Zo gingen de prijzen van bestaande koopwoningen in januari van dit jaar met meer dan 9% omhoog vergeleken met een jaar eerder. Dat was de sterkste stijging in twee jaar. Ook wisselden 40% meer huizen van eigenaar in de eerste maand van 2021. Over het hoe en waarom is al heel veel geschreven. Daar zit geen verrassing meer in. Het navrante is echter dat de situatie steeds uitzichtlozer dreigt te worden. Een oplossing voor de huidige krapte dreigt steeds verder uit het zicht te raken. We zetten alles nog eens op een rijtje.
Overdrachtsbelasting
De sterke stijging van het aantal verkochte woningen heeft naar alle waarschijnlijkheid heel veel te maken met het schrappen van de overdrachtsbelasting voor de 35-minners. Aan het eind van 2020 daalde hun aandeel in de totale verkopen sterk, om vervolgens sterk op te veren in de eerste maanden van dit jaar. In januari jl. beliep het aandeel 35-minners van alle verkopen maar liefst 68%.
Dat klinkt allemaal leuk en aardig, maar het voordeel van het niet hoeven te betalen van de overdrachtsbelasting valt (grotendeels) weg tegen de aanhoudend sterke prijsstijging. Het schrappen is toch min of meer een sigaar uit eigen doos. Sterker nog, de explosieve stijging heeft als gevolg dat een eigen woning voor steeds meer 35-minners een onbereikbaar ideaal wordt. De groep die buiten de boot dreigt te vallen zal eerder groter worden dan kleiner. Zo stagneert het aantal woningen dat te koop wordt aangeboden. In november jl. stonden er slechts 37.000 woningen te koop. Niet eerder stond er zo weinig te koop.
Figuur 1 Ongekende krapte op de woningmarkt
Aanhoudende prijsstijgingen
De kans dat hier snel verandering in gaat komen is niet zo groot. Er worden simpelweg te weinig huizen gebouwd. In 2020 ging het in totaal om 79.000 woningen, maar dat aantal zal in het lopende jaar niet gehaald worden. Dat is mede te danken aan de nasleep van de stikstofcrisis. Daardoor zijn er minder bouwvergunningen afgegeven. Met andere woorden, de krapte zal eerder erger worden dan minder. Op dit moment bedraagt het tekort aan woningen meer dan 331.000 woningen, maar in 2025 kan dat tekort wel eens uitkomen op 419.000 woningen. Er wordt niet alleen te weinig gebouwd, het aantal huishoudens dat een woning wenst te kopen blijft maar groeien.
En dus zullen prijzen blijven stijgen, niet alleen in dit jaar maar ook in 2022. Iedereen is inmiddels wel vertrouwd met het woord biedstrijd. Volgens de NVM gaat vandaag de dag pakweg 60% van de huizen boven de vraagprijs weg. De aanhoudende stijging is ook deels toe te schrijven aan het hernieuwde economisch optimisme. De verwachting is dat de economie zich snel zal herstellen als het coronavirus eenmaal overwonnen is. Dat snelle herstel zal er waarschijnlijk voor zorgen dat het aantal werklozen niet al te fors gaat oplopen. Een herstel van de economie zal zich vertalen in een verbetering van het consumentenvertrouwen en dat zal een positieve uitstraling hebben op de koopwoningmarkt.
Figuur 2 Zeer lage hypotheekrentes
Kooplustigen zullen zich in hun zoektocht gesteund weten door prettige financieringsvoorwaarden. De hypotheekrente is nog steeds extreem laag. Sommige groepen kunnen daardoor meer lenen en dus ook meer bieden. Het is niet de verwachting dat de hypotheekrente op korte termijn omhoog gaat. En dus zal er meer geleend en meer geboden worden. Dat lijkt voor de hand te liggen nu leennormen voor sommige groepen verruimd worden. Tweeverdieners krijgen meer mogelijkheden om te lenen, evenals mensen met een studieschuld.
Hoe meer financiële armslag, hoe hoger de prijzen zullen oplopen. Dat bewijst het gedrag van de belegger. Die is bereid om significant meer te betalen dan de koopstarter op basis van zijn rendementseisen.
Samengevat, het ziet er beroerd uit voor de koopstarter. Alle signalen staan eigenlijk op rood. De krapte zal eerder groter dan minder worden en dus zullen prijzen blijven oplopen. Het logisch gevolg is dat steeds meer koopstarters in de kou zullen blijven staan. Voor alleenstaanden of eenverdieners is de koopwoningmarkt al een afgesloten gebied. Het treurige is dat er voor deze groepen eigenlijk geen alternatief is, want ook de huurmarkt is zeer krap en de huren erg hoog. Nederland laat zijn starters simpelweg in de steek!
