Tot 2030 moeten er 900.000
woningen bijkomen. Volgens minister Hugo de Jonge moeten er jaarlijks minimaal
100.000 bijkomen om die ambitie waar te maken. Bovendien moet twee derde in het
segment Betaalbaar vallen.
Ambitie is leuk en zeker noodzakelijk, maar wat is de werkelijkheid?
Wat mogen we bijvoorbeeld voor het lopende jaar 2022, verwachten?
Niet al teveel, zegt Neprom, de vereniging van projectontwikkelaars. In de eerste helft van dit jaar zijn slechts 10.000 nieuwbouw koopwoningen in de verkoop gebracht. In 2021 waren er dat nog 16.000. Voor het hele jaar is Neprom ronduit pessimistisch. De belangenbehartiger voorziet een teruggang in het aanbod van nieuwbouw koopwoningen van misschien wel 35%. Dezelfde trend is zichtbaar bij huurwoningen. Dat betekent, volgens Neprom, dat er over heel 2022 pakweg 60.000 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd worden. Dat is royaal minder dan de pakweg 70.000 woningen die de afgelopen jaren op de markt kwamen.
De oorzaken voor de vertraging zijn volgens de projectontwikkelaars een explosie in de kosten en problemen met de toelevering van bepaalde bouwmaterialen.
Is er licht aan het einde van de tunnel? Is 2023 het jaar van de ommekeer?
Helaas,
voor al teveel optimisme is geen aanleiding. Die conclusie is onontkoombaar als
we de situatie onder de loep nemen in de drie belangrijkste provincies voor de
woningbouw: Noord-Brabant, Noord-Holland en Zuid-Holland hebben gezamenlijk de
grootste nieuwbouwopgave.
In Noord-Holland, Zuid-Holland en Noord-Brabant
staan de meeste woningen en deze provincies hebben ook de grootste
nieuwbouwopgave. 53% van alle woningen staat in deze provincies. Vorig jaar
vond 56% van de woningbouwproductie in deze drie provincies plaats. Afgelopen
jaar werden er volgens het CBS 14.608 (Noord-Holland), 13.562 (Zuid-Holland) en
11.930 (Noord-Brabant) woningen opgeleverd. Noord-Holland en Zuid-Holland gaan
ervan uit dat ze beide een kwart van de woningbouwopgave voor hun rekening gaan
nemen.
Juist deze o zo belangrijke provincies voor de
nieuwbouw zijn somber gestemd als het gaat om de vraag of ze de nieuwbouwopgave
kunnen waarmaken.
Volgens de provincie Noord-Holland zal dit jaar de doelstelling van 17.500 woningen niet gehaald worden, laat staan de doelstelling voor de komende jaren van jaarlijks 21.000 woningen. Dit jaar stokt het aantal nieuwe woningen in Noord-Holland waarschijnlijk bij 10.000. De provincie wijst ter verklaring voor deze tegenvaller op de moeilijke marktomstandigheden en de beperkte beschikbaarheid van veel bouwmaterialen, die ook nog eens veel duurder zijn geworden. Hoge energiekosten hebben bijvoorbeeld een producent van aluminium raamkozijnen genoodzaakt de productie met 40% af te bouwen. De financiële risico's nemen hand over hand toe en die risico's worden veel bouwers te gortig met alle gevolgen van dien.
In Noord-Brabant vertellen ze een soortgelijk
verhaal; er zijn simpelweg teveel onzekerheden. Te denken valt aan een stijgende
hypotheekrente, hoge inflatie en hoge energiekosten. Die onzekerheden komen
bovenop stijgende bouwkosten. De provincie heeft met de minister afgesproken
tot 2030 130.000 nieuwe woningen te bouwen. Dat zijn er pakweg 13.000 per jaar,
maar de verwachting is dat er in 2023 het getal van ‘slechts’ 10.000 bereikt zal
worden. Dat is fors minder dan afgesproken.
Ook in Zuid-Holland bestaat er grote twijfel of
de doelstelling van 235.000 nieuwe woningen haalbaar is. De provincie zelf
denkt eerder aan een ambitie van in totaal 153.000 - 225.000 nieuwe woningen. Dat
zijn er dan 17.000 - 25.000 per jaar. Maar vorig jaar kwam Zuid-Holland niet
verder dan 13.500 en voor dit jaar lag de productie over het eerste halfjaar al
4% lager. Woningsplitsingen en transformatiewoningen bieden waarschijnlijk
enige soelaas, waardoor uiteindelijk het aantal van 19.000 bereikt kan worden.
Maar ook dat getal blijft ver achter bij de ambitie van de minister.
Met deze opsomming van kwantitatieve tegenvallers
is het leed nog niet geleden. Ook het aandeel ‘betaalbare woningen’ lijkt
onhaalbaar. In Noord-Brabant denken ze dat 68% van de woningen die op stapel
staan uiteindelijk betaalbaar zal zijn. Dat betekent woningen voor sociale huur,
middenhuur en sociale koop met een prijs tot € 335.000. Maar in Noord-Holland
valt slechts de helft onder de noemer “betaalbaar” en in Zuid-Holland komen ze
niet verder dan 40%. Het is allemaal slecht nieuws voor de starter op de
huizenmarkt. Woningen blijven relatief schaars. Dat slechte nieuws komt bovenop
de hogere hypotheekrente, waardoor de koopkracht van de starter uitgehold
wordt. Dalende huizenprijzen doen hier vooralsnog weinig aan af.
Bron:
Cobouw, grote provincies waarschuwen voor
problemen woningbouw: Storm op Komst. September 2022
Rabobank, Ondanks
dalende huizenprijzen blijft betaalbaarheid van woningen voorlopig een probleem.
December 2022
