.
a. Beschikbaarheid
Als het om beschikbaarheid gaat, dan moeten de corporaties tot 2030 echt aan de bak. Er zal flink gebouwd moeten worden. Tot 2030 moeten er maar liefst 250.000 huur- en 50.000 middenhuurwoningen gebouwd worden. De middenhuur komt uit op een bedrag EUR 850 - EUR 1.000 per maand. Per gemeente is overeengekomen om pakweg 30% sociale huur te verwezenlijken.
Beschikbaarheid betekent ook dat er speciale aandacht uitgaat naar ouderen. Die aandacht is tweeledig. In de eerste plaats neemt de vergrijzing snel toe en dus ook de zorgbehoefte. Daar moeten woningen beschikbaar voor zijn. Die nieuwe woningen bevorderen echter ook weer de doorstroming op de woningmarkt. Veel ouderen wonen vaak nog in grotere huizen.
b. Betaalbaarheid
Dat corporaties zich verplichten tot het bouwen van betaalbare woningen is eigenlijk een open deur. Betaalbaar bouwen is immers de raison d’etre van de corporatie. Toch kan het geen kwaad om dit thema nog eens te benadrukken, in tijden van hardnekkige inflatie. Inflatie tast vooral de koopkracht van mensen met lagere inkomens aan. Er moet bovendien gezocht worden naar manieren om ook de bewoners van niet-duurzame woningen mee te laten profiteren.
In concreto hebben corporaties toegezegd in de periode 2022 – 2024 de huurstijgingen voor alle huurders te matigen. De koppeling met de inflatie wordt vervangen door een maximale huurstijging, die 0,5% lager uitkomt dan de CAO-loonontwikkeling. Huurders met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum krijgen een wettelijke eenmalige huurverlaging tot EUR 550.
c. Duurzaamheid
De corporaties zijn een grote speler op de Nederlandse vastgoedmarkt en alleen al daarom spelen ze een grote rol in de verduurzaming van de gebouwde omgeving. De cijfers spreken voor zich. In 2030 moeten maar liefst 675.000 woningen vergaand geïsoleerd zijn en 450.000 woningen moeten aardgasvrij zijn. Daarnaast moeten in 2028 alle woningen met een E-, F-, of G-label verduurzaamd zijn.
Er is bovendien afgesproken dat huurders geen verhoging krijgen na de uitvoering van isolatiewerkzaamheden. Huurders profiteren dus dubbel. Ze krijgen een comfortabelere woning met een lager energieverbruik voor hetzelfde geld.
Het paard achter de wagen spannen
De ambities liegen er niet om, maar zijn ze ook haalbaar?
Er zijn nogal wat beren op de weg. De marktomstandigheden werken bepaald niet mee. Een stijgende rente en inflatie zorgen voor stijgende bouwkosten. Beschikbare gronden zijn schaars en duur. Daar staat tegenover dat de financiële middelen niet evenredig stijgen. Zo blijven de huuropbrengsten achter bij de inflatie.
Daar komt nog iets bij. De verhuurderheffing mag dan wel afgeschaft zijn, maar de belastingdruk is wel gestegen. Corporaties mogen nog maar 20% van de rente die zij betalen aftrekken van de belasting.
Dat beperkt de investeringsruimte nog verder en maakt het verwezenlijken van de prestatieafspraken een stuk meer onzeker dan eigenlijk nodig is. Minder investeringsruimte zou bovendien wel eens vooral ten koste kunnen gaan van het segment middenhuur, waar onzekerheid nu toch al troef is. Beleggers in dit segment zijn schichtig geworden door een in hun ogen opeenstapeling van regulerende maatregelen, zoals een hogere overdrachtsbelasting en opkoopbescherming. Beleggers zien hogere kosten, minder inkomsten en een hogere afdracht. Dat vermindert de zin om te investeren. Als de corporaties dan ook nog eens niet hun ambities kunnen waarmaken, dan is met de belastingverhoging het paard achter de wagen gespannen.
