Het woningbeleid berustte op verkeerde vooronderstellingen

Een van de resultaten van die tekorten is een aanhoudende stijging van zowel koopsommen als huursommen. Het gevolg daarvan is weer dat grote groepen Nederlanders het nakijken hebben als het om woningen gaat. De politiek zit met de handen in het haar, want de woningnood kan wel eens ontaarden in een groeiende maatschappelijke ontevredenheid.

Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken spreekt van een complex probleem, waarvoor geen simpele oplossing is. De paniek binnen de politiek steekt schril af bij de politieke zelfvoldaanheid van enkele jaren eerder. In 2017 verklaarde toenmalig minister Stef Blok van VROM, dat hij als enige VVD-er een heel ministerie had laten verdwijnen. Dat ministerie was volgens Blok niet meer nodig nu de nodige veranderingen waren doorgevoerd. De was een Woonakkoord en de Verhuurdersheffing was een feit. Daarnaast waren bevoegdheden voor huisvesting, zoals bestemmingsplannen, overgeheveld naar lokale en provinciale overheden. Parmantig verklaarde de minister dat VROM eigenlijk al in 1965, na de wederopbouw, afgeschaft had kunnen worden.

De opstelling van Stef Blok is die van de neo-liberaal die streeft naar een kleine overheid, waardoor burger en bedrijf zich maximaal kunnen ontplooien. Blok was er daarom ook heilig van overtuigd dat ook op het gebied van Volkshuisvesting meer marktwerking een heilzame uitwerking zou hebben. Het was in die jaren een nog veel gedeelde opinie. Daarbij ging men er aan voorbij dat wonen een grondrecht is naast bijvoorbeeld onderwijs, gezondheidszorg en veiligheid. Anno 2021 is dit heilig geloof grotendeels uitgedoofd.

Stef Blok stoelde zijn beleid niet alleen op zijn neoliberale opvattingen, maar ook op de modellen van het centraal Planbureau, die zijn beleid theoretisch onderbouwden. Een studie van de Rijksuniversiteit Groningen, Analyse van het woningmarktmodel van het Centraal Planbureau, concludeert dat de modellen niet kloppen en derhalve tot de verkeerde en fnuikende conclusies leiden. Volgens het Woningmarktmodel van pakweg 10 jaar geleden zou invoering van de Verhuurderheffing louter positieve gevolgen hebben. De Verhuurderheffing zou tot hogere huren leiden en daarmee bij woningcorporaties meer investeringen uitlokken in nieuwbouw. Het CPB ging eraan voorbij dat voor woningcorporaties betaalbaarheid een zeer belangrijke doelstelling is. De praktijk was dan ook dat de corporaties al snel een punt zetten achter de huurstijging. Het uiteindelijk resultaat van de verhuurderheffing was dat de nieuwbouw door de corporaties halveerde. Een al even vreemde uitkomst van het CPB woningmarktmodel was die van het aanbod van nieuwbouwwoningen. In het model groeide het aanbod van nieuwe woningen alleen dankzij de marktprijs. Woningbouwcorporaties dragen bij aan het aanbod van nieuwe woningen maar dat heeft geen invloed op het totale aanbod. Als corporaties bouwen, verdringen ze marktpartijen. Dat doet wel de marktprijs. Hogere prijzen en een hogere winstgevendheid zet grondeigenaren en projectontwikkelaars aan tot daden.

Figuur 1 Het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt aan woningcorporaties, als opdrachtgever, 2012 - 2020                                         

Het woningmarktmodel is een grove versimpeling van de werkelijkheid, maar het heeft enorme consequenties gehad op de woningmarkt met funeste gevolgen van dien. In combinatie met het neoliberale denken heeft het ervoor gezorgd dat de woningmarkt kortweg gezegd een puinhoop is. De Rijksoverheid geeft geen sturing meer, lagere overheden ruziën om competenties en de markt lost veel minder op dan altijd verondersteld en beweerd werd. In een dergelijk mistige omgeving is het normaal dat derde partijen toestromen om al dan niet met goede bedoelingen oplossingen aan te dragen.

