Wie het minst woont, betaalt het meest

Investeringen zijn nodig om een zodanig passend beleid op de rails te krijgen. Om ontwikkelingen op de woningmarkt beter te begrijpen is het nodig te weten wie investeert en waarom. In deze bijdrage gaan we daarom aandacht besteden aan de ontwikkeling van de woninginvesteringen in de afgelopen jaren.

De focus daarbij ligt op de huurwoningen. We besteden aandacht aan de vraag wie bouwde de nieuwe huizen en wie kocht bestaande woningen op, etc.

In de tweede plaats proberen we de investeringstrends te koppelen aan overheidsbeleid. Hadden beleidswijzigingen invloed op de richting van de investeringen? En, werd er meer geïnvesteerd in segmenten waar de schaarste het grootst was?

Figuur 1

Beleid

Wat vertellen ons de cijfers?  De linkerhelft van Figuur 1 laat zien, dat sinds 2019 de meeste netto toevoegingen plaatsvonden in de koopsector. Het gaat dan om pakweg 35.000 woningen per jaar. Daarop volgden de private huurwoningen met pakweg 27.000 woningen. Met 10.000 woningen per jaar waren de woningbouwcorporaties duidelijke achterblijvers.

De rechterhelft laat zien in hoeverre investeringen via transacties inspelen op veranderingen in beleid en/of economische omstandigheden. In de eerste helft van het vorig decennium stimuleerden de verhuurderheffing en het verkoopbeleid grootschalige verkopen door corporaties.

Toen in 2021 de overdrachtsbelasting voor beleggers werd verhoogd begonnen ook private beleggers steeds meer woningen te verkopen. Over de periode 2009 – 2024  verdwenen netto 250.000 huurwoningen uit handen van corporaties en private beleggers.

Onderzoek wijst bovendien uit, dat verkoop leidt tot een verschuiving naar huishoudens met een hogere inkomens, minder woningbezetting en minder doorstroming. De grote verliezers zijn de woningzoekenden met een laag inkomen. Voor hen zijn de goedkoopste huurwoningen bedoeld, maar juist in die segmenten is de doorstroming naar koop het geringst en is vervangende nieuwbouw meestal ontoereikend. Daar komt nog bij, dat beleidsfactoren als huurregulering en hogere belastingen voor verhuurders nieuwe investeringen in huurwoningen ontmoedigen.

Figuur 2

Verkoop

Figuur 2 laat zien, dat meer dan 70% van de nieuwbouw zich in de hogere segmenten bevindt.

Opvallend is wel dat private beleggers juist in het laagste segment de meeste woningen toevoegden. Dat gebeurde vaak door woningen in kleine appartementjes op te delen. De gemiddelde woning van een private belegger bedroeg de afgelopen jaren 63 m² tegen bijvoorbeeld die van een corporatie 68 m².

Beleggers investeerden niet alleen in nieuwbouw, maar ook door koopwoningen in het lage segment op te kopen. In de periode 2015-2023 ging het netto om ruim 20.000 woningen. Dat compenseerde deels de verkoop door corporaties in datzelfde segment. Omdat in de hogere segmenten zowel beleggers als corporaties verkochten, kochten beleggers in deze periode netto geen woningen. Wel leidde het proces van koop en verkoop per saldo tot een goedkopere private huurvoorraad.

Waarom beleggers zo’n grote belangstelling hebben voor investeringen in het lage segment, heeft simpelweg te maken met het rendement. Dat ligt hoog in dit segment; zowel in huur als in waardeontwikkeling. Dat wijst weer op een structurele schaarste. Huurprijzen in het lage segment zijn weliswaar laag in absolute zin, maar ten opzichte van de koopwaarde juist het hoogst.

Betaalbaarheid

Trouwens, huurders in het lage segment betalen niet alleen relatief fors in de private sector, maar ook bij de corporaties. Dat is te danken aan het beleid.

Figuur 3 op de volgende pagina laat zien dat huurprijzen van beleggerswoningen en de WOZ-waarden van alle woningen in Nederland, sterk toenemen van lage naar hogere segmenten. Dat ligt ook in de lijn der verwachtingen. Voor de doorsnee huurder van een corporatiewoning stijgt de huur amper. Door passend toewijzen en inkomensafhankelijke huurverlagingen in 2021 en 2023 is het inkomen steeds meer leidend geworden voor de huurprijs en niet de kwaliteit van de woning.

Los daarvan speelt ook het WWS-puntensysteem een rol. WWS  staat voor woningwaarderingssysteem.  Het probleem van dit systeem is dat het niet goed aansluit bij hoe woningen in de praktijk gewaardeerd worden. Dat betekent dat corporatiewoningen in het lagere segment vaak een WWS-prijs opgeplakt krijgen die hoger ligt dan de marktprijs. In het hogere segment zien we het omgekeerde.

De conclusie lijkt gerechtvaardigd dat het betaalbaarheidsbeleid juist tot gevolg heeft dat huurders met de minste woningen relatief de hoogste prijs betalen. Daar komt nog eens bij dat juist huurders in het lage segment steeds vaker afhankelijk zijn van private beleggers en dus ook vaker de marktprijs moeten betalen.

Figuur 3

Maar daarmee is het leed voor de huurders in het lage segment nog niet geleden. Sinds 2024 zijn er in dit segment meer woningen verkocht dan toegevoegd. De oorzaak is een stapeling van fiscale maatregelen en aangescherpte huurregulering, waardoor investeringen in dit segment minder aantrekkelijk werden. Omdat het aandeel van private huur juist in het lage segment groot is, verdwijnen daar nu relatief de meeste woningen. Daardoor komt precies de groep die niet kan kopen en afhankelijk is van huurwoningen in dit segment nog verder in de knel. Het vervelende is ook nog dat corporaties niet meer in staat zijn het ontstane gat op te vullen. Een deel van hun investeringsruimte is opgesoupeerd door huurverlagingen, waardoor hun slagkracht nu beperkt is.

Conclusie

Zonder stabiele investeringen in huurwoningen is een evenwichtig volkshuisvestingbeleid onmogelijk. En zo kan het gebeuren dat huishoudens met lage of instabiele inkomens inmiddels relatief de hoogste huur betalen ten opzichte van de woningwaarde.

Bron: Mejudice, verkopende beleggers laten een gat achter op de sociale huurmarkt dat woningcorporaties niet kunnen vullen. Juni 2025