Tijdelijke huizen bouwen gaat niet van een-twee-drie

Gelet op het tekort van pakweg 330.000 woningen is de inspanning van Rabobank slechts de bekende druppel op de gloeiende plaat.

Hoe Rabobank precies denkt haar plannen uit te voeren, blijft vooralsnog onduidelijk. Eén ding is wel duidelijk. Er is een speciale dochter Rabobank SmartBuilds opgericht om de plannen ten uitvoer te brengen. Ook heeft de bank duidelijk gemaakt dat dit initiatief onderdeel is van een nieuw initiatief ‘Bankier van de energietransitie’.  Dit initiatief opereert op het snijvlak van de energietransitie en maatschappelijke opgaven, aldus Rabobank.

Rabobank zegt de woningen snel te kunnen leveren dankzij de modulaire bouwtechnieken. De bank zegt ook dankzij zijn lokale aanwezigheid de markt goed te kennen en ook nog eens over een sterk netwerk van partners in de Bouw te beschikken. Rabo zegt ook al in gesprek te zijn met zeker tien middelgrote gemeentes die over grondposities beschikken met een andere bestemming dan wonen. Tijdelijk mag immers ‘vast niet voor de voeten lopen. Dat klinkt logisch, maar het betekent weer wel dat tijdelijke woningen niet op de meest aantrekkelijke plaatsen gebouwd zullen worden.

Rabobank hoopt verder dat door wijzigingen in wet- en regelgeving het besluitvormingsproces voor tijdelijke duur versneld wordt. De bank weet zich hierin gesteund door de politiek. Minister Ollongren is razend enthousiast over de plannen en over flexwonen. Ze gebruikt ook grote woorden: Niet alleen omdat flexwoningen snel kunnen worden gerealiseerd, maar ook omdat zij als aanjager fungeert van duurzaamheid en innovatie in de bouw. Dit enthousiasme moet uiteraard verhullen dat juist de politiek het er de afgelopen 10 jaar lelijk heeft bij laten zitten. Het heette dat alleen de markt in staat was om de woningmarkt goed te laten functioneren. Dat hebben we geweten. De afgelopen jaren is het woningtekort, zowel huur als koop, stelselmatig gestegen zonder dat de overheid, lokaal of landelijk, ook maar iets van initiatief  liet zien. Maatregelen als de verhuurdersheffing uit 2013 maakte het een belangrijke partij als de corperaties nagenoeg onmogelijk hun kerntaken uit te voeren.

Groeiend enthousiasme

Het enthousiasme van de politiek doet op zijn zachtst gezegd  ietwat geforceerd aan. Nochtans, de markt zag het bouwen van flexwoningen van meet af aan wel zitten, zo blijkt uit een artikel in Cobouw van 2017. Een selecte groep woningbouwers en opdrachtgevers zag er wel brood in. 

Voordelen genoeg: waar de prijs van een traditionele woning zou blijven stijgen, zou de verplaatsbare woning eerder dalen in prijs. Het personeelstekort in de bouw zou niet langer knellen; je hoefde niet als timmerman opgeleid te zijn om in de fabriek met een Ikea-handleiding in de hand een woning in elkaar te zetten. In krimpgebieden zouden de huizen tijdelijk dienst kunnen doen, waarna ze zouden verhuizen naar daar waar de nood hoog was. Door hun restwaarde en verplaatsbaarheid konden woningen handelswaar worden, wat de woningmarkt een bewegend aanbod zou kunnen opleveren. Kortom, er leek een gouden toekomst weggelegd voor bouwers van verplaatsbare woningen.

Wat is er van die belofte uitgekomen? Hoe levensvatbaar is de markt? Dat lijkt in de praktijk er goed uit te zien. In 2020 werden er 4.000 flexwoningen opgeleverd. Dat is niet veel op een totaal van pakweg 70.000 woningen die er in dat jaar gebouwd werden. Maar de vooruitzichten nemen snel toe nu de belangstelling voor dit fenomeen op belangrijke plekken toeneemt. Zo lijken de woningbouwcorporaties in meerderheid om. In 2016 was flexbouwen slecht bij 20% bij deze instellingen onderwerp van gesprek. Anno 2020 was 25% razend enthousiast en zag bijna de helft van de corporaties er wel brood in.  

Wat natuurlijk meespeelt is, dat woningbouwcorporaties de verhuurdersheffing niet meer hoeven te betalen en beschikken dus over financiële middelen om te investeren En ook de gemeentes lijken om. Waar drie jaar geleden een gesprek over flexibele woningen vaak nog gefronste wenkbrauwen opleverde, komt de term inmiddels in de meeste Woonvisies voor. Daar staat tegenover dat sommige gemeentes nog steeds niet doordrongen zijn van de ernst van de woningnood. Die bouwen liever een vakantiepark dan woningen voor de eigen inwoners. Landsmeer is daar een recent voorbeeld van.

Standaardisatie

Het zijn over het algemeen niet de grote, traditionele bouwbedrijven die zich roeren op de relatief nieuwe markt. Dat doen ze vaak via dochterbedrijven. Deze voorzichtigheid is wel enigszins te begrijpen. Flexbouwen betekent industrieel ofwel fabrieksmatig bouwen en dat vereist de nodige investeringen. Dat gegeven lijkt vooral kleine bouwers buiten spel te zetten. Het draait ook bij de flexwoning om schaalgrootte. Een investering in een fabriekshal beloopt al snel € 25 - € 30 miljoen. En dan heb je nog de vraag om maatwerk. Iedere corporatie en/of gemeente heeft zo zijn eigen wensen en iedere locatie vraagt om zijn eigen stedenbouwkundige opzet. Van standaardisatie is nog amper sprake en dat is toch echt de beste manier om de kosten omlaag te krijgen. Voor veel kleine spelers komt dat proces te laat.

Rabobank gaat de komende 10 jaar 12.000 woningen bouwen in verschillende middelgrote steden. Gelet op het groeiend enthousiasme voor deze manier van bouwen, lijkt van verdringing van andere partijen geen sprake. Eerder dreigt versnippering van initiatieven.

En hoe zit het met de ruimte?. Het is de bedoeling dat er gebouwd gaat worden op grond met een andere bestemming. Gaat het om verouderde Industrieterreinen en de rafelranden van stad of dorp Als echter de belangstelling voor flexbouwen zo snel toeneemt als nu in de sterren geschreven lijkt, dan kan dit komen de jaren zomaar een probleem worden. Grond is schaars in Nederland en wordt steeds schaarser.