Investeringen in vastgoed, die in een normaal jaar een
waarde hebben van Euro 20 – 22 miljard, vielen in het afgelopen jaar terug naar
een waarde van pakweg Euro 16,8 miljard. De malaise is vooral het gevolg van
zowel de waardedaling van de transacties als van een teruglopend aantal
transacties. Debet hieraan zijn factoren als een stijgende inflatie, hogere
rentetarieven en een ongunstige bouwkostenindex. Ook de box 3 veranderingen
deden de markt geen goed.
Zakelijk vastgoed
De malaise in de vastgoedsector is vooralsnog niet
geweken. Toch zijn de eerste positieve signalen zichtbaar. Dat is dan vooral op
de kantorenmarkt. Het aantal transacties laat ook hier nog steeds te wensen
over, maar er liggen kansen. Dan gaat het vooral om duurzaamheid. Dit type
kantoren ligt geleidelijk aan beter goed in de markt, zeker als deze kantoren
ook nog eens flexibele ruimtes bieden.
Onverwachte mogelijkheden biedt wellicht agrarisch
vastgoed, zowel voor investeerders als voor ontwikkelaars. Nederland kent sinds
kort een agrariër-vriendelijke regering met regeringspartijen als BBB en PVV,
maar dat doet weinig af aan de werkelijkheid. Veel boeren willen wel af van hun
grond en hun bedrijfspanden. Ze hebben geen opvolger of ze zien nog maar weinig
toekomst in ‘boeren’. Juist de vrijkomende panden bieden mogelijkheden voor
creatieve investeringen waardoor ze nieuwe woonbestemmingen kunnen krijgen.
Woningmarkt
Op de woningmarkt overheerst vooralsnog onzekerheid en
onduidelijkheid. De grote vraag is hoe de nieuwe Huurwet gaat uitpakken. Wel is
duidelijk dat de prijs voor een woning de weg omhoog weer heeft teruggevonden.
Een aantal factoren speelt hier een rol. Zo zijn de lonen de afgelopen maanden
fors gestegen. Daardoor is de leencapaciteit van de woningzoekenden toegenomen.
De markt blijft echter krap. De vraag naar woningen heeft ook nog eens de
neiging te stijgen omdat het aantal huishoudens groeit.
Een beetje slimme investeerder kan hiermee zijn voordeel doen. De rente is weer aan het dalen, zij het voorzichtig. Dat maakt kopen om te verkopen of te verhuren toch weer interessant. De stijgende rente was juist een factor van belang waardoor vastgoedbedrijven hun rendementen onder druk zagen komen en tot verkoop overgingen. Een dalende rente kan het omgekeerde effect hebben.
Het is voor investeerders en beleggers misschien ook goed
om in hun overwegingen mee te nemen dat de opkoopbescherming gaat naar een
WOZ-waarde van Euro 640.000, --. Dat impliceert dat middenklasse woningen
tussen zeg maar Euro 300.000 – Euro 600.000 zeer interessant zijn met het oog
op een mogelijke verkoop.
De vraag blijft onverminderd groot en misschien biedt het
lopend jaar en 2025 onverwacht goed nieuws voor de vastgoedinvesteerder. Hoe
vreemd het ook klinkt, maar misschien kan de PVV hierin een positieve rol
spelen. De partij heeft zich bij herhaling uitgesproken voor meer woningen en
minder regeldruk. Of dat allemaal een-twee-drie haalbaar is, dat is een andere
vraag. Wel kan er een ander klimaat ontstaan.
Los nog van een eventueel veranderend klimaat, Nederland
kent een slapend potentieel aan woningen. Dat zijn panden die nu al een
woonbestemming hebben maar niet als woning in gebruik zijn. Het zou gaan om een
potentieel van 260.000 woningen, een niet te versmaden aantal. En dan zijn er
nog zeker 6000 kantoren die omgetoverd kunnen worden tot woningen. Er liggen in
dit land nog steeds onvermoede kansen. Er is wel gedegen onderzoek voor nodig!
Splitsen en optoppen
Het splitsen van woningen is al van onheuglijke tijden en
is ook in 2024 weer heel erg populair. Het splitsen van woningen is heel vaak
mogelijk. Het vraagt niet om bijzondere kennis. Een leek of een beginnende
vastgoedinvesteerder kan snel en gemakkelijk antwoord krijgen op de vraag of
splitsen mogelijk is.
Er zijn twee categorieën woningen die in aanmerking komen
voor splitsen. Dat zijn eengezinswoningen en appartementen of etagewoningen.
Voor beide types zijn andere spelregels en die hebben voornamelijk betrekking
op de oppervlakte van het pand. Het is overigens gemakkelijker om een
eengezinswoning te splitsen dan een appartement/etagewoning. Het draait in
essentie toch om de oppervlakte. Zo moet in Amsterdam een eengezinswoning een
oppervlakte hebben van 200 m2 en een appartement moet minimaal 100 m2 groot zijn.
Het gaat hier om gemiddeldes. Een woning van 200 m2 kan gesplitst worden in 2
woningen van elk 100 m2 of in 120 m2 en 80 m2, etc.
Waar het splitsen van woningen al sinds jaar en dag
gebeurt, is dat bij optoppen veel minder het geval. Optoppen betekent dat één
of meerdere lagen op een woning worden toegevoegd. Zodoende ontstaan er nieuwe
woningen zonder dat er extra grond voor nodig is. Dat is vooral interessant
voor steden en draagt tegelijkertijd bij aan het verlichten van de woningnood.
Onderzoek zou aantonen dat er door optoppen tot 2033 100.000 extra woningen
gecreëerd kunnen worden. Dat scheelt een slok op een borrel bij het bestrijden
van de woningnood.
Een nadeel is wel dat de procedures nog niet helemaal
zijn uitgekristalliseerd. Er zijn vaak onzekerheden over technische
haalbaarheid, kosten, opbrengsten en over de vereiste vergunningen. Het
ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening werkt daarom hard aan
een programmatische aanpak om optoppen op grote schaal te stimuleren. Het gaat
bijvoorbeeld om het ontwikkelen van gestandaardiseerde bouwprocessen en
modulaire producten.
Mits goed aangepakt doet optoppen meer dan alleen het
toevoegen van woonruimte. Het is een integrale aanpak die kan bijdragen aan het
verminderen van zowel de woningnood als het bevorderen van verduurzaming en
leefbaarheid van de stedelijke omgeving. Optoppen gaat vaak samen met
renovaties. Dat kan het pand verbeteren en verduurzamen, maar ook de omgeving.
Anno 2024 zijn er voor de vastgoedinvesteerder en belegger nog voldoende mogelijkheden, maar je moet wel je huiswerk goed doen.
