De belangrijkste
oorzaak in hun ogen is de regering. Die komt met reguleringsvoorstellen voor de
midden huurmarkt om zo de betaalbaarheid van dit segment van de woningmarkt
betaalbaar te houden. Daarnaast stijgt de inflatie, waardoor de bouwkosten
alleen maar hoger worden en de marges smaller.
Figuur 1 - Transactievolume woningbelleggingsmarkt
Klopt dit sombere beeld met de werkelijkheid? Is de woningbeleggingsmarkt anno 2023 minder interessant?
De cijfers lijken de klagers geen gelijk te geven. Daar moet aan toegevoegd worden dat de cijfers in dit artikel lopen tot ultimo 2022. Maar toch!
Ook in 2022 bleef het transactievolume groeien en wel met 6,5% tot een waarde van € 7,7 miljard. Die groei mag toch verrassend genoemd worden, omdat de marktomstandigheden verre van ideaal waren. Denk aan de marktverstorende werking van de oorlog in Oekraïne en de hoge inflatie. Daardoor kwam de nieuwbouwproductie onder zware druk te staan.
Corporaties
Dat de volumes
bleven stijgen, zo zullen klagers stellen, is vooral te danken aan de
gewijzigde rol van de corporaties. Dankzij het afschaffen van de
verhuurdersheffing konden ze effectief acquireren. Corporaties waren in 2022
goed voor 23% van het transactievolume. De corporaties genoten ook belangrijk
concurrentievoordeel ten opzichte van beleggers. Dankzij het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw is de rentestijging gemaximeerd waartegen corporaties kunnen
lenen.
Corporaties hebben ook amper last van de regulering van het middensegment vanaf 1 januari 2024. Dankzij het vervallen van de huurdersheffing, waar een bedraag van 1,7 miljard mee gemoeid is, kunnen corporaties de productie in de sector sociale huurwoningen verdubbelen. Bovendien gaan ze tot 2030 50.000 middenhuurwoningen bouwen.
Beleggers kennen deze voordelen niet. Tegenover de voordelen staan echter ook verplichtingen waar beleggers weer geen last van hebben. Corporaties hebben de opdracht 675.000 woningen te gaan verduurzamen en voor de minima de huren te verlagen.
Klagen
Beleggers klagen. Met de regelmaat van de klok doen ze hun beklag in bijvoorbeeld het Financieele Dagblad. Natuurlijk zijn hun klachten vaak niet ongegrond, maar er zit ook vaak iets paradoxaals aan.
Neem de grote internationale beleggers. Hun aandeel in het transactievolume is voor het eerst sinds jaren onder 30% gedaald. Het gaat nog steeds om een bedrag van ruim € 2 miljard. Van dat totaal gaat 46% naar het segment nieuwgebouwde huurwoningen. In 2021 bedroeg dat aandeel nog 53%.
Laten we duidelijk zijn. Internationaal kapitaal is onontbeerlijk voor het verwezenlijken van grootschalige nieuwbouwprojecten. De internationale belegger is ontevreden over zaken als een stijgende overdrachtsbelasting, de aanpassing van de maximale huurindexatie, de gestegen rente en het politieke klimaat.
Het gekke is dan weer wel, dat hun Nederlandse woningportefeuille doorgaans beter presteert dan de gehele internationale vastgoedportefeuille. Het gras aan de overkant van de sloot is niet altijd groener.
Nederlandse institutionele en particuliere beleggers sluiten zich bij hun internationale collega’s aan. Ook zij hebben een hard hoofd in de komende regulering, waarvan nog allerminst vaststaat hoe die er uit gaat zien. Het gevolg is dat investeringsbeslissingen voorlopig on hold geplaatst worden. Ook zoeken beide groepen naar mogelijkheden de regulering zoveel mogelijk te ontlopen. Ook klagen ze over het politieke klimaat en zaken als de stijgende rente.
Veel geweeklaag dus en zeker niet altijd onterecht, maar ook hier is er een verschil tussen de theorie van het klagen en de praktijk van het rendement
In 2022 stegen voor het eerst sinds de kredietcrisis de aanvangsrendementen weer. De factoren zijn wel bekend. De onzekerheden rondom de oorlog in Oekraine, de energie-onzekerheid en nog andere factoren resulteerden in renteverhogingen en een stijgende inflatie. Op de kapitaalmarkten werden daarom risico-opslagen voor financieringen verhoogd.
Het effect van al deze malaise was dat 74% van beleggers hebben aangegeven dat ook zij hun rendementseisen hebben verhoogd. En 58% van beleggers geeft aan dat het stabiele rendement een belangrijke reden is om te blijven investeren in de Nederlandsse woningbeleggingsmarkt.
Nederlanders klagen gemakkelijk en veel. Nederlandse beleggers zijn niet anders dan hun landgenoten, maar voor bijna alle partijen geldt dat het nog steeds goed toeven is in dit zompige landje!
Bron: Capital Value, De woningbeleggingsmarkt in beeld, 2023
