Het bijzondere is, dat die gekte in grote delen van de Westerse wereld leeft. Zo gingen in de VS in de maand april van dit jaar huizenprijzen met maar liefst 20% omhoog. Het was de sterkste stijging in decennia.
Figuur
1 Jaarlijkse prijsstijging
van bestaande woningen in de VS
Het internationale karakter van de exorbitante prijsstijgingen vraagt om
een nadere verklaring. Het is om te beginnen goed om vast te stellen dat
residentieel vastgoed wereldwijd met afstand de grootste beleggingscategorie
is. Vooral in de laatste vier decennia heeft het bezit van één of meerdere huizen voor verhuur een enorme
vlucht genomen. In de 2de plaats is
het goed om te beseffen dat vooral vanaf de jaren vijftig van de vorige eeuw de
reële prijzen sterk gestegen zijn. Vanaf die jaren zijn er drie periodes aan te
wijzen van extreme stijgingen en wel in de jaren negentig van de vorige eeuw,
in de periode 2002-2007 en tenslotte in de periode na 2012.
Figuur
2 Reële prijsontwikkeling
wereldwijde woningmarkt; 1990 = 100
Een niet onbelangrijk
gegeven is dat de waardestijging van huizen sneller gegaan is dan de stijging
van de inflatie. Ook de huren zijn sneller gestegen dan de inflatie en dat
betekent dat er welvaartsoverdracht heeft plaatsgevonden van huurders naar
verhuurders. Zoals gezegd is dit het beeld wat we in grote delen van de Westerse
wereld zien.
Wie goed kijkt ziet een
aantal constantes die niet alleen in Nederland spelen, maar ook elders. De
eerste is dat de stijging van de huizenprijzen samenvalt met een gestage daling
van het aantal nieuwgebouwde woningen. Sinds de jaren zeventig is het aantal
gebouwde huizen per duizend alleen maar gedaald en die daling zet sinds het
begin van deze eeuw versneld door. Een van de verklaringen voor dit
verschijnsel is de zogenoemde Homevoter Hypothesis. Deze these
wijst op het gedrag van huizenbezitters van bestaande woningen. Die hebben de
neiging om zich te verzetten tegen nieuwbouw in de eigen buurt uit vrees voor
waardeverlies van het eigen bezit.
Figuur
3 Aantal gebouwde huizen per 1000
inwoners, ontwikkelde wereld
Een tweede zwaarwegende
factor is de grondprijs. Die is nagenoeg even sterk gestegen als de prijs van
het huis dat erop staat. Het is uiteraard een kip of het ei-verhaal. Is het de
huizenprijs die de grondprijs stimuleert of is het andersom. Er zijn aanwijzingen
dat de ontwikkeling van de grondprijs de bepalende factor is. Het is misschien
toch zoals de Amerikaanse auteur Mark Twain ooit schreef: buy land, they
aren’t making anymore of it!
Figuur
4 Grond- versus huizenprijzen
Het monetair beleid van centrale banken speelt uiteraard ook een rol. De rente is al veertig jaar aan het dalen. Dat betekent dat sparen geen zin meer heeft en dus zijn veel mensen hun geld in vastgoedbeleggingen gaan steken. Het huidig beleid om de rente zo laag mogelijk te houden door steeds meer assets op te kopen werkt daarom als doping en drijft de prijzen steeds verder op. Er zijn opvallende parallellen te zien tussen de bankbalans van de ECB en de ontwikkeling van de huizenprijzen in Duitsland!
Figuur
5 Prijsindex Duitse
woningmarkt versus ECB-balans in miljarden euro’s
De lage rente tenslotte heeft geresulteerd in een extreem lage hypotheekrente en in een wildgroei van hypotheeksoorten, zoals effecten-, spaar- en aflossingsvrije hypotheken. Het zijn allemaal standaardmethodes ter financiering voor vooral mensen met een vast inkomen. Ook dat gemak draagt bij aan de stijging van de woningprijzen!
De opsomming van factoren is uiteraard niet uitputtend. Er zijn waarschijnlijk nog veel andere, regio specifieke factoren die een rol spelen. Het neemt niet weg dat we getuige zijn van een gevaarlijke hausse op de woningmarkt. Het eigen huis is voor de doorsnee burger zijn belangrijkste vermogen. Als steeds minder jongeren in staat zijn een huis te verwerven, dan bevordert dat de ongelijkheid in de samenleving. Dat kan heel onprettige maatschappelijke consequenties hebben!
Bron:
Harry Geels: woonhuizen
vormen de grootste beleggingscategorie. In: financial investigator, 16
februari 2021
Harry Geels: exceptionele stijging van de huizenprijzen. In: financial investigator, 3 juni 2021
