De Nederlandse woningmarkt is historisch gezien een boom and bust markt. Fundamentele en incidentele factoren spelen een grote rol bij de boom and bust. Het is het doel van deze en komende nieuwsbrieven meer inzicht te verkrijgen in het functioneren van de woningmarkt.
Cycliciteit is een kenmerk van de woningmarkt en de economie. Bewegingen van de koopprijzen, de woningbouw en de economische conjunctuur kunnen elkaar beïnvloeden en versterken. Stabiele verbanden tussen die cycli zijn moeilijk aan te wijzen omdat iedere cyclus uniek is en per land of regio kan verschillen qua duur en intensiteit. Woningprijzen vertonen fluctuaties door een aantal factoren zoals de werking van de woningmarkt, gedragseffecten, veranderingen in vraag en aanbod, en aanbodrestricties. Als woningprijzen te veel afwijken van de prijs die past bij de fundamentele factoren kan een prijscorrectie optreden.
Bij de aantrekkende economie anno 2018 voelt de bouwsector nog de gevolgen van de krimp die in de crisisjaren plaatsvond. De periode van dalende prijzen op de koopwoningmarkt tussen 2008 en 2013 heeft bijgedragen aan afname van de bouwproductiecapaciteit. In de bouwsector is tijdens de crisis personeel ontslagen, terwijl er nu tekorten zijn. De bouwproductie kan de toegenomen woningvraag onvoldoende opvangen, waardoor de prijzen op de koopwoningmarkt sinds 2013/2014 oplopen. In deze nieuwsbrief besteden we daarom aandacht aan de samenhang tussen woningmarkt, woningbouw en de staat van de economie.
Dat er een en duidelijk
verband is laat onderstaande tabel zien Het geeft een beeld van de cycli van de
landprijzen, nieuwbouw en conjunctuur in de VS getoond vanaf 1818. De toppen in
de cycli lagen dicht bij elkaar, omdat de deze met elkaar verweven waren. De
bouw vormde een belangrijke sector binnen de economie en reageerde sterk op de
woningprijzen. De samenhang wordt beïnvloed door factoren zoals ruimtelijke
beperkingen, en de overheidsinvloed op de economie en op de financiële sector.
Figuur
1 cycli van de woningmarkt, bouw en
economie in de VS, 1800 - 2008
Vóór de Tweede Wereldoorlog
hadden bouwgolven een duidelijk herkenbare regelmaat. De golflengte was toen
ongeveer 18 jaar. Na 1945 verdween de regelmaat, mede ten gevolge van
overheidsingrijpen. Hoe de samenhang tussen de drie grootheden precies
verloopt, laat zich moeilijk duiden. Het is een complexe aangelegenheid. We
zullen daarom proberen een beperkt aantal onderlinge relaties in beeld te
brengen. Het is daarmee geen uitputtende opsomming noch verklaring.
De eerste relatie is die
tussen besteedbaar inkomen en huizenprijzen. Onderstaande figuur laat de
veranderingen zien van huizenprijzen en besteedbaar inkomen, waarbij deze
verhouding in 1975 op 100 is gesteld. De twee woningmarktcrises in 1978 en 2008
werden in Nederland voorafgegaan door een periode met sterk stijgende
huizenprijzen in verhouding tot het besteedbaar inkomen. De verhouding tussen
huizenprijzen en besteedbaar inkomen lag in 2015 nog ruim onder de piek van
2008. Na 2015 zijn de huizenprijzen wel sterker toegenomen dan de besteedbare
inkomens.
Figuur 2 Verhouding huizenprijzen en
besteedbaar inkomen
Niet alleen de hoogte van
de inkomens maar ook de verhouding tussen het aantal vaste en tijdelijke
arbeidscontracten is van invloed op de woningmarkt. Na de crisis van 2008 nam
het aantal tijdelijke contracten en ZZP-ers toe. Deze groep kwam niet altijd in
aanmerking voor een hypotheek. Nu de economie aantrekt neemt het aandeel
werknemers met een vast contract toe, en verbeteren de inkomens van de
tijdelijke contracten en zzp-ers. Daarnaast zijn speciale hypotheekproducten
ontwikkeld voor deze groep, waardoor de toegang tot de koopwoningmarkt is
verbeterd.
De tweede relatie die we
moeten vermelden, is die tussen huizenprijsstijgingen en consumptie. De OECD
vond voor 1990-2002 een positief verband tussen de hypotheekschuld (als
percentage van het BBP) en het effect van huizenprijsstijging op de consumptie,
waarbij Nederland op beide hoog scoorde. Een deel van de verklaring van het
gevonden verband is de mate van ontwikkeling van de hypotheekmarkt, die tot
uiting komt in de diversiteit, verkrijgbaarheid en transparantie van het
hypotheekaanbod en de hoogte van de Loan to value (LTV). De bevinding van de
OECD wordt voor Nederland bevestigd door recenter onderzoek van DNB. Nederland
wordt gekenmerkt door een relatief hoge hypotheekschuld ten opzichte van het
nationaal inkomen (BBP) als gevolg van hoge LTV’s en ca 60% eigen woningbezit.
Hierdoor is er een substantieel effect van huizenprijsmutaties op de
particuliere consumptie. Stijgende huizenprijzen dragen bij aan de consumptie
door een hoger consumentenvertrouwen, extra kredietverlening en vermogensgroei.
