Het gezonde verstand kan veel betekenen voor de woningmarkt

De huizenmarkt is alweer een paar jaar volkomen uit het lood geslagen. Zonder veel overdrijven kun je stellen dat de gekte regeert. Er is immers schaarste! Dat heeft veel te maken met het simpele feit dat er te weinig nieuwbouw gepleegd wordt.

Die ligt nog steeds lager dan in de jaren voor de crisis van 2008. In 2007 kwamen er nog 85.000 nieuwe huizen gereed, terwijl dat er in 2017 slechts 63.000 waren. Hoe komt dat en hoe kan dat? Menigeen zal onmiddellijk Pfas en stikstof roepen. Het milieu en de betreffende uitspraken van de rechter hebben ongetwijfeld een rol gespeeld.

Toch speelt er meer. In Nederland is, in tegenstelling tot de ons omringende landen, het verband tussen nieuwbouw en de vraag naar woningen niet zo heel sterk. Als er al een verband is, dan is dat toch vooral tijdsafhankelijk. In de crisistijd daalde de nieuwbouw sterk, nu kan de bouw de vraag allang niet meer bijbenen.

Ruimtelijke ordening

Wat een rol speelt, toen en nu, is dat het aanbod niet volledig aansluit bij de vraag. Dat heeft alles te maken met de waarde die overheden hechten aan de leefomgeving. Dat impliceert dat er in dit land sprake is van een strikt ruimtelijk ordeningsbeleid. Een dergelijk strikt beleid moet wel uitmonden in een beperking van de beschikbare woninglocaties. Het gaat misschien wat ver om de gemeente als hoofdschuldige aan te wijzen, maar ze spelen wel een grote rol bij het formuleren van het beleid van ruimtelijke ordening. Zonder gemeentelijke medewerking geen nieuwbouw. Een groot probleem daarbij is dat weinig gemeentes er belang bij hebben om optimaal te presteren. Ze bouwen minder dan mogelijk is. Dat komt omdat de meeste bestaande bewoners van een stad of dorp weinig belang hebben bij nieuwbouw. Dat kan electorale consequenties hebben. De belangen van mensen die baat hebben bij nieuwbouw spelen derhalve een ondergeschikte rol in de gemeentelijke besluitvorming.

Huizenprijzen nieuwbouw Nederland

Naast electorale belangen spelen er nog financiele belangen. Als gemeenten slechts een faciliterend grondbeleid kunnen voeren, dan zijn de mogelijkheden om financeel te profiteren van de nieuwbouw slechts beperkt. Gemeenten proberen daarom indirect te profiteren door lange wensenlijstjes te formuleren voordat de nieuwbouw kan doorgaan. Dat leidt tot onnodige vertragingen, maar dat is niet het enige. Het zeg maar indirect afromen van de baten van de nieuwbouw leidt er in de praktijk ook toe dat er minder gebouwd wordt dan mogelijk is, zeker als de prijzen stijgen.

Het is zodoende in ieders belang dat de gemeente direct financieel meer en beter kan profiteren van de nieuwbouw. Een duidelijke optie is om in geval van faciliterend grondbeleid gemeenten in staat te stellen een heffing op te leggen aan de planbaten. Dat zijn baten die het gevolg zijn van de waardevermeerdering van de grond door de bestemmingswijziging. De gemeente kan eventueel die waardevermeerdering (gedeeltelijk) afromen.

Provinciale Staten

Gemeenten zijn niet de enige partij die willen en wetens de belangen van woningzoekenden verwaarlozen. Ook Provinciale Staten voeren vaak een beleid dat snelle nieuwbouw bepaaldelijk in de weg staat. Steeds opnieuw blijkt dat provincies veel meer dan gemeentes de nadruk leggen op het behoud van de open ruimte en op andere beleidsdoelen zoals een goed bereikbaarheid. Ze zijn ook als de dood dat gemeenten om financiele motieven meer bouwen dan nodig is.

Het kan dus gebeuren dat in regio’s waar grote woningschaarste is, gemeentes een minder actief bouwbeleid kunnen voeren. Minder terughoudendheid zou dus op zijn plaats zijn. Dat wil weer niet zeggen dat de provincie geen functie meer heeft. Het is haar taak een open oog te hebben en te houden voor conflicterende belangen. Denk aan de botsende belangen van woningbouw, milieu, natuur en bijvoorbeeld landbouw.

Misschien is het goed als de rijksoverheid haar traditioneel sturende rol weer op zich neemt. Niet dat de rijksoverheid per definitie de wijsheid in pacht heeft, maar vanuit de landelijke politiek groeit de wens voor meer betaalbare woonruimte. Dat kan uitnodigen om een actieveve rol te spelen. Zo kan het rijk op regionaal niveau ambities opstellen, die decentrale overheden op hun beurt nader uitwerken en invullen.

Flexibiliteit

Edoch, zelfs als overheden op elk niveau hun verantwoordelijkheid nemen, dan nog is dat geen garantie dat de nieuwbouw in Nederland gaat versnellen. Er is in dit land een overmaat aan bureaucratie en een gebrek aan flexibiliteit. Het opstellen en wijzigen van bestemmingsplannen is een tijdrovende affaire vanwege de talloze procedures die doorlopen moeten worden. Er bestaat een te sterke focus op details. Volgens betrokken partijen is er al een wereld te winnen als er minder aandacht is voor details die niet noodzakelijkerwijs in een bestemmingsplan thuishoren.

Ook in de planfase is nog tijwinst te behalen. De lange duur daarvan is te wijten aan de intensieve afstemming tussen gemeenten en ontwikkelaars. Het is aanbevelenswaardig dat ook in de planfase er minder onderwerpen op tafel komen. Gemeenten zouden bijvoorbeeld gebruik kunnen maken van vaste regels die binnen de gemeente voor alle projecten gelijk zijn. Is daar één keer een besluit over genomen door de gemeenteraad, dan liggen de regels voor alle navolgende projecten vast. Het wiel hoeft maar eenmaal uitgevonden worden.

Ook is het misschien mogelijk om het type woningen dat gebouwd wordt niet langer op projectniveau te sturen. Dan is verevenen binnen een project niet langer nodig. Dit systeem kan zodanig ingericht worden dat er prikkels blijven om bepaalde segmenten van woningtypes wel te bouwen, zoals sociale huurwoningen. Daar hoeft dan niet over onderhandeld worden.

Het moge duidelijk zijn. Er is niet alleen een gebrek aan bouwvakkers en bouwmaterialen dat de nieuwbouw vertraagt. Er is ook nog veel regelgeving en ook spelen lokale en regionale belangen een vertragende rol. Je mag echter ook concluderen dat je met gezond verstand een hele hoop van de institutionele hindernissen kunt opruimen.

Bron: Centraal Planbureau, Het bouwproces van nieuwe woningen, 2019