Flex is niet zo flex

Het plan om tot 2030 700.000 nieuwe reguliere woningen te bouwen lijkt schier onhaalbaar. Er zijn veel plannen, maar ze zijn in de praktijk zo zacht als boter en leiden tot niets.

De overheid wil tot 2030 ook nog eens 85.000 zogeheten flexwoningen bouwen. Alleen al in 2023 en 2024 moeten er elk jaar 15.000 neergezet worden. Hoe reëel zijn die plannen? Een flexwoning wordt gedefinieerd als een woning van tijdelijke aard (levensduur of locatie) of als een permanente woning bestemd voor tijdelijke huurcontracten.

Modulaire woningen zijn doorgaans klein; de gemiddelde oppervlakte van een eengezinswoning is 40 m2 en die van een appartement 31 m2. Ze worden daarom voornamelijk bewoond door alleenstaanden. De beoogde doelgroep voor deze woningen zijn in de regel kwestsbare mensen of alleenstaande spoedzoekers; zoals gescheiden personen, starters, studenten, ouderen en herstellenden. In een studie uit 2016 werd destijds geschat dat een tiende deel van de Nederlandse bevolking als spoedzoeker kwalificeert.

Wat voor de bouw van reguliere woningen geldt, gaat de facto ook op voor de flexwoning. De plannen zijn er, maar de uitvoering laat zeer te wensen over.

Zo is tussen 2017 en 2019 het aantal gebouwde tijdelijke woningen opgelopen van 2.100 naar 3.200. Het CBS heeft op basis van enquêtes onder gemeenten hierover een inschatting gemaakt. Het aantal vergunde tijdelijke woningen komt over de periode 2019 tot en met 2021 uit op 7.200, ofwel gemiddeld 2.400 vergunningen per jaar.

Dat is niet indrukwekkend. Erger nog, sinds 2020 heeft het aantal verleende vergunningen eerder de neiging te dalen dan te stijgen.

Hoe komt dat, terwijl de voorwaarden voor flexibel bouwen veel gunstiger klinken dan voor de reguliere bouw? Er gelden minder eisen voor flexwoningen zolang ze tot 15 jaar op een locatie geplaatst worden. Hierdoor kan op bouwkosten worden bespaard. Bovendien maakt de modulaire bouw van deze woningen in een fabriek een veel snellere bouwtijd op de bouwplaats mogelijk. Een ander voordeel van tijdelijke woningen is de mogelijkheid om te bouwen op locaties waar het huidige bestemmingsplan of afspraken tussen gemeenten onderling geen ruimte bieden voor reguliere (permanente) woningen.

Wat zijn dan de belemmeringen? In de praktijk gaat het vaak om zaken als de beschikbaarheid van locaties. Zo wordt het vinden van een geschikte locatie lastiger gemaakt doordat gemeenten stevige eisen stellen aan het project. Daarnaast blijken bezwaren in het bestaan van beperkende regelgeving en weerstand bij de lokale bewoners.

Sommige belemmeringen lijken moeilijk oplosbaar. Zoals gezegd, om tijdelijke woningen te kunnen bouwen, moeten door gemeenten locaties worden aangewezen. Het is voor gemeenten moeilijk om hiervoor geschikte locaties te vinden. Regelgeving vereist, dat locaties van voldoende kwaliteit zijn om mensen er te laten wonen. Met uitzondering van arbeidsmigranten worden de tijdelijke woningen voor spoedzoekers in de praktijk vooral op locaties gebouwd die ook geschikt zijn voor reguliere woningen. De bouw van de tijdelijke woning concurreert dus met die van de reguliere woning. Dat geeft uiteraard problemen. Die kunnen nog verergerd worden als lokale bewoners zich keren tegen de mogelijke komst van (categorieën of substantiële aantallen) spoedzoekers.

Daarnaast speelt voor opdrachtgevers het geringere rendement een rol. Opdrachtgevers geven aan dat tijdelijke woningen vaak onrendabel zijn en/of minder rendabel dan reguliere nieuwbouw. Dat lijkt samen te hangen met de korte exploitatietermijn waarbinnen veel kosten moeten worden afgeschreven. Een langere exploitatietermijn zou de markt dus stimuleren om tijdelijke woningen te bouwen.

En dan zijn er nog heel praktische problemen die niet een-twee-drie opgelost kunnen worden. Wat te denken van de nutsvoorzieningen? De beheerders van deze voorzieningen werken vaak met lange termijnagenda’s en zijn dus niet ingesteld op het korte bouwproces van flexwoningen. Tenslotte, de meeste woningprojecten bleken niet goed geschikt voor zeer tijdelijke plaatsing. Grondwerk bleek langer in beslag te nemen dan verwacht en de constructie stuitte op veel van dezelfde problemen waar in de reguliere nieuwbouw tegenaan wordt gelopen.

Het is dan ook niet erg vreemd dat de realisatie van het aantal flexwoningen achterblijft bij de doelstellingen. Gelet op de aard van de belemmeringen ziet het er niet naar uit dat daar snel verandering in komt.