DNB vond dat de voor Nederland op macro-economisch niveau gevonden relatie
tussen de reële huizenprijs en de reële consumptie impliceert dat ruim 40% van
de cumulatieve consumptiegroei sinds 2014 (rond 6%) kan worden toegeschreven
aan de toename van de reële huizenprijs.
Uit panelonderzoek blijkt evenwel geen directe relatie tussen
huizenprijsveranderingen en consumptie. De causaliteit loopt mogelijk via
achterliggende gemeenschappelijke verklaringen zoals verbeterde
inkomens(verwachtingen) en consumentenvertrouwen. Als huizen minder snel onder
water staan, heeft een daling van huizenprijzen minder effect op de consumptie.
Figuur
3
Reële particuliere consumptie en reële huizenprijs
De derde relatie die we
kort toelichten is die tussen huizenprijzen en conjunctuur. Figuur 3 zoomt
dieper in op de laatste cyclus in Nederland. In het decennium voor 2008 gingen
grote prijsstijgingen samen met een relatief hoge economische groei. Vanaf 2008
tot 2013 was er weinig economische groei en daalden de huizenprijzen. Vanaf
2013 groeien zowel het reële BBP als de reële huizenprijzen. De OECD stelt dat
de huizenprijscyclus voor 18 OECD-lidstaten vanaf 1971 tot 2004 enige tijd
achterloopt op de economische BBP-cyclus.
De vierde en laatste
relatie is die tussen woningmarkt en economische conjunctuur. De bouwsector was
in 2005 verantwoordelijk voor 4,8% van het Bruto Binnenlands Product (BBP) Hiervan
is circa de helft gerelateerd aan de woningbouw. Dit is weliswaar een halvering
ten opzichte van 1970 (CBS), maar nog altijd omvangrijk. Voor wat betreft de
mogelijke samenhang van de woningbouw en BBP in Nederland bestaat geen eenduidig
beeld. In vrijwel alle naoorlogse recessies wordt de daling van de
bedrijvigheid ingezet met een daling van de investeringen in woningen en
bedrijfsgebouwen. Het verschijnsel dat de meeste recessies worden voorafgegaan
door het oplopen van de rente, speelt hierbij een belangrijke rol.
Het Economisch Instituut
voor de Bouw (EIB) vond in 2003 dat de bouwproductie dezelfde cyclus rond de
trendmatige groei kent als het BBP. In 2004 concludeerde het TNO vervolgens dat
de woningbouw vooruitloopt op de conjunctuurcyclus en in 2005 gaf het Onderzoek
van de gebouwde omgeving van de TU Delft (OTB) aan dat in de periode 1954-2003
voor 56% van alle kwartalen geldt dat een stijging (of daling) van het BBP
gelijktijdig optreedt met een stijging (of daling) van de reële bouwsom van de
woningbouw. Enige samenhang tussen BBP en bouwsom was dus aanwezig, maar de
relatie was niet heel sterk.
Samenvattend, er zijn
meerdere fundamentele relaties aan te wijzen. De woningmarkt reageert op de
economische conjunctuur via inkomens, vertrouwen, rente en noem maar op. Die
conjunctuur wordt ook weer beïnvloed door de woningmarkt. Deze onderlinge
afhankelijkheid kan de golfbewegingen van de koopprijzen, de bouwsector en de
economische conjunctuur versterken en leiden tot een boom-bust cyclus. We
zitten nu duidelijk in een boomperiode gekenmerkt door sterk stijgende
huizenprijzen vooral als gevolg van een achterblijvende bouwproductie.
De
modale starter is het voornaamste slachtoffer van boom-bust cyclus. De Bouw
heeft simpelweg te weinig capaciteit om snel aan de vraag te voldoen. Daar doet
de huidige staat van de conjunctuur weinig aan af. Tegelijkertijd steggelen
gemeentes en projectondernemers over de beschikbare bouwgrond. Zeker de modale
starter heeft zodoende nog jaren het nakijken als zijn en/of haar ouders
financieel niet bijspringen. Niet ieder ouderpaar heeft uiteraard een vermogen op de bank staan. Veel
ouderparen hebben echter wel een eigen huis en die stapel stenen vergenwoordigt
ook vermogen. Ouderparen met een eigen huis kunnen overwegen hun huis te
verkopen en vervolgens terug te huren. Op die manier komt er vermogen vrij om
hun kinderen een steuntje in de rug te geven. Wie meer over de mogelijkheden
van sale and leaseback wil weten, verwijzen we naar https://thuisborg.nl/verzilveren. Daar kunt u terecht
voor meer informatie en voor al uw vragen.
Eén
van de aanbevelingen om de woningmarkt beter te laten functioneren is om de rol
van de belegger in te perken. Dat neemt niet weg dat de geliberaliseerde
huurmarkt nog steeds interessant is voor de belegger. Thuisborg nodigt beleggers, die geïnteresseerd zijn in
beleggen in de woningmarkt, uit nader kennis te maken. Wij kunnen beleggers een
aantrekkelijk rendement bieden. Uiteraard zijn particuliere beleggers ook
welkom! We weten nu
dat veel ouders wel brood zien in beleggen in vastgoed van de kinderen!
Bron:
Ministerie van Binnenlandse Zaken, Staat van de Woningmarkt. Jaarrapportage 2018