Rabobank en SmartBuilds

Een van die partijen is verrassenderwijs Rabobank. Deze bank heeft plannen publiek gemaakt om komende jaren pakweg 12.000 tijdelijke woningen te gaan bouwen om de ernstigste nood te lenigen. Rabobank zegt tot deze stap gekomen te zijn uit maatschappelijke betrokkenheid. Dat laatste klinkt misschien wat vreemd uit de mond van een bankier, maar in feite keert de bank terug naar haar oorspronkelijke wortels en dat is het coöperatieve denken, zoals dat aan het begin van de 20^ste eeuw vooral in katholieke kringen in zwang raakte.

Zij heeft daarvoor zelfs een aparte dochter opgericht, SmartBuilds. Naar eigen zeggen beschikt de dochteronderneming niet alleen over de nodige financiële kennis, maar heeft ze ook expertise ontwikkeld op de nieuwe markt voor flexwonen. Daarnaast kan SmartBuilds een beroep doen op een andere dochter van Rabo, Bouwfonds Property Development (BPD). Het inschakelen van BPD maakt meteen duidelijk dat het initiatief van Rabo niet puur charitatief is. Het gaat volgens de initiatiefnemers om forse investeringen en die moeten wel terugverdiend worden. De uitdaging is daarom vooral om de huurwoningen betaalbaar te houden. Een coöperatieve bank als Rabo hoeft echter niet naar winstmaximalisatie te streven. Dat is juist een van de voordelen van coöperatief bankieren, zo klinkt het.

In het hele proces van initiatief tot en met de verhuurfase houdt SmartBuilds de controle. De dochteronderneming wil met verschillende partijen zoals gemeentes en projectontwikkelaars samenwerken, maar ze eist wel de regisseursrol voor zichzelf op. Naar eigen zeggen is dat nodig om de huurders te kunnen garanderen dat de huur betaalbaar blijft. Door op de bok plaats te nemen wil SmartBuilds/Rabobank ook greep houden op wat er met de flexwoningen gebeurt, als er zeg maar een ‘tweede leven’ aanbreekt.

SmartBuilds ziet zichzelf niet als een concurrent van de woningcorporaties, eerder als aanvullend. Het werkterrein  voor de corporatie is de sociale huursector, terwijl de bankiers zich vooral richten op het middensegment van de huurmarkt. Naar eigen zeggen ligt samenwerking met de woningcorporaties voor de hand. Veel gemeenten zijn immers gecharmeerd van gecombineerde en gemengde woonwijken.

Dat laatste klinkt mooi en plausibel, maar het is toch weer niet de bedoeling dat tijdelijk bouwen gaat plaatsvinden op grond die bestemd  is voor ‘vaste woningen’. Volgens SmartBuilds hebben echter al meer dan veertig gemeentes zich bij het loket gemeld en ook nog eens een groot aantal partijen met grondposities. Er kan volgens de dochter op meerdere plaatsen gebouwd worden: binnenstedelijk, industriegebied tot op een weiland in het buitengebied. Dit optimisme staat in schril contrast met de conclusies van de studie van het Planbureau voor de Leefomgeving. Die studie uit 2020 kwam juist tot de conclusie dat de mogelijkheden voor flexbouwen beperkt waren. In de nieuwsbrief van juli van dit jaar is uitvoerig aandacht besteed aan de uitkomsten van het PBL-onderzoek.

Dat alles laat onverlet dat de noodzaak om flexibel te gaan bouwen met de dag toeneemt. Het laat ook onverlet dat het tijd wordt te breken met de ingewikkelde regelgeving van vandaag. Gebeurt dat niet dan is de ergste woningnood over 10 jaar nog niet bezworen. Het is tijd voor optimisme, misschien tegen beter weten in.