Is flexibel bouwen de sleutel voor het verminderen van de woningnood?

4 maanden ago · · 0 comments

Is flexibel bouwen de sleutel voor het verminderen van de woningnood?

In Nederland loopt de woningnood steeds verder op. De problematiek rondom Pfas en stikstofuitstoot had de bouw al grotendeels stilgelegd. Het coronavirus heeft de ellende alleen maar vergroot. En dan te bedenken dat er in Nederland minimaal 75.000 woningen per jaar bijgebouwd moeten worden om de woningnood enigszins te beteugelen. Nu lijkt het erop dat de tekorten tot 2030 eerder de neiging hebben om verder op te lopen, dan om te dalen. Onder de huidige omstandigheden kan het tekort over 10 jaar nog steeds uitkomen op een getal ergens tussen 300.000 – 400.000.

Dit is feitelijk een onacceptabele situatie. Het betekent min of meer dat komende generaties buiten de boot dreigen te vallen als het om het kopen of zelfs maar het huren van een woning gaat. De overheid lijkt zich hier gelukkig terdege van bewust en is naarstig op zoek naar mogelijkheden om de tekorten niet nodeloos verder op te laten lopen. Een groter aanbod van tijdelijke woningen lijkt een mogelijkheid om extra ruimte te creëren. Minister Ollongren heeft daarom al in 2019 een stimuleringsaanpak Flexwonen aangekondigd. Flexwonen is hier een verzamelterm voor tijdelijke contractvormen, en tijdelijke of verplaatsbare woningen. Die vormen een flexibele schil op de woningmarkt. De hoop is dat deze aanpak de mogelijkheden van gemeentes, corporaties, ontwikkelaars en verhuurders voor flexwonen groter maakt.

De overheid heeft een stimuleringsprogramma ontwikkeld om partijen te bewegen snel flexwoningen te gaan neerzetten. Zo mag er bij flexwonen langer afgeweken worden van het bestemmingsplan. Er zijn ook mogelijkheden voor vrijstelling van de verhuurdersheffing te krijgen. Kortere juridische procedures moeten ervoor zorgen dat de flexibele schil snel opgeschaald kan worden. De minister noemt een beperking! Tijdelijke woningen mogen niet ten koste gaan van vaste woningen.

Al met al is er voldoende reden voor optimisme, maar opnieuw blijkt dat de praktijk weerbarstig is. De Tweede Kamer had gevraagd om 15.000 flexwoningen per jaar, maar voor 2020 is slechts een getal van 7.000 ingeboekt. Als mogelijke reden voor deze teleurstelling lijkt een tekort aan geschikte locaties. De minister heeft daarom het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) verzocht een inventarisatie te maken van welke locaties beschikbaar zijn of beschikbaar gemaakt kunnen worden.

Ruimtelijk afwegingskader

Om een beter inzicht te verkrijgen in wat wel of niet mogelijk is op het gebied van flexwoningen, zegt het PBL in typisch ambtelijk jargon een zogeheten ruimtelijk afwegingskader te willen ontwikkelen. Zo’n kader moet de grenzen aangeven waarbinnen de keuze voor flexwonen kan worden afgewogen. Het kader moet uitmonden in een breder plaatje. In tweede instantie zal het PBL een breder afwegingskader ontwikkelen, waarmee ook niet-ruimtelijke aspecten in beeld moeten komen. Het taalgebruik stelt niet erg gerust.

In het ruimtelijk afwegingskader komt de nadruk te liggen op twee ruimtelijke voorwaarden: zijn locaties beschikbaar en zijn ze ook geschikt. Een locatie is geschikt als het huidig gebruik extensief is. Daarmee bedoelt het PBL dat de locatie onbebouwd is, braak ligt of gebruikt wordt voor extensieve landbouw. Daarnaast mogen er op de locatie geen omgevingsrechtelijke beperkingen gelden en mag er de komende tien jaar geen woning- of utiliteitsbouw gepland staan. Dat zou immers ten koste kunnen gaan van permanente woningbouw.

Beschikbaar wil echter niet automatisch zeggen dat een plek ook geschikt is voor flexbouw. Een plek is pas geschikt als die past bij de behoeftes van de beoogde bewoners. Wat die behoeftes zijn verschilt per regio en verandert in de tijd. Flexwoners zijn bovendien zeer heterogeen van samenstelling. Zo kan het gaan om statushouders maar ook om Nederlandse jongeren. Vanwege de hoge heterogeniteit gaat het PBL bij zijn onderzoek liever niet uit van doelgroepen maar van flexmilieu’s. Dat zijn woonmilieu’s die zich van elkaar onderscheiden door o.a. bereikbaarheid met het openbaar vervoer, dichtheid van de bebouwing en minimale vloeroppervlakte per woning.

Noord-Holland

Het PBL heeft in eerste instantie een verkenning gemaakt van de mogelijkheden die de provincie Noord-Holland biedt. De keuze is gemaakt op basis van de voorhanden data en gegevens van de plancapaciteit voor reguliere woningbouw. Op basis van de beschikbaarheidscriteria blijkt al heel snel, dat er maar weinig geschikte locaties te vinden zijn rondom de steden. Er zijn daar heel veel omgevingsrechtelijke beperkingen zoals bescherming van het landschap. De meeste locaties zijn te vinden – weinig verrassend – in het noorden van de provincie. Als er nog wat soepeler met de voorwaarden wordt omgegaan nemen daar de mogelijkheden alleen maar toe. Het PBL noemt dit de variant ‘Hoog’.

Beschikbaar is niet hetzelfde als geschikt en dat geldt zeker ook voor Noord-Holland. Het gaat er uiteindelijk om welk programma van eisen wordt losgelaten op de beschikbare locaties. Als het om zaken als betaalbaarheid, minimaal vloeroppervlak, maar ook bereikbaarheid met openbaar vervoer, dan vallen al snel heel veel locaties af. In de case study Noord-Holland gaat het PBL ervan uit dat de doelgroepen meestal geen auto hebben, maar wel naar studie of werk moeten. Bereikbaarheid is dan een zwaar criterium. Onder deze voorwaarde blijft dan slechts 20% van de beschikbare locaties over. Het PBL voegt er onmiddellijk aan toe dat de resterende mogelijkheden nog steeds aanzienlijk zijn. Of zoals het PBL zelf stelt: het is allemaal een kwestie van draaien aan de knoppen om tot een beter resultaat te komen. In laatste instantie is het woord aan de lokale politiek! Dat stelt niet gerust, alle goede bedoelingen ten spijt. Bijna automatisch gaan dan andere factoren een rol spelen, zoals lokale acceptatie. Wie weet heeft het PBL daar in zijn vervolgstudie nog enkele suggesties voor.

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving, RUIMTE VOOR FLEXWONINGEN
Naar een afwegingskader voor het plannen van locaties voor tijdelijke woonruimte. Oktober 2020

Categories: Nieuwbouw Vastgoed