Van de hoed en de rand

Te ruime woningen

De eerste veronderstelling is dat Nederlanders te ruim wonen met als gevolg een scheve verdeling van de beschikbare woonruimte. De claim is op zich niet fout. Met een woonoppervlakte van 132 m² zijn Nederlandse woningen ruim vergeleken met het Europese gemiddelde van 103m². Per persoon hebben we in Nederland gemiddeld 53m² ter beschikking.

We wonen echter vooral ruimer omdat gezinnen minder kinderen tellen. Er zijn vooral meer alleenstaanden en ouderen. Juist alleenstaanden wonen met 88m² relatief royaal, zeker als je dat vergelijkt met een gezin met 2 kinderen. Die hebben 37m² per persoon tot hun beschikking.

Figuur 1 - Vooral ouderen wonen vandaag de dag ruimer dan vroeger

Men, ze, we ervaren het echter als negatief dat Nederlanders relatief ruim wonen. Maar dat is wel de logische uitkomst van verschillende processen zoals vergrijzinging, in combinatie met beleid. Ouderen moeten langer zelfstandig blijven wonen. En dan zijn er nog processen als emancipatie, individualisering en relatievorming. Paren gaan inmddels bijvoorbeeld relatief gemakkelijker uit elkaar.

De grootte van de woningen hangt ook samen met het niveau van de welvaart. Hoe hoger die is, des te groter de woning. In de welvarende landen om ons heen zijn woningen ook relatief groot. De grootte van de woning heeft ook nog te maken met zoiets als woontevredenheid. Als je de woontevredenheid in de grote steden van dit land onder de loep neemt, dan luidt de conclusie dat de woontevredenheid daar lager ligt. In de grote steden zijn veel relatief kleine woningen.

Tenslotte; is de grote woning wel houdbaar in een klein land als Nederland? Dat valt wel mee. Slechts 7% van de oppervlakte van dit land is in gebruik voor woningen. De opdracht voor de komende jaren is om 900.000 woningen buiten de stad te bouwen. Als dat gebeurt in Vinex-achtige dichtheden is daar slechts 300 km² voor nodig ofwel minder dan 1% van het land. Het valt voorlopig reuze mee met die te grote woningen.

Alleenstaanden willen klein

Het Nederlands beleid zet voor de komende jaren in op de bouw van betaalbare en dus kleinere woningen. De gedachte er achter is, dat kleine gezinnen en alleenstaanden het liever betaalbaar en dus klein houden. Maar is dat wel zo, of slaat het nieuwe beleid hier door? Betekent meer alleenstaanden automatisch een groeiende vraag naar kleine huizen en/of appartementen? Hebben we hierboven niet vastgesteld dat bij een stijgende welvaart de vraag naar groter toeneemt?

En nog iets; vooral het aantal alleenstaande ouderen neemt toe en die wonen al ergens en steeds vaker in een koopwoning. Vergrijzing leidt niet automatisch naar een grotere vraag naar klein.

Figuur 2 - Alleenstaanden wonen vooral vaker in appartement door lagere inkomens en vermogens

De praktijk laat zien dat de woonvoorkeuren van alleenstaanden veel lijken op die van gezinnen. In de koopsector wonen veel alleenstaanden in appartementen. Maar willen ze dat wel of is het en kwestie van nut en noodzaak? De koopkracht van een alleenstaande blijft doorgaans achter bij die van paren en gezinnen. Noodgedwongen wijken ze daarom uit naar goedkopere segmenten van de markt, en dus kiezen ze noodgedwongen voor appartementen. Ook lijken jonge alleenstaanden een voorkeur te hebben voor wonen in een grootstedelijke omgeving. Daar is het sowieso heel moeilijk een eengezinswoning te bemachtigen.

Als we corrigeren voor inkomen, netto huishoudvermogen, regio en stedelijkheid, dan blijft er weinig over van de verschillende voorkeuren van alleenstaanden en gezinnen. De uitkomst van de correctie laat zien dat de oververtegenwoordiging van alleenstaanden in appartementen slechts gedeeltelijk het gevolg is van woonvoorkeuren. Het heeft veel meer te maken met (het ontbreken van) inkomen en vermogen. De voorkeur voor kleinere woningen lijkt dus overschat wanneer we kijken naar de feitelijke verdeling van woonruimte.

Overheden kunnen belangrijke motieven hebben om kleiner te bouwen. Denk aan de verdichting binnen de stedelijke omgeving. Maar dat wil weer niet zeggen dat zulks aansluit bij de voorkeuren van jonge en oudere alleenstaanden.

De huidige praktijk geeft daar een mooi voorbeeld van. Nieuwbouwappartementen zijn vandaag moeilijk aan de man te brengen. Dat kan uiteraard te maken hebben met de verkoopgolf van huurwoningen. Het kan er toch ook op duiden dat kleine appartementen minder goed aansluiten bij woningvoorkeuren.

Waardedaling en leegstand

Eén op de drie koopwoningen is in handen van mensen van 65 jaar en ouder. Dat heeft consequenties voor de nabije toekomst. Nu al komen er jaarlijks 50.000 koopwoningen vrij omdat de eigenaren komen te overlijden. Dat getal van vrijkomende koopwoningen zal komende jaren sterk groeien. Gaan al die woningen wel een nieuwe bewoner vinden of dreigt leegstand en in het verlengde daarvan waardedaling?

Figuur 3 - Eén op de twee ouderenhuishoudens is huiseigenaar

Dat is nog maar zeer de vraag. In sterk vergrijsde regio’s aan de randen van Nederland kan de ‘uitstroom’ van de babyboomgeneratie voor ontspanning op de woningmarkt zorgen. Het aantal huishoudens in de krimpregio’s neemt immers af. Maar leegstand en waardedaling?!

Let wel, de uitstroom heeft gevolgen voor de hele woningmarkt, niet vooral de markt voor eengezinswoningen. In een ruimere woningmarkt passen de prijzen zich over de gehele linie aan en daarmee de betaalbaarheid. Dat betekent dat alle huishoudens een plekje op de woonladder kunnen stijgen. Als er al leegstand ontstaat, dan is dat niet aan de bovenkant van de ladder maar juist aan de onderkant. De uitstroom van ouderen leidt immers niet (zonder meer) tot een herordening van de treden van de ladder. Een oud, slecht onderhouden appartement blijft naar alle waarschijnlijkheid op de onderste trede van de ladder.

Waar we ook oog voor moeten hebben, is de toenemende trek uit de stad naar goedkopere delen van het land. Zolang de markt in de Randstad en dan vooral in het noordelijk deel van de Randstad er een is van woningkrapte en hoge prijzen, blijven huishoudens uitwijken. Veel van de vrijkomende woningen in de krimpregio’s zullen waarschijnlijk door Randstedelingen gekocht worden. Leegstand? Waardedaling? Het is maar zeer de vraag.

Tenslotte

Het is heel begrijpelijk dat we stellingen of veronderstellingen formuleren als we een markt, in dit geval de woningmarkt, proberen te doorgronden. We moeten er echter voor waken de eigen veronderstelling te verabsoluteren en geen oog meer te willen hebben voor andere invalshoeken.

Neem de laatste veronderstelling. Door het uit de tijd gaan van boomers in de komende tien jaar komen vele honderdduizenden koopwoningen op de markt. Zal er dan vooral in de krimpgebieden waardedaling en zelfs leegstand dreigen? Niet als we beseffen dat veel mensen graag groot wonen. Als er dankzij de prijsdaling meer grote koopwoningen binnen het bereik komen van een grotere groep mensen, dan is dat een zegen en zal de vloek van leegstand illusoir blijken. Oh ja, we willen allemaal in een groot huis wonen; een uitzondering daargelaten. Het is maar dat beleidsmakers het weten.

Bronnen:

Mejudice.nl, Nuances bij zeven veronderstellingen over het Nederlandse woningtekort. Augustus 2026