Hij verklaarde doodleuk dat er in Nederland eigenlijk geen sprake was van structurele woningnood. Hij werd daarin min of meer bijgevallen door de woningmarktexpert van het Kadaster, Paul de Vries.
Vraagkant
Die wees erop dat er in 2020 75.000 huizen waren bijgekomen, terwijl er ‘maar’ 73.000 gezinnen bijgekomen waren, waarvan het merendeel eenpersoonshuishoudens. Natuurlijk was die opmerking te kort door de bocht en De Vries nuanceerde daarom zijn uitspraak. Omdat bij veel huizenbezitters het idee heeft postgevat dat de rente niet veel lager kan, willen ze daar alsnog van profiteren en willen ze verhuizen. Die extra vraag zet druk op de woningmarkt, aldus De Vries. Door de extreem lage rente kunnen mensen meer betalen voor een huis. Daar komt nog bij dat het 2de inkomen in een gezin sinds dit jaar voor 90% mag meetellen bij de berekening van de maximale hypotheek. Dat draagt extra bij aan de prijsstijging. Los daarvan bestaat de hypotheekrenteaftrek nog steeds, evenals de overdrachtsbelasting.
Het zijn allemaal factoren waardoor huizenkopers in spe de prijs voor een woning steeds verder omhoog duwt. De prijzen liggen in 2021 pakweg 15% hoger dan in 2020 en voor 2022 ligt er volgens experts een stijging van nog eens ruim 12% in het verschiet. Volgens Van Mulligen zijn nergens in Europa de huizenprijzen zover doorgeschoten als in Nederland. De Vries is daarom van mening dat er wat aan de leennormen gedaan moet worden.
Figuur 1 Prijsgroei nog net onder het niveau van 2000
Daar is de Nederlandsche Bank het helemaal eens. De Bank kwam in oktober van dit jaar naar buiten met een studie, waarin ze aanbevelingen deed de vraagkant beter te reguleren. Daardoor zou er een einde moeten komen aan de alsmaar oplopende prijzen, niet alleen voor koopwoningen maar ook voor huurwoningen. Want ook de huurprijzen hebben in deze markt de neiging door het dak te gaan waardoor woningstarters amper of geen kans hebben om te sparen voor een koopwoning. Woningbezitters genieten bovendien fiscale voordelen die de huurder niet heeft. Dat vergroot alleen maar de kloof tussen haves and have nots. Dat is een gevaarlijke trend en kan zelfs tot maatschappelijke ontwrichting leiden. Het riskante leengedrag van de potentiële kopers kan bovendien voor problemen zorgen op microniveau als de rente gaat stijgen en er moet geherfinancierd worden. Hoge schulden leiden op macro niveau tot een grilligere economie.
Figuur 2 Huizenprijzen hangen beperkt samen met woningtekort, volgens DnB
De Bank komt daarom met vier concrete aanbevelingen:
a. Zorg ervoor dat de bestedingsruimte voor de potentiële koper niet verder vergroot wordt, maar eerder ingeperkt. Denk hierbij aan de funeste uitwerking van het inperken van de overdrachtsbelasting.
b. Bouw fiscale voordelen van het eigen woningbezit geleidelijk verder af. Denk daarbij aan het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Ook kan overwogen worden het netto woningvermogen geleidelijk te gaan belasten.
c. Schaf de schenkingsvrijheid voor de eigen woning af. De Bank doelt hierbij op de jubelton en tenslotte.
d. de overheid moet weer de regie nemen op de woningmarkt. Provincies en gemeentes spelen nu op lokaal en regionaal een heel belangrijke rol. Hun beslissingen kunnen echter een bovenregionaal effect hebben. Het is verstandiger dat de overheid daarom weer de regisseur wordt!
Figuur 3 Kloof tussen inkomen – huizenprijzen is in Nederland sterk gegroeid
Aanbodkant
Het bovenstaand verhaal is logisch. Er valt weinig tegen in te brengen, behalve dan die ene vraag: wat heeft de woningzoeker anno 2021/22 aan al deze mooie gedachten? Wat is de huidige stand van zaken? Hoe ziet bijvoorbeeld de aanbodkant eruit? De ontwikkelingen aan de aanbodkant zijn voor de korte, maar ook voor de langere termijn zonder meer zorgwekkend.
Een punt van zorg is dat de nieuwbouwproductie stokt. Zoals de zaken er nu voor staan lijkt de ambitie om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen onhaalbaar. Een belangrijke verklaring daarvoor is de houding van veel gemeenten. De bestuurders en de bewoners voelen vaak weinig voor meer nieuwbouw. Er zijn ook veel belemmeringen om buiten de bestaande bebouwde kom te gaan bouwen. Misschien nog fnuikender is het tekort aan mankracht en bouwmaterialen. Het tekort aan beiden heeft eerder de neiging verder op te lopen dan te slinken.
Figuur 4 Productiebelemmeringen in de Bouw lopen razendsnel op
Het ziet er zeker op de korte termijn niet goed uit voorde starters op de woningmarkt. Dat is zeker het geval als je als starter slechts een gemiddeld salaris verdient en geen bemiddelde ouders achter de hand hebt. Het resultaat is vandaag de dag dat het Eigenwoningbezit onder jongeren daalt.
Het is daarom goed dat instituten als de Nederlandse Bank voorstellen doen om de vraagkant opnieuw te ordenen om de doorschietende prijzen te beteugelen. Anderzijds, ooit zei Jan Schaefer, PvdA staatssecretaris voor Stadsvernieuwing in de jaren ‘70 van de vorige eeuw, ‘in gelul kun je niet wonen’. Natuurlijk is het belangrijk dat prijzen niet doorschieten, maar zeker zo belangrijk is dat er voldoende woningen gebouwd worden. Aandacht voor de vraagkant is meer dan terecht, maar dat mag niet de aandacht afleiden van het groeiende tekort aan woningen.
Figuur 5 Eigenwoningbezit daalt onder jongvolwassenen
