Veel woningbouwplannen zijn zo zacht als boter

Het was gezwollen grootspraak, want ook al in dat jaar was duidelijk, dat de woningmarkt veel gebreken vertoonde en dat de markt niet in staat was die problemen adequaat aan te pakken.

We leven nu alweer in 2023 en de huidige verantwoordelijke minister, Hugo de Jonge, verkondigt een radicaal ander evangelie: Nederland kan niet zonder een ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening. Er is meer centrale leiding nodig om de immense woningnood te bestrijden en in te dammen. En De Jonge voegt de daad bij het woord: In maart 2022 verschijnt de Nationale Woon- en Bouwagenda. Het ultieme doel van deze agenda is om de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het Nederlandse woningaanbod te bevorderen.

Onderdeel van de agenda is het Programma Woningbouw. De ambitie spat van het papier. Er moeten tot 2030 maar liefst 900.000 woningen gebouwd worden. Van de nieuw te bouwen woningen moet twee derde betaalbaar zijn. Van deze 600.000 woningen moeten er 300.000 door de woningcorporaties gebouwd worden. Naast de nieuwbouw van 700.000 reguliere woningen zet de minister ook in op de bouw van flexwoningen, transformatiewoningen en woningsplitsingen.

Bij de reguliere nieuwbouw zet de overheid in eerste instantie in op grootschalige binnenstedelijke woningbouwlocaties, ook wel NOVEX genoemd. De productie moet snel van start gaan en al in 2025 op kop zijn om vervolgens heel langzaam weer te gaan dalen.

Planaanbod

Het is duidelijk, de ambitie is torenhoog, maar is het eigenlijk wel reëel? Op het eerste gezicht ziet het er allemaal redelijk rooskleurig uit. Op korte termijn is de nieuwbouwproductie afhankelijk van plannen die in de pijplijn zitten. Het duurt in dit land immers heel lang (jaren) voordat het hele proces van tekentafel tot daadwerkelijke bouw voltooid is. 

Woningen die tot 2030 gebouwd moeten worden moeten in de huidige plannen opgenomen zijn. Dat heet het Planaanbod en dat ziet er goed uit. In 2018 waren er plannen in voorbereiding voor pakweg 690.000 woningen. In 2022 ging het al om 1 miljoen woningen. Een toename van bijna 50%.

Er zit echter een addertje onder het gras. Of en wanneer woningen ook echt gebouwd kunnen worden, hangt af van de concreetheid van de plannen en de fase waarin ze verkeren! De vraag is dus hoe hard of hoe zacht zijn de huidige plannen. Het slechte nieuws is dat vooral het zachte en dus weinig concrete planaanbod groeit, terwijl het harde planaanbod stagneert.

De praktijk onderstreept deze ontwikkeling. Het planaanbod mag dan sinds 2018 spectaculair zijn gegroeid, maar dat is niet vertaald in een even spectaculaire stijging van de bouwvergunningen. De uitgifte van vergunningen vormt een goede graatmeter voor het aantal huizen dat de komende jaren gebouwd kan worden. In concreto: tot medio 2021 is het aantal uitgiftes gestegen, om vervolgens weer te gaan teruglopen. De belangrijkste verklaring hiervoor is de sterke toename van het zachte aanbod.

NOVEX-bouwlocaties

Er zijn helaas nog meer beren op de weg, die de plannen van minister De Jonge behoorlijk kunnen frustreren. De praktijk blijkt zeer weerbarstig, zoals het hiernavolgende voorbeeld leert: In juni 2021 presenteerde het kabinet plannen voor uiteindelijk 14 grootschalige woningbouwlocaties binnen 7 verstedelijkingsregio’s. Deze bouwlocaties zouden een forse bijdrage kunnen leveren aan het terugdringen van de woningtekorten. De 7 NOVEX-verstedelijkingsgebieden zijn: Metropoolregio Amsterdam, Zuidelijke Randstad, Stedelijk Brabant, Metropoolregio Utrecht, Regio Arnhem-Nijmegen-Foodvalley, Regio Zwolle en Regio Groningen-Assen.

Dat klinkt goed, maar in de praktijk zijn er nogal wat beren op de weg. Veel plannen vereisen omvangrijke infrastructurele maatregelen. Het gaat om het ontsluiten van zogeheten binnenstedelijke gebieden. Daar zijn vaak lokale, maar ook bovenlokale besluiten en ingrepen voor nodig. De maatregelen zijn in de praktijk erg kostbaar en vereisen ook nog eens een lange voorbereidingstijd. Dat zet vraagtekens bij de haalbaarheid van al die mooie plannen.

Het wordt er niet beter op als we bedenken dat er naast de infrastructurele uitdagingen er nog andere uitdagingen op te tekenen zijn. Denk bijvoorbeeld aan het herstructureren van (oude) bedrijfsterreinen of het verplaatsen van bestaande bedrijven naar andere locaties. Dat is allemaal niet in een vloek en een zucht bewerkstelligd. Tenslotte spelen er nog andere kwesties van formaat, zoals het stikstofprobleem, ruimtelijke kwaliteit en/of waterrobuustheid. Deze opsomming is allesbehalve uitputtend.

Afrondend…

Gelet op het bovenstaande lijkt de vraag gerechtvaardigd hoe groot de haalbaarheid is van deze 17 woningbouwlocaties? Zijn ze haalbaar en zo ja wanneer mogen we de afronding van deze plannen verwachten. Is de datum van 2030 haalbaar? 

Daar kun je nu al vraagtekens bij zetten. Al deze grootschalige woningbouwprojecten zijn opgedeeld in deelgebieden. In de zomer van 2021 is een inventarisatie gemaakt van de stand van zaken. Wat bleek: De concreetheid en stadia waarin de diverse deelgebieden verkeren, lopen sterk uiteen. Sommige deelgebieden bevonden zich nog in de initiële fase van de planvorming. Slechts in een beperkt aantal van de grootschalige projecten was er in de zomer van 2021 sprake van daadwerkelijke ontwikkeling en realisatie.

Om het allemaal nog erger te maken, ook in 2022 bleken de meeste plannen nog steeds in de fase van planvorming en haalbaarheid te zitten. De conclusie lijkt daarmee voor de hand te liggen, dat deze projecten tot 2030 ‘weinig’ nieuwe woningen zullen opleveren, laat staan voor 2025.

Deze conclusie mag niet verrassend heten. Insiders hebben van meet af aan hun bedenkingen gehad. Ze wezen erop dat alle NOVEX-locaties model staan voor complexe gebiedsontwikkelingen. Belangrijke risico’s en onzekerheden die een snelle realisatie in de weg staan, zijn:

·        De afhankelijkheid van grootschalige infrastructurele ingrepen (inclusief lange plan-,  afwegings- en besluitvormingsprocessen).

·        Financiële haalbaarheid voor marktpartijen als gevolg van beleid gericht op voldoende  betaalbare woningen en de noodzaak om te investeren in een leefbaarheid en duurzaamheid.

·        Onzekerheid over invoering en gevolgen van de Omgevingswet. Bij deze projecten speelt dit een belangrijke rol, aangezien er sprake is van meerdere opgaven (zoals externe veiligheid,  hindersituaties, nabijheid bij spoor, etc.) die samenkomen in deze gebiedsontwikkelingen.

·        Kans op maatschappelijke weerstand vanuit de omgeving vanwege grootschalige ingrepen.

NOVEX-locaties zullen tot 2030 amper of niet bijdragen aan het oplossen van de woningnood. Dat geldt helaas ook voor andere initiatieven. Daarover later meer.