Huren wordt een onmogelijke opgave

Vooral jongen met een gemiddeld inkomen dreigen tussen wal en schip te vallen. Ze krijgen geen hypotheek bij de bank en ze verdienen te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Ze zijn aangewezen op de geliberaliseerde huurmarkt. Maar ook in dat segment is niet prettig toeven.

De woningmarkt bestaat uit twee segmenten, te weten de gereguleerde en de geliberaliseerde markt. De laatste kent huurprijzen tot € 710 per maand en de eerste vanaf € 710. De institutionele belegger is traditioneel actief in beide marktsegmenten. Het bijzondere is dat de belegger in het gereguleerde segment een boete betaalt aan de overheid in de vorm van de verhuurdersheffing. Dat is een heffing over de WOZ-waarde van de huurwoningen. De heffing kan oplopen tot 1,5 maandhuur en is in de afgelopen crisisjaren ingevoerd. Beleggers betalen die boete om de nationale schuld te verlagen.

Ook woningcorporaties betalen een boete van vele miljarden. Dat maakt het wel moeilijk om voldoende te investeren in nieuwe woningen en die zijn hard nodig, ook in het gereguleerde segment.

Er vallen onwenselijke ontwikkelingen waar te nemen in het gereguleerde segment, in het bijzonder bij de corporaties. Die hebben uit een oogpunt van efficiency hun bezit zoveel mogelijk geclusterd. Het gevolg is een samenklontering van mensen met een laag inkomen. Scheefwonen is in die optiek zo gek nog niet. Het doorbreekt de segregatie. Er zijn trouwens niet zoveel scheefwoners meer.

Niet alleen de belegger speelt een belangrijke rol bij het functioneren van de woningmarkt, maar ook de overheid. Zo blijkt uit een studie van het Centraal Planbureau (CPB) dat de positie van de middeninkomens op deze markt nog steeds verslechtert. Ze kunnen niet meer terecht op de hypotheekmarkt, omdat de eisen voor een hypotheek aangescherpt zijn. Ze kunnen vaak evenmin terecht op de gereguleerde markt, omdat hun inkomen vaak te hoog is.

Dat is het mede het gevolg van overheidsingrijpen. Institutionele beleggers springen nu in het gat dat zodoende ontstaan is. Ze hebben naar eigen zeggen pakweg € 5 miljard beschikbaar voor deze markt. Ze hoeven niet zo nodig bij te bouwen, maar ze kloppen regelmatig aan bij de woningcorporaties. Die kunnen wel een financieel steuntje in de rug gebruiken nadat ze hun verplichtingen aan het rijk zijn nagekomen.

Het verdienmodel van de beleggers is om deze woningen dan boven de sociale norm te tillen door de woning te verbeteren. Dan snijdt het mes aan twee kanten. Ze hoeven geen boete meer te betalen en de huurders zijn vogelvrij.

Alles verandert en niets blijft hetzelfde en dat geldt ook voor de woningmarkt. Ook die is voortdurend in beweging. De laatste veranderingen dateren van het begin van 2017. Corporaties zijn weer in goeden doen en voelen er nog maar weinig voor om nog meer huizen te verkopen, zeker nu de huren in de gereguleerde sector omhoog aan. Die huurstijgingen pakken nadelig uit voor de huurders in de geliberaliseerde sector.

Door de stijging van de gereguleerde huurprijzen is de werkwijze van de institutionele belegger veranderd. De huur start nu pas bij pakweg € 800 om te voorkomen dat de geliberaliseerde huurwoningen anders in het gereguleerde segment belanden. Corporaties mogen overigens geen huizen meer in de geliberaliseerde sector bouwen.

Vanuit welke hoek ook bezien, de conclusie moet luiden dat er te weinig bijgebouwd wordt. De voornaamste slachtoffers zijn de middeninkomens. Het nadeel van institutionele beleggers is weer dat ze alleen daar bouwen waar het echt renderend is, waar mensen het kunnen betalen.

Voor het tekort aan nieuwe woningen zijn meerdere redenen aan te wijzen. Er is een tekort aan bouwvakkers en een gebrek aan materialen. Een oorzaak vormen ook de bestemmingsplannen die in de loop van de crisis gewijzigd zijn. Bouwbedrijven vielen in de afgelopen crisisjaren stil, omdat projecten geen doorgang meer konden vinden. Banken eisten dat 70% van de woningen al verkocht was voordat met de bouw begonnen kon worden.

Voor het financieren van bouwprojecten en huizen is lang geld nodig. Het langdurig stil komen liggen van de bouw en bouwprojecten had ook als gevolg dat de expertise bij de gemeente wegebde. De betreffende ambtenaar werd wegbezuinigd. Dat vergemakkelijkt het wijzigen van bestemmingsplannen en het helpt niet bij het opstarten van nieuwe projecten. De bouwwereld heeft soms geen passende gesprekspartner.

Voor de Nederlandse overheid is de groeiende belangstelling van niet-bancaire investeerders in de woningmarkt een zegen. Die wil het gewicht van de banken op de hypotheekmarkt terugbrengen.

In de crisisjaren waren banken in de problemen gekomen. Banken moesten toen reserves aanhouden op basis van Loan-to-Value (ltv). Dat betekende dat banken steeds meer reserves moesten opbouwen, maar banken bleven in dat opzicht in gebreke. Voor DNB was dat een verkeerde ontwikkeling. Het kon de stabiliteit van het financieel bestel in gevaar brengen. Op de hypotheekmarkt nam het aantal gedwongen woningverkopen en betalingsachterstanden opvallend genoeg echter niet echt noemenswaardig toe in de crisisperiode. De Nederlandse ltv’s waren blijkbaar geen oorzaak voor huishoudens om in problemen te komen. De opstelling van DNB heeft er waarschijnlijk wel toe bijgedragen, dat de rol van de banken op de hypotheekmarkt gaat verminderen.

Hoe je het ook draait of keert, de komende jaren zullen bij ongewijzigd beleid grote groepen, vooral starters noodgedwongen langs de kant van de woningmarkt blijven staan. Een snelle oplossing van het woningtekort ligt absoluut niet voor de hand.

Er zijn wel deeloplossingen mogelijk. Een deeloplosing is dat ouders een gedeelte aan hun kinderen schenken, waardoor die in ieder geval in aanmerking komen voor een hypotheek. Niet ieder ouderpaar heeft uiteraard een vermogen op de bank staan. Veel ouderparen hebben echter wel een eigen huis en die stapel stenen vergenwoordigt ook vermogen.

Ouderparen met een eigen huis kunnen overwegen hun huis te verkopen en vervolgens terug te huren. Op die manier komt er vermogen vrij om hun kinderen een steuntje in de rug te geven. Wie meer over de mogelijkheden van sale and leaseback wil weten, verwijzen we naar onze website https://thuisborg.nl/. Daar kunt u terecht voor meer informatie en voor al uw vragen